住宅ローンを返済中に離婚!? さて家はどうする? 返済はどうなる??

住宅ローンを組んでいる際のリスクは様々です。「病気になった」「収入が下がった」などの理由が挙げられますが、「離婚をすることになった」というのも大きなリスクの1つです。
家はどうなってしまうのか、そして誰がどのように住宅ローンを支払うのかなど、住宅ローンと離婚について解説します。

マイホーム購入の基礎知識

住宅本舗 編集部

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離婚をしても住宅ローンの契約は生きている

住宅ローンの返済中に離婚することになってしまった。戸籍上は別々の道を進んでいても、住宅ローンの契約はそのまま。住宅ローンの契約の変更は、銀行の承諾を得る必要があります。
当然、契約者は離婚前と変わらずに住宅ローンを返済することになります。

例えば、夫が名義人で離婚後もその家に住み続けるという場合は、あまり問題はありません。しかし、名義人は夫でありながら、妻が家に住み続ける場合は注意が必要です。住宅ローンは、家に住む人が支払うことを前提としているため、銀行の承諾を得られない可能性があるからです。

このようなトラブルを避けるためには、住宅ローンの名義人を実際に家に住む人に変更するという方法があります。ただし、家に住み続けるのが妻で専業主婦の場合に、十分な収入が確保されていないという理由で、名義の変更ができなくなる場合があります。

離婚したら不動産売却の利益で住宅ローンを返済

離婚後、家に夫・妻のどちらも住まないというのであれば、不動産を売却してその利益を住宅ローンの支払いに充てるという方法があります。

住宅ローンの残額を売却益が上回った場合(アンダーローン)は、利益が発生しているので、財産分与の対象になります。
住宅ローンの残高を売却益が下回った場合(オーバーローン)は、家を売っても借り入れが残っているので、返済を続ける必要があります。

それでも家を売りたいという場合には、銀行と交渉して家を売る「任意売却」という方法があります。これには専門家の協力が必要になります。任意売却の場合、家を売っても住宅ローンの残額が少しは残ってしまうのですが、無理のない返済が可能です。
銀行側から見ると「競売の手間が省ける」「返済額を減らしてでも確実に返済してもらいたい」という意識があり、交渉がしやすくなります。

離婚しても住宅ローンの連帯保証人から外れるのは難しい

住宅ローンを組む際に、夫婦のどちらかが名義人となり、どちらかが連帯保証人になるケースがあります。
保証人の場合、債務者が住宅ローンの支払いができない場合のみ責任を負うことになります。しかし、連帯保証人の場合は、債務者の支払いに余裕があったとしても同等の返済義務を負います。これは、住宅ローンを申し込んだ銀行との「ローンを完済したら連帯保証が解除される」という契約です。離婚をしても住宅ローンが完済できていない限り、連帯保証を解除することはできません。
連帯保証を解除するためには、代わりの連帯保証人を用意する必要があります。そもそも、連帯保証人になりたい人はいません。そういう意味で、連帯保証人から外れることは、ともて難しいことなのです。
では、離婚をしても連帯保証人のままでいなければならないのかといえば、そうではありません。
まず、名義人の単独の収入で住宅ローンを借り換えることで、連帯保証を外して契約内容を変えてしまうという方法があります。

住宅ローン返済中の離婚の流れ

離婚が具体的に決まった時、返済中の住宅ローンをどのように処理していけばいいのでしょうか。

【1】離婚する場合、住宅ローン不動産名義の確認と財産分与の確認

離婚が決まった場合は、まず住宅ローンの不動産名義と財産分与の確認を行いましょう。

<不動産名義>
住宅ローンを組んでいる土地や建物が誰の名義になっているのかは、法務局で不動産の登記簿謄本を取得して確認できます。登記簿謄本で主債務者や連帯保証人が誰になっているのかを確認しましょう。

<財産分与>
一般的な財産分与では、土地や建物などの不動産は対象になっています。しかし、不動産の取得が婚姻前のものであれば、財産分与の対象外となります。婚姻中に取得したものであれば財産分与の対象になりますので、離婚後のお互いの暮らし方も考慮し、分与の割合と支払い方法を決定します。

【2】住宅ローン残高の確認

次に、住宅ローンがあとどのくらい残っているのかが重要です。
住宅ローンの残高は「償還表(返済予定表)」で確認できます。手元に償還表がない場合は、住宅ローンを借り入れている銀行などの金融機関に再発行してもらいましょう。
家を売却することにするのであれば、現在の正確な金額はしっかり把握しておくことが重要になります。
家を売却するときには、不動産屋に査定金額を算出してもらいます。

