住宅ローン返済中に金利が下がったら交渉可能?

住宅ローンの総返済額を減らす方法の一つが借り換えです。借り換えは、大きな軽減効果が期待できる場合があります。しかし、借り換えは返済額が軽減できる反面、諸費用がかかる、新たに審査が必要、手間がかかるといったデメリットがあります。
借り換え以外に諸費用や手間がかからず総返済額を減らす方法はあるのでしょうか。

住宅ローン借り換えの基礎知識

江﨑真奈美 1級ファイナンシャル・プランニング技能士

江﨑真奈美 1級ファイナンシャル・プランニング技能士

大学卒業後、会計事務所に勤務し、巡回監査業務に従事。その後、社会福祉法人をはじめ、地元の上場企業などで長年経理業務を担当。勤務していた事務所の閉鎖に不安を感じ、これをきっかけとして2016年に最短1年で1級ファイナンシャル・プランニング技能士を取得する。FPとして独立し、執筆、講師業を中心に精力的に活動中。
【企画・編集/SAKU株式会社】

住宅ローン返済中の銀行などの金融機関での借り換えはできない

住宅ローンの借り換えは、総返済額を大きく軽減できる可能性があります。ただし、現在借り入れ中の銀行などの金融機関では借り換えはできないとされています。住宅ローンの契約では、契約時の金利が適用されるのが原則です。つまり、同一金融機関内においては、現在のような金利が低いときに借り入れした人の方がお得ということになります。したがって、借り入れ後に低下した金利の恩恵を受けたい場合は、他の金融機関等への借り換えを検討することになります。
しかし、借り換えに必要な審査や諸費用を考えると他の金融機関等への借り換えを希望しない方もいるでしょう。借り換えをしない場合でも、同一金融機関内で金利タイプの変更ができることをご存知でしょうか?

住宅ローンの借り換えより簡単な金利タイプ変更を検討

住宅ローンでは設定時の金利は、借入期間を通して適用されます。しかし、選択した金利タイプによっては、途中で別の金利タイプへ変更が可能になるものがあります。

【変更が可能な金利タイプ】
①変動金利型 ⇒ 固定金利期間選択型
 いつでも変更が可能です。

②固定金利期間選択型 ⇒ 変動金利型
 固定金利期間中は変更ができませんが、期間終了後は変動金利型への変更が可能です。
(固定金利期間終了後は希望しなければ自動で変動金利への変更となりますが、希望すれば改めて固定金利も選択できます)
※金利タイプの変更はインターネットから行う場合を除き一定の手数料が必要になります。

金利タイプを変更する方法であれば、現在返済中の金融機関で行うことができるので、借り換えと比べると費用も手間も格段に省けます。

また、一般的には全期間固定金利型では金利タイプの変更はできませんが、一部のネット銀行では所定の手数料を支払うことで固定金利型から変動金利型への変更も可能としています。

金利タイプを変更すると、その後の金利推移の変動によっては返済額が減少することもあれば逆に増加してしまうことも考えられます。金利タイプを変更する際には、あらかじめシミュレーションなどの結果を見てから実行するようにしましょう。

住宅ローン返済中の金融機関に金利条件変更の交渉をする

前述のように住宅ローン金利は、金利タイプを変更しない限り設定時の金利が返済期間中は適用されるのがルールです。つまり、借り入れ当時より金利が低くなったからと簡単に金利変更はできません。ただ、これまで同一の銀行などの金融機関での金利引き下げなどの条件変更は基本的にはNGとされていましたが、他行への借り換えを相談すると金利が下がるケースがあるようです。
これまではできなかった金利変更ができるようになるなど、以前よりも柔軟に対応する銀行などの金融機関が増えています。その背景には借り換え需要が増加し、銀行などの金融機関の競争も激化していることが考えられます。
ただし、交渉による条件変更は特に具体的な条件などが設けられているわけではなく、その都度、銀行などの金融機関の判断によるところが大きく、必ずしも希望が通るわけではない点に留意しなければなりません。
条件変更に応じてもらえそうな要件としては、以下のようなものが考えられます。

・当初より年収がアップしている
・定期預金をする
・公共料金等引き落とし金融機関とする
・給与振込口座にする
・住宅ローン以外のローン(教育ローンや自動車ローン)などを併用する

借り入れ当初と比べて金利が下がったからといって、全ての契約者の求めに応じて金利を引き下げることは難しいでしょう。これからも継続して返済をしてくれて、さらには金融機関にとってもプラスの要素があると判断されれば条件変更に応じてもらえることもあります。他行への借り換えを希望しない方は、返済中の金融機関に金利引き下げの交渉をしてみてはいかがでしょうか。
交渉による住宅ローン金利の条件変更が実現した場合、他行への借り換えと比べるとそれほど金利が下がらない、借り換えのように色々な返済プランを選択できる自由度がないという面があるものの、時間や費用を掛けなくて済むという点を考慮すると一定のメリットがあると思います。

尚、フラット35などは公的な住宅金融支援機構と民間金融機関が提携したローンであるため交渉による条件変更はできません。しかし、支払いが困難になった場合などは返済期間や返済方法を変更できることがあります。

金利が低下したときは、借り換えをしないとメリットがないと諦めず、同一の銀行などの金融機関内での見直しでもメリットが得られるケースがありますので、住宅ローンも定期的に見直しをすることをお勧めします。

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