マイホーム購入の流れ / 資金計画を練る【貯金編】

「マイホーム購入の流れ」のコンテンツは各不動産会社もたくさん用意しています。
それを見れば大体の流れはわかるのですが、都合の悪いことは書かれていません。
住宅本舗ではプロの第三者目線という視点をいれて、少し趣向を変えた「流れ」を解説していきたいと思っています。
そこで「マイホーム購入の流れ」を以下8つのフェーズに分け、段階ごとにどんな落とし穴があるのかなどを裏話を交えて、解説します。

マイホーム購入の流れ

成冨 宏樹

成冨 宏樹 株式会社ゼネラルホームズ 代表取締役

大手総合デベロッパーでの営業マネージャー職、マンション企画職を経て、2012年に不動産購入・住宅ローン・家計の見直し・リフォームなど、住宅に係るサービスをワンストップでサポートすることを目指す法人、株式会社ゼネラルホームズを設立。社長業の傍ら、宅地建物取引士、FP技能士の資格を生かして実務にも従事中。

マイホーム購入の流れ

第1段階 資金計画を練る
第2段階 チラシやネットで購入候補を探す
第3段階 候補が見つかり見に行く
第4段階 物件を決め、契約する
第5段階 住宅ローンを申し込む
第6段階 お金を払う、登記する
第7段階 引越をする、住宅ローン開始
第8段階 メンテナンス、リフォーム

資金計画を練るときの注意点

資金計画を練るにあたり、貯金がいくらあるのかということと、毎月いくら払えるのか、この2点の計画を練りましょう。

まずは貯金の話から。

資金計画を練る際に、「貯金がいくらあるのか」からは逃げられません。
購入物件の2割以上必要とかそういう解説をしているノウハウ本なんかも多いですが、実務で携わっていると2割も用意できる人は少ないし、マイナス金利の昨今、そこまで頭金を用意を用意するメリットにも欠けます。
逆に「貯金がないから買えない」と言っている方々を捕まえて、「金利が上昇したら貯金が意味なくなるから早期購入が吉」と、解説しているコンテンツもたくさんあります。
実際、その通りで家賃10万円を払いながら毎月5万円の貯金を5年間したとすると、300万円。この時の金利0.775%だったとしましょう。

5年の間に金利が上がり、1.275%になってしまった時に、4000万円の物件を購入したら、3700万円のローンで、毎月109,254円。
5年前の0.775%時代に4000万円のフルローンを組んでも、108,768円なので、貯めた意味がないし、600万円の家賃も無駄、おまけに年も取って老後資金に影響も出たという話です。

この理屈はあまりお客さんからも反論が来ないにも拘わらず、「貯金がない」と言って延期している人は相変わらず多いです。
なぜなのかと私が想像するのは、「結局いくらあったら良いのかよくわかってない」ということだと想像しています。

ここでは物件ごとに仮想見積金額を出して、最低いくら用意すればマイホームが買えるのか迫っていきたいと思います。
※「2割用意しないと老後がどうこうとか、そういった話は抜きです。買えるか買えないかの視点です。
※ローンを組むには年収の要素も必要ですが、結局審査してみないとわからないので、ここでは抜きにしています。
門前払いされないレベルだといくらあればよいのかという話に絞っています。
※どの物件も4500万円のモノを買ったとして想定

建売新築一戸建
<初期費用仮想見積>
登記費用:約40万円
火災保険(10年):約15万円
ローン手数料:約5万円
ローン印紙代:約2万円
仲介手数料(※):約153万円
※取引態様が「媒介」の時に発生。

取引態様が「売主」か「代理」の戸建てを買えば、62万円の貯金があれば購入できる可能性があるということになります。
住宅ローンの「保証料」が入ってないと突っ込みが入るかもしれませんが、「金利に含める」という手段をとると払わなくて済みます。

注文新築一戸建て
土地代を2000万円、建物代を2500万円とします。
<初期費用仮想見積>
つなぎローン費用:約60万円
建物着工・中間金:約1400万円
土地仲介手数料:約72万円
※建物が完成したら、住宅ローンが下りるので建物の着工、中間金で使った分が手元に戻ってくるので、それを使ってその後の諸経費を支払い。

必要な貯金は約1532万円となります。
けっこうなハードルですね。初期費用をすくなくやりたい人は、注文一戸建ては難しいと思ってください。

新築マンション
<初期費用仮想見積>
登記費用:約40万円
火災保険(10年):約5万円
修繕積立基金:約50万円
ローン手数料:約5万円
ローン印紙代:約2万円

新築マンションで取引態様が「媒介」というのはほぼ見かけないので、約107万円の貯金があれば購入できます。

中古マンション
<初期費用仮想見積>
登記費用:約40万円
火災保険(10年):約5万円
ローン手数料:約5万円
ローン印紙代:約2万円
仲介手数料:約153万円

中古マンションでも取引態様が「売主」というのはあるのですが、数が少ないので、原則として仲介手数料は発生すると思ってください。従って約205万円の貯金が必要です。

中古一戸建
<初期費用仮想見積>
登記費用:約40万円
火災保険(10年):約15万円
ローン手数料:約5万円
ローン印紙代:約2万円
仲介手数料:約153万円

215万円の貯金が必要。

いかがでしょうか?

仲介手数料が発生しなければ、建売の新築戸建は62万円あったら持てます。
まずは話を聞きに行ってみてはいかがかと思います。

また、注文新築一戸建て以外は、初期費用もローンが組めるところもあります。
月の支払さえきっちりできれば購入することは可能です。

一つ裏技チックなお話を交えるとすると、新築建売戸建てと新築マンションは初期費用をサービスしてくれる物件が存在します。
売れ残ってる物件は販売を進めたいので、本来は購入者が払うべき費用を持ち主である業者が負担するサービスを付けて、販売を進めるわけです。

そういうのをうまく見つけることができれば、貯金ゼロでも購入できる可能性があります。
他の購入者への配慮もあって広告にはその旨記載されないことが多いので、まずは案内所に行ってみて、話を聞いてみましょう。

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