マイホーム購入の流れ / 物件を決め、契約する

よく検討して、買いたい物件が決まったら購入意思を相手方に伝えましょう。
「物件を決め、契約する」時の注意点についてお話しします。
この段階は住宅購入の流れの中でもクライマックスです。

マイホーム購入の準備

成冨 宏樹

成冨 宏樹 株式会社ゼネラルホームズ 代表取締役

大手総合デベロッパーでの営業マネージャー職、マンション企画職を経て、2012年に不動産購入・住宅ローン・家計の見直し・リフォームなど、住宅に係るサービスをワンストップでサポートすることを目指す法人、株式会社ゼネラルホームズを設立。社長業の傍ら、宅地建物取引士、FP技能士の資格を生かして実務にも従事中。

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マイホームを購入するにあたって

物件を気に入ったら、購入意思を相手方に伝えるわけですが、ここはウジウジしないで、意思表示はさっとするに限ります。
私が不動産業者だから申し上げるわけではなく、新築も中古も良い物件は動きが早いので、ウジウジしてるとすぐ無くなります。

私の経験上、ユニークな価値観をお持ちのお客さんでもない限り、みんなが買いたい物件は似通っています。
一人のお客さんが買いたいというくらいの物件は、大体は他にも検討者がいて、検討を進めていることが多いです。
中古物件は特に動きが早いです。全国の不動産業者が同時に一生懸命お客さんを案内しているのだから当たり前です。
「見てから買うか検討しよう」という心意気で行くのではなく、「見て問題なければ購入意思をその場で出そう」という気構えでいた方が、成功すると思います。

物件価格の調整や、鍵をもらう時期、住宅ローンをどうするかなどの諸条件は購入意思を示した後でないと、相手も本気の交渉はしてくれません。
万が一どうしても呑めない条件が出てきても、売買契約締結前なのでキャンセルすることが可能です。
購入意思表示は明確にさっと行いましょう。

念のため申し上げておきますが、上記で言う「購入意思」とは「諸条件の詰めはまだだけど、基本的に買うつもりでいる」ということであって、
「買うか買わないかわからないけど、気になるからとりあえず押さえておいてもらう」ということではありません。
契約前でキャンセルができるからと言って悪用すると、不動産会社側もネットワークがありますので、次に相手してもらえなくなります。

購入意思があるけど、「価格をもう少し何とかしてもらいたい」というときには価格のリクエストをぶつけましょう。
「●万円になれば必ず買います」という意思表示です。業界ではこれを「買付」とか「条件付き申込」などと言われます。
「いくらか負けられませんか?」とか「●円にならないの?」というお客さんがよくいます。
この言い方だと売り手から「いくら負けてほしいの?、でもって、負けたら買うの?」と言い返されるのが関の山です。
「買いたいけど予算が●万円で見てるので、▼円負けてほしい、負けてもらえたら必ず買います」というと本気で交渉に乗ってくれます。
必ずそういう言い方にしましょう。

逆に言うと「負けてもらえなかったら買わない」という選択肢は取れますし、それについては不動産業者から見ても、売り手から見ても心象が悪くなりません。

価格以外でも条件がある場合にはきちんとこの時に話し合いをしておきましょう。

よくあるものとしては以下の事項です。

手付金の金額

物件の売買契約を結ぶ際に「手付金」と言われる内金を売り手側に支払わなくてはいけません。
売買契約締結後にキャンセルする場合は原則としてこの手付金が戻ってこなくなります。
キャンセル防止の為の保険みたいな金額なので、売り手側は「たくさん取りたい」、買い手側は「なるべく少なくしたい」という論理が働きます。
相場としては100万円~物件価格の1割程度が多いです。
事情があって、「●●万円しか払えない」とかのリクエストがある場合はこの時に話しておきましょう。

