年収と住宅ローン借入金額の関係

住宅を購入することが決まったなら、無理なく返済できる住宅ローンを選ぶ必要があります。
でも実際には、住宅ローン選びと言われても、どうやって選んで良いのか分かりにくいですよね。
では無理なく支払える借入額はどのようにして算出するのでしょうか。

住宅ローン審査の流れ・仕組み

丸尾 健

丸尾 健 株式会社N&Bファイナンシャル・コンサルティング 代表執行役

大学卒業後、建築関連の仕事を経て大手商社系の中高級住宅を扱うハウスメーカーに入社。在籍期間9年のうち5年は店長職を兼務。MVP賞3回。その後、大手金融機関のファイナンシャル・プランニング部門に転職。FP先進国の米国のファイナンシャルプランニングメソッドトレーニングを受講。2009年9月に独立して、株式会社N&Bファイナンシャル・コンサルティングを設立。FP経験現在9年目。新規年間相談件数120件前後、面談累計件数1,000件以上。主に個別面談を中心に活動している、実務家FP。ライフプラン全体を通してのマネープランの作成、資産形成アドバイスに提案に定評がある。
【得意分野】ライフプラン・不動産購入・住宅ローン・資産形成・保険・相続相談

住宅ローンの年間返済額は、年収の20%に抑える

テレビや雑誌などでは「購入価格のうち頭金で20%、住宅ローンで80%をまかなう」や、「年間返済額は年収の25%に収める」という借り入れ方法を多く聞きます。しかし、以前と比べ低金利となった今、頭金を購入価格の20%も用意できている方は少ないように感じられます。

たしかに、住宅ローンを組むとき、単純に借り入れ可能な金額から換算すると、年間返済額が年収の35%から40%まで借り入れこともできる場合があります。しかし、"借り入れ可能"な金額と"返済可能"な金額はまったく別のものです。

年収400万円の方なら年間80万円(400万円×20%)、月々6~7万円が返済額となります。

どうして住宅ローンの年間返済金額は年収の20%なの?

一般的に年収に対する住宅ローンの返済負担率は25%以内に収えるのが安心といわれています。この25%という数値はどこから来ているのでしょうか。

額面年収400万円の方の、一般的な支出事例をご紹介します。

額面は400万円ですが、社会保険などを20%が差し引かれ、手取り額は額面80%(320万円)となります。
食費・交遊費などの生活費が額面40%(160万円)、貯蓄が額面の15%(60万円)です。
すると、残額は100万円(= 400万円 - (80万円 + 160万円 + 60万円))となります。
この100万円を400万円で割った数値が25%です。

「住宅ローンの年間返済金額は年収の25%までOK」と思うかもしれませんが、その算出方法にも落とし穴があります。
その理由として、返済シミュレーション時には勘定していなかったマンション管理費、修繕積立金が月々の出費として上乗せされ、さらには固定資産税も考慮した場合、結果的に、住宅ローンの返済額にこれら費用も含めると、年間支払い額は年収の25%になるケースが多いためです。

新築マンションの場合は購入して5年までは固定資産税が半額になります。つまり、5年後からはそれまでの倍額の固定資産税を支払う必要があります。

また、マンションの管理費や修繕積立金が月々の出費として上乗せされます。

一戸建ての場合も、4年目以降支払う固定資産税が半額から満額になるほか、マンションでいうところの修繕積立金は自分で蓄えていく必要があります。
つまり、住宅関係の年間支払い額を年収の25%に収めるために、住宅ローン自体の借り入れ金額は年収20%に抑えるのがベストといえるでしょう。

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