失敗しないための住宅ローンの借り換えの注意点

低金利時代が到来して、住宅ローンの借り換えを考えている人も多いことでしょう。でも、ちょっと待ってください。借り換えは新しい住宅ローンを借りるということ。新規に住宅ローンの審査を受けた時と、今の経済や健康の状況にお変わりはありませんか?
住宅ローンを借り換える時に見落としがちな注意点をお伝えしてきます。

住宅ローン借り換えの基礎

江原さとみ

江原さとみ ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャル・プランナー、FPオフィスなでしこ代表(http://www.fp-nadesiko.com/)。SEとして働きながらFP資格を取得。その後の証券会社や生・損保代理店での勤務経験を活かし、セミナーや執筆、個人相談など積極的に活動している。「お金の話を身近に、わかりやすく」がモットー。
【企画・編集/SAKU株式会社】

健康状態によっては団体信用生命保険に加入できない!?

銀行や信金などの金融機関では、団体信用生命保険(団信)に加入しないと住宅ローンを組むことができません。病気にかかって手術をしていたり、通院していたなどの健康状態では、団体信用生命保険(団信)に加入することができず、一般の銀行などの金融機関の住宅ローンでは借り入れができなくなるので注意が必要です。
そこで、団体信用生命保険(団信)に加入できないという人のために「ワイド団信」という商品が用意されています。ワイド団信は、通常の団体信用生命保険(団信)に比べて引き受けの範囲を広く設定しています。健康上の理由で通常の団体信用生命保険(団信)に加入できなかった人でも、これなら加入できる可能性があります。
ただし、一般の金融機関の住宅ローンには、団体信用生命保険(団信)にかかる保険料があらかじめ金利に含まれています。既往歴(病歴)がある人が加入できるワイド団信の金利は、通常の団信加入の場合に比べて高くなってしまいます。
「より低金利なものに借り換える」という目的から外れてしまうことはないかどうか、しっかり検討をしましょう。
また、フラット35は団体信用生命保険(団信)への加入が任意となっています。つまり、団体信用生命保険(団信)に加入できなくても借り入れることは可能です。ただし、団体信用生命保険(団信)に加入していないとなると、万一の場合に遺された家族がその住宅ローンを返済していかなくてはならなくなります。団体信用生命保険(団信)に加入せずに住宅ローンを借り入れる場合の対策として、以前から加入していた生命保険でカバーできるかどうかなどの確認をしておくと安心です。

教育ローンや車のローンの借り入れが増えた

住宅ローンの借入可能額を判断するためには、年収に占めるすべての借入金返済額の割合、総返済負担率で判断します。例えば、フラット35では年収400万円未満で30%以下、年収400万円以上で35%以下の総返済負担率であることが借り入れの条件です。
ここで注意したいのが“すべて”の借入金返済額ということ。これは住宅ローンだけでなく、車のローンや教育ローンの返済額も合計された金額で判断されます。
車をローンで購入して毎月数万円の返済をしている、その返済金額も含みます。
そして、教育ローンなども同様です。見落としがちなのが、自身が学生時代に借りた返済の終わっていない奨学金や、お子様の大学入学のタイミングで借りた教育ローンです。これらも、総返済負担率に考慮されます。
また、クレジットカードのキャッシング枠は、実際に利用していなくても限度額まで借り入れしているとみなされることがあります。クレジットカードの枚数を増やした際にキャッシングも可能としているかどうかもチェックしておきましょう。
借入金額を考える際には、住宅ローンの残債だけでなく、他の借入の残債についても考慮が必要です。もし、借りている車などのローンの金利が住宅ローンの金利よりも高い場合は、そちらを先に返済して住宅ローンの借入金額を増やす方が対策としては有効になります。

住宅ローンの返済状況を確認

お金を借りるためには信用がとても重要です。過去に住宅ローンの滞納はありませんか? 滞納というと数か月も支払いがされていない状況を思い浮かべるかもしれませんが、「たまたま銀行の残高が足りずローン返済の引き落としができなかった」という、“うっかりミス”も審査には影響してくる可能性があります。住宅ローンの借り換え審査の際には、各銀行などの金融機関は借り入れ状況や滞納履歴などの情報を信用情報機関に照会できます。これで滞納歴があると、銀行などの金融機関は信用できないと判断してしまい、審査が通らなくなってしまうことも考えらえます。
滞納という点で見落としがちな、自身の学生時代に借りた奨学金の返済や携帯電話の支払状況についても確認をしておきましょう。

上記でご紹介した注意点のほかに、転職して間がないという場合も審査が通りにくい要素の1つになります。せっかく、いろいろと準備をしても審査を通らなければ何にもなりません。まずは審査を受ける前にご自身で事前にチェックしておくことが大切です。

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