住宅ローンの代位弁済とは?~保証会社への一括返済~

住宅ローンでは、保証料を支払って保証会社に保証をお願いしています。
もしも契約者が返済不能に陥って長期延滞をしてしまうと、保証会社が契約者に代わって金融機関に住宅ローンの残高を一括で返済します。この一括返済を代位弁済と言います。

住宅ローンを延滞している

住宅本舗 編集部

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保証会社が代わって住宅ローンを返済してくれる代位弁済とは

最近の住宅ローンはほとんどの場合に連帯保証人不要で借りることができます。一部の地方銀行や、審査の結果次第では妻が連帯保証人になることを求められるケースもありますが、一般的には連帯保証人は不要であるケースのほうが多いです。しかし、保証人がついていないとなると、いくら住宅を担保に入れているとはいえ、銀行は貸倒れ債権を抱えるリスクを負うことになります。

そこで、保証会社の存在意義が出てきます。銀行は、契約者に保証料を払ってもらいバックに保証会社をつけてもらうことで、貸し倒れのリスクをなくしています。つまりは、もしも主債務者が返済不能もしくは長期の延滞をした場合には、保証会社に一括でローン残高を支払ってもらうことができます。代位弁済がされても借金が無くなるわけではなく、契約者にとっては債権者が金融機関から保証会社に変わるだけです。以後は保証会社に対して立て替えてもらったお金を返済する義務が生じます。

住宅ローンが代位弁済となる条件

代位弁済がされると、債権者が金融機関から保証会社にかわり、住宅ローン残高を一括で返済するように請求されてしまいます。これは、ローンの返済を長期延滞したことで、重大な契約違反を起こしたと見なされてしまい、期限の利益が喪失してしまっているからです。期限の利益が喪失すると、分割払いの権利を失いますので、ローン残高を一括で返済しなければならなくなります。

保証会社だってできることならリスクを負いたくないですから、主債務者が住宅ローンを長期延滞しているとか、任意整理や自己破産などの債務整理をしたなどの一定の条件にあてはまらない限りは代位弁済をされることはありません。長期延滞の基準については金融機関によって異なりますが、一般的には3ヶ月以上住宅ローンを延滞すると、金融機関から保証会社へ「一括返済をしてください」と請求が行ってしまうことになります。逆に言えば、きちんと住宅ローンを支払っていれば基本的に心配はいりません。

代位弁済通知が届いたら保証会社への住宅ローン一括返済が必要になる?

代位弁済が行われたということは、主債務者がすでに返済不能であると見なされているということなので、保証会社は間もなく競売の申し立てをして、不動産を競売にかける手続きを開始します。すぐに不動産が売られてしまうようなことはありませんが、なにもせずにいると半年程で不動産が差し押さえられて、競売入札が開始されてしまいます。

さて、こうなってしまうと、マイホームを売られてしまわないためには基本的には保証会社に対して住宅ローンの一括返済をするしかありません。しかし、一括返済ができるならそもそも延滞をするような事態にはなっていないはずです。もしも住宅ローン以外の借金の負担が大きいことが原因である場合には、個人再生をすることで解決できる場合もあります。しかし、住宅ローンの返済自体ができないのであれば、マイホームの所有は諦めて、専門家に任意売却の相談をしてみましょう。

◆参考記事:
住宅ローンと保証人
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