中古住宅購入時の住宅ローン

中古物件の購入を検討。中古物件ならではの注意点はたくさん。
リフォームの費用、仲介手数料などの初期コストから、修繕積立金などのランニングコストまで、ファイナンシャルプランナーの渡邊さんが丁寧に解説。

マイホーム購入費用の基礎知識

住宅本舗 編集部

住宅本舗 編集部

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中古住宅購入時の注意点

美恵(30代主婦):家探しって大変~

渡邊さん:おや、どうしましたか?

美恵:実は最初、新築マンションを購入する予定でしたが、どれも予算オーバーなので、中古の安い物件を探すことにしました。どうせなら、自分好みにあわせてリフォームしようかとも考えています

渡邊:よい物件が見つかるといいですね。でも中古住宅と新築住宅では、購入時のポイントはだいぶ異なりますよ。今のうちに、特徴などを整理しておきましょう

美恵:ぜひお願いします!

渡邊:まず中古と新築、同じ価格でも、購入時に支払う費用は中古住宅のほうが一般に高くなります。なぜなら新築住宅は、通常、仲介手数料が無料なのに対し、中古住宅では物件価格の3%程度の手数料がかかるケースが多いからです。このため、住宅ローンの保証料や団体信用生命保険料などをあわせた諸費用総額は、新築の場合が物件価格の3~7%、中古物件は6~10%が相場と言われています

美恵:全然、知りませんでした

渡邊:これに加えて、リフォーム前の物件を購入する場合には、リフォーム代も別に見積もっておく必要がありますよ。その費用は工事内容によって大きく変わりますから、概算の金額は早めに把握し、それを現金で支払うか、ローンで補うかも決めておきたいところです。それに肝心の住宅ローンも…

美恵:えー、まだあるんですか

渡邊:はい。中古物件は、申し込みから引き渡しまで、1~2ヵ月しかありませんから、一連の手続きが次々とやってきます。申し込みの段階で借入プランが決まっていれば問題ありませんが、実際には物件を見つけてから、急いで資金計画を立てたり、住宅ローンの検討を始める人が多いんです。そうなると、自分にあった商品選びや返済計画を練る余裕があまりありません。住宅ローンは、将来のライフプランと密接に関わっていますから、安易な決断は禁物ですよ

美恵:今の私、それに近いかも…

渡邊:それともう1つ、入居後の住宅維持費も前もってチェックしておくとよいでしょう。たとえば築20年を超えるようなマンションですと、毎月支払う管理費や修繕積立金が思いのほか高いケースがあります。さらに、築年数があまりに古いと、担保力が低いために希望の金額まで借りられず、頭金を追加することになったり、返済期間が短くなったりして負担が増す可能性もあります

美恵:物件が安ければおトクってわけじゃないんですね。ちなみに、リフォーム代金をローンで借りる場合はどうしたらいいのかしら?

渡邊:最近は、物件の購入代金とリフォーム費用を一括で借りることができる住宅ローンを扱う金融機関が増えてきました。リフォームローンを単独で借りるよりも金利が低いですし、何せ長期返済が可能なので、資金計画が立てやすいといったメリットもあります

美恵:それ、絶対に利用したい!

渡邊:ならば美恵さん、物件探しとあわせてリフォーム業者探しも急ぎましょう。実は、リフォーム代金を住宅ローンで賄うためには、住宅ローンの事前審査の申込時に、リフォームの工事請負契約書と図面が必要になるんです。購入の申し込みから売買契約の締結までは、1週間程度しかありませんから、物件の決定後にリフォーム業者を選んだり、相談する時間はほとんど取れないと思ってよいでしょう

美恵:入居までの期間が短い分、事前準備がより大切ってことね

渡邊:その通りです。言い方は悪いのですが、とくに中古住宅の場合、業者の言われるがままに手続きを進めてしまい、入居後に後悔される方が結構いらっしゃいます。大きな買い物だけに、その点はよく心にとどめておいてくださいね

(記事提供:ニッキンマネー 2014年7月号 p32-p33)

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