夫婦で借りる住宅ローンのポイント

「住宅ローンの返済も夫婦で力を合わせて」そんな家庭が増えています。1人の収入より2人の収入をあわせたほうがいっぱい借りられますから。
でもローンの返済は山あり谷あり。何があるかわかりません。2人で返済するからには2人分の備えが必要です。
今回のテーマは「夫婦で借りる住宅ローンのポイント」です。

ライフプランの基礎知識

住宅本舗 編集部

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夫婦で借りる3つのケース

一般に、住宅ローンで借りることができる金額は、年収に応じて決まります。おおむね年収に占める年間のローン返済額の割合(返済負担率)が3割程度に収まることがその目安で、金融機関によって細かくは異なります。

このルールに照らせば、夫婦の収入を合算したほうが、より高額のローンを組むことができます。たとえば夫の年収が300万円、妻の年収が100万円の場合、400万円の3割は120万円、つまり毎月の返済額が10万円に収まる範囲内で住宅ローンを組むことができるといった考え方です。もちろんこれは最大値の話であって、実際にはもっとゆとりを持って組むことが望まれます。

ここでポイントとなるのが「保証」です。夫が単独でローンを組むのであれば、夫がその返済に責任を持つことになりますが、妻の収入もあわせて住宅ローンを組む場合、妻にも住宅ローンの返済を請け負う責任が生じます。夫がローンを返済できなくなった場合、妻がその分を返済しなければいけないわけです。合算せずに同じ物件に対し、夫婦が個別に住宅ローンを組む方法もありますが、この場合も、お互いのローン返済を保証しあう形になります。

具体的には、下の図表のように、妻が「連帯保証人」になるケース、「連帯債務者」になるケース、夫婦別々で住宅ローンを組むケースがあります。それぞれの違いを確認していきましょう。

買った物件は誰のもの?

ここでちょっと疑問に思うのは、妻の収入の定義です。収入と一口にいっても、正社員として働くケースから、パートで働くケースまで色いろあります。

実は、この点の判断も金融機関によって様ざまです。収入を公的に証明できれば、働き方を問わないケースもあれば、子育てなどで妻が離職する予定がないなど、安定した収入が見込める場合に限ることもあります。また合算できる収入金額の範囲も金融機関によって異なります。

さて、住宅ローンを組むということは、その住宅を購入することを意味します。そう、自分の所有物とするわけです。では夫婦共同で住宅ローンを組んだ場合、その所有権は誰がどう持つべきなのでしょうか?

一般には、実際の購入資金の負担割合と所有権登記の持ち分比率をそろえることになります。たとえば、マイホームの取得に4千万円かかったとした場合、頭金とローンを含めて、夫の負担額が3千万円、妻が1千万円であれば、所有権の持ち分登記を、夫75%、妻25%とするわけです。

もし実際の負担額と持ち分割合が違うと、贈与税の対象になる可能性がでてきます。たとえば先ほどの例で、所有権の持ち分登記を夫と妻それぞれ2分の1とした場合、妻の負担額と持ち分登記の差額1千万円について、夫から妻への贈与とみなされてしまうわけです。

ちなみに、妻の出資比率に関わらず、任意の持ち分を登記することはできますが、先ほどの贈与の指摘を受ける可能性があります。また住宅ローンの返済で収入を合算しなかった場合でも、頭金などの拠出に応じて妻の持ち分を登記すると、妻は連帯保証人もしくは物上保証人となり、返済に対して一定の責任を持つことになります。

借り主かどうか、そこが分かれ目

夫婦共同で住宅ローンを組む際の大きな関心事は、住宅ローン減税をダブルで利用できるかどうかという点でしょう。

税額控除となるので、最大10年間、年末のローン残高に応じて、支払った所得税・住民税の一部が戻ってきます。さらに消費税アップに伴い控除額も引き上げられているので、最大で毎年40万円まで還付を受けることができます(一般の場合)。

この住宅ローン控除を受ける条件は下の図表の通りですが、その前提として住宅ローンの借り主である必要があります。夫婦で住宅ローン控除を受けることができるかどうかの判断も、この点がキーポイントになります。

その視点で先ほどの3つのパターンを見た場合、夫婦個別でローンを組む場合、妻が連帯債務者になる場合は、それぞれが借り主なので、年末のローン残高と、その物件の持ち分登記に応じた控除を受けることができます。でも連帯保証人の場合はあくまでも保証人の立場なので、住宅ローン控除を受けることができません。

(記事提供:ニッキンマネー 2014年7月号 p4-p15)

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