前述のとおり、
不動産屋の査定金額よりも、ローンの残高が下回ることを「アンダーローン」と呼び、不動産を売却することにより利益を出すことができます。
一方、査定金額よりも、ローンの残額が上回ることを「オーバーローン」と呼び、売却したとしてもローンが残ることで、離婚後も住宅ローンの返済を継続しなければいけません。

【3】離婚した際の住宅ローン手続きの種類

離婚したときの住宅ローンの手続きは、夫婦の離婚の形に合わせて用意されています。

<任意売却・夫婦それぞれが新居に住む場合>
住宅を売却処分して、夫婦それぞれが新たな住居で生活していく場合、不動産の金額と住宅ローンの残高のバランスを見て折り合いをつけていきます。

<不動産名義人のみ住み続ける場合>
売却せずに不動産の名義人が住み続けていく場合、そのまま従来どおり住宅ローンを支払っていくことになります。ただし、名義人以外の夫または妻も住宅ローンを負担していた場合は、銀行などの金融機関と交渉し、責任を外してもらうか、まとまった金額を支払うことが求められます。

<不動産の名義人ではなかった人が住む場合>
名義人ではない夫または妻が住み続けるというのが一番難しいパターンとなります。
出て行く名義人が引き続き住宅ローンを返済していくものです。しかし、別れて暮らしていく中で名義人が突然、返済をやめてしまう可能性があります。離婚が決まった段階で銀行などの金融機関と協議しておきましょう。名義人を住み続ける人に変更する場合は、名義変更を行います。

住宅ローンで家を購入した場合、離婚の事は考えている?

ここまで、住宅ローン返済中に離婚することになってしまった場合の対応方法などをお伝えしました。
それでは実際に、住宅ローンを組む際の最大のリスクでもある「離婚」について、事前に夫婦で話し合いをしたのかをアンケートで聞いてみました。

住宅ローンを借り入れる際、離婚した時のことを話し合いましたか?

【回答数】
いいえ:86
はい:14

大多数の人が「話し合いをしていない」と回答しました。

・そもそも、住宅ローンを借りる時だけではなく、離婚を想定した話し合いをしたことは一度もないから。(30代/女性/専業主婦)
・住宅ローンのことだけで精一杯で、離婚のことなんてとてもじゃないが、そこまで考えられませんでした。(50代/男性/専業主夫)
・離婚とか考えたくないので話し合ったりとかはしていませんでしたが、もしもの時に必要なことかもしれませんね。(20代/女性/パートアルバイト)
・そこまでは話し合いませんが、夫婦で等分の負担をすることは話し合いました。(40代/男性/会社員)

まったく考えもしなかったという意見が大多数でした。そもそも、離婚の兆候があるようならマイホームの購入自体を考えることはないのでしょう。
また、話し合ってはいないが、離婚することになればそれなりの責任を取るという考えの方もいました。
住宅ローンは大きな金額となります。住宅ローンを組む際には、覚悟と真剣さが不可欠となります。

一方で、少数派ですが「話し合いをした」という人もいます。

・(話し合ったのは)お金に関係することだからです。テレビの番組で観てもお金のトラブルは絶えないので、しっかりしておきたいと思ったからです。(20代/女性/パートアルバイト)
・将来のことは分からないので、もちろん話し合いました。住宅ローンが残っている住まいに夫が残るも妻が残る場合も、そのままローンを払い続けなければならないので、離婚の事情やお互いの経済状態によって、どうしていくのか新たに検討することを話し合いました。(50代/女性/専業主婦)
・当然のことです。第一、結婚なんて一生の契約じゃないんですよ。そこにあぐらをかいてはいけません。離別や死別についてお互いの理解を分かり合うことは、ローン以外においても大切でかつ必須のことです(40代/女性/その他専門職)

「将来のことは分からない」という声が多数ありました。情報番組やニュースでは、お金にまつわるトラブルを取り上げています。“もしも”に備えておきたいという気持ちが働いたのでしょう。
離婚を前提に結婚することはないでしょうが、未来は誰にも予測できません。様々なリスクを想定しておくことは無駄にはならないのかもしれません。

事前にしっかり話し合って“もしも”に備える

離婚という人生のリスクにどう備えておくのかが重要だという事が分かりました。家族の事に意識を取られがちですが、離婚後の生活にも影響を与えるのが住宅ローン。
また、住宅ローンの処理を疎かにしてしまったため、家が競売にかけられてしまい、世間体はもちろん、住宅ローン残高も多く残ってしまうケースもあります。
様々なリスクがある「離婚」。
一番のリスク回避は、結婚生活を続けていく事で、そもそも離婚をしないことです。

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