残代金の支払時期、物件の引渡時期

「家を売却して頭金にする」「株を売却して頭金にする」等々、売り手側の残代金支払い希望時期とずれがありそうな場合はこの時に話しておかないといけません。
契約書に支払時期が掲載され、法的な約束として取り計らわれますので、なあなあで決めて、遅れると契約違反になり、損害賠償を請求する恐れがあります。
お子さんの学校の都合などで、あまり早く引渡を受けたくないなどの事情があるときも、言っておきましょう。
売り手側は特別事情がない限り、原則として最短で代金受領および引渡に動きます。
買い手の引き受けが遅れれば、遅れる分の維持費(マンションの管理費・修繕積立金等)なども余計にかかるため、売買契約締結後に言っても呑んでもらえないことが多いです。

補修の範囲

中古物件を購入するとき、壊れている個所の処置をどうするかという問題です。
売り手が補修して買い手に引渡しするのか、そのままにするのかということです。
見学時に気になったところがあれば、処置をどうするか聞いておくと後で嫌な思いをしなくて済みます。

すべて条件が整ったら、売買契約締結に動きます。

ただし、「住宅ローンの融資内諾が下りてないと、部屋の確保をさせない」と定義している業者さんも多いです。
その場合は、業者さんが提携しているローン等でどこかしらの融資内諾をもらわなくてはいけないです。
業者さんの提携ローン以外でローンを組みたいと思っていても、契約後に自分の希望通りの金融機関に変更することは可能です。
ここはとりあえず業者さんの提携ローンに任せて、とりあえず内諾を取ってしまうことを優先しましょう。
部屋が気に入ったら、すぐにそういった動きが取れるように、直近の源泉徴収票と認印、運転免許証、保険証は予め用意して行きましょう。

契約が決まったら、手付金と契約書に貼付する印紙を用意します。
契約書と付属する重要事項説明書を契約日当日のその場で読んで理解し、ハンコを押すのは難しいと思うので、予め何日か前に書面を見せてもらって予習する方が良いと思います。

契約書、および重要事項説明書面の注目すべき点のいくつかを下記に記しておきます。

アフターサービス、故障等があった時の処置

・新築住宅の構造等に係る重要な部分は10年保証が義務付けられているのでその通りになっているか。構造等に係る重要な部分以外の保証はどうなっているか確認しましょう。
・中古物件で売り手が不動産業者の場合には2年間の保証を付けることが義務付けられていますので、それもその通りになっているか確認しましょう。
・中古物件で売り手が一般消費者の場合には、相手方によって様々な処置方法が定められています。故障等が出た時にどのような処置になるのか把握しておきましょう。
・中古物件は契約書と重要事項説明書以外に「物件状況報告書」というような名前で売り手が知っている故障個所などが記載してあります。それも要チェックです。

消費税の有無

原則として不動産は内税で標記しなくてはいけないので、「聞いてた値段と別に消費税が要ります」ということは少ないと思いますが、念のため表記を確認しておきましょう。

残代金の支払時期

いつまでに残しの代金を支払わなくてはいけないのか確認しましょう。
それまでに住宅ローンの手続きや頭金、諸費用を準備しておかなくてはいけなくなります。

キャンセル(解約)した時の処置、損害賠償の予定額

キャンセルした時はどんなペナルティがあるのか確認しましょう。
買い手がキャンセルするばかりでなく、売り手がキャンセルした場合の処置も定めてあるので併せて確認です。
たいがいは手付金を捨てればやめられる(売り手がキャンセルした場合は手付金と同額を買い手に渡す)と定めてあると思います。
「手付金を捨ててやめるだけでは済まなくなり、●万円の損害賠償金も払ってくださいね」となってしまうのはどういう場合なのかということも書いてあります。
時期と金額もチェックしておいてください。

ローンキャンセルの内容

住宅ローンの審査がダメだった時の処理方法も定めてありますので、内容を確認してください。
「住宅ローンの審査がダメだったからやめます」と言える期限も定められていますので同時にチェックしてください。

特約の内容

基本売買契約の内容以外に「特約事項」等の記載でその物件特有の色々な定めが掛かれています。内容をよく見ましょう。

契約日当日には予習した内容を基に確認と説明を受けて、署名捺印を完了させたら契約完了です。
手付金を払い(事前振込の場合もあります)、印紙の割り印も完了させます。

契約が終わったら「住宅ローンを申し込む」作業に移ります。

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