お得な支払い方法は? 住宅ローンの諸費用について

住宅ローンを組む際に、建物や土地以外にも諸費用がかかります。“諸”でくくられていますが、具体的にはどんな費用が必要なのでしょうか。そして、支払い方法によってもお得感が変わってしまいます。今回は、諸費用について徹底的に解説します。

住宅ローン借り換えの流れ・費用

住宅本舗 編集部

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住宅ローンにかかる諸費用とは?

住宅を購入すると土地の建物以外にも税金や手数料といった様々な諸費用(手数料)が必要となってきます。費用感はどれぐらいを想定すればいいのでしょうか。それぞれの銀行などの金融機関や契約の内容によって金額が異なりますが、物件価格の約1割程度が平均的な目安となっています。
銀行などの金融機関を利用して住宅ローンを組む場合には、手数料がかかります。この手数料を「住宅ローン融資事務手数料」といいます。定率型と定額型があります。

定率型は、ローンの借入額に手数料をかけることによって金額が決まります。
多くの銀行などの金融機関では2%台で設定しています。

定額型は、ローンの借入額には関係なく固定された金額を支払うことになっています。
一般的な金額は31,500円や52,500円となっています。

銀行などの金融機関によっては、この2つのタイプのどちらかを自分で選べるようになっているところもあります。事前に計算をしてじっくりと選ぶことが重要になります。

住宅ローンの事務手数料は定額型と定率型のどちらがお得か?

定額型の住宅ローンの事務手数料は、一般的には約3~10万円となっています。
定率型の場合の事務手数料は、一般的に約1~2%となっています。

例えば、3,000万円の借り入れの場合、定額型だと3~10万円となりますが、定率型だと30~60万円となります。

例にも挙げたとおり、定率型の事務手数料の方が高くなることが分かります。住宅ローンの金利の条件が同じ場合は、事務手数料の安い方を選択するとお得になります。しかし、借り入れする金額と返済期間によって異なってきます。

実際には借り入れする金額が大きく、返済期間が短いほど、事務手数料には大きく差が出るようになっていて、定率型の方がお得となります。

住宅ローンの“借り入れ時”にかかる諸費用の目安

住宅ローンの“借り入れ”をする際にかかる諸費用(手数料)には様々なものがあります。
印紙税は金融消費貸借契約を締結する際にかかる費用となります。1,000~5,000万円以下の借入額で2万円となっています。
抵当権設定費用と司法書士報酬といった費用もあります。住宅ローンには、抵当権の設定登記が必要になります。その登記を取得するために登記免許税がかかります。これは借入額よって金額が異なってきます。
保証料や保証会社事務取扱手数料も必要です。これは連帯保証人に代わり、保証会社に保証料をお願いするための費用となります。銀行などの金融機関によっては、保証料が無料になる場合もあります。

住宅ローンの“借り換え時”にかかる諸費用の目安

住宅ローンを“借り換え”する際には、元の銀行などの金融機関に借入額を一括返済しなければいけません。その際に繰り上げ返済手数料といった諸費用(手数料)が必要となってくるのです。これは各銀行などの金融機関によって手数料は異なります。
また、これらを行う際に最も大きい金額となるのが保証料です。連帯保証人を立てる代わりに支払う保証料ですが、実はこの保証料のほどんどが銀行などの金融機関に支払う手数料となっています。
住宅ローンの借り換えの場合、自宅が担保となります。新たに住宅ローンを組む金融機関は、自宅を担保として利用する事を証明するために、物件には抵当権が設定されることとなります。この設定を行う際に必要となるのが登記免許税となるのです。基本的には、元本の0.4%が目安となります。

住宅ローンの諸費用は、どんな費用がある??

住宅を購入すると土地や建物以外にも税金や手数料といった様々な諸費用(手数料)が必要となってきます。
ひとまとめに諸費用といっても、どんな種類があるのでしょうか。

●印紙代
金融機関と「金銭消費貸借契約書」を結ぶ際に、住宅ローンの金額に応じた印紙税が必要となります。5,000万円以下なら2万円、5,000万円以上1億円以下であれば6万円の印紙税が必要です。

●融資事務手数料
金融機関に支払う手数料のことで、金利とは別に必要な費用です。定額制と定率性の2種類があり、定率性の方が適用される金利が低い特徴があります。

●抵当権設定登記費用
抵当権とはローンの返済ができなくなったときに、土地や建物で支払う約束をすることで、金融機関が抵当権者になります。この抵当権の設定に費用が必要で、ローンで借りたお金の0.1%ほどが必要になります。

●抵当権設定登記手数料
抵当権設定の手続きを代行する司法書士へ支払う費用のことです。一般的には5万円前後が相場ですが、司法書士によって異なります。

●住宅ローン保証料
住宅ローンの支払いができなくなった場合に、信用保証会社が肩代わりをして支払ってもらうための保証料です。

●団体信用生命保険
住宅ローンの借主が死亡もしくは高度障害になった場合に、ローンを一括で返済するための生命保険料です。

●火災保険料・地震保険料
火災や自然災害、地震や津波に備えて加入する保険に必要な費用です。これらの保険に加入することが条件となる銀行などの金融機関もあります。

事務手数料と保証料は金融機関によって扱いが大きく違う

諸費用には、借入先の銀行などの金融機関によって料金がほぼ変わらないものと、金額が大きく異なるものがあります。
借入先の銀行などの金融機関によって金額が変わらないものとしては、「印紙税」「司法書士報酬」「登録免許税」があります。これらの費用は、どの銀行などの金融機関で借り入れしてもほぼ等しく発生するものです。
一方で、借入先の金融機関によって金額が大きく異なるものとして「事務手数料」「保証料」「団体信用生命保険料」があります。特に「事務手数料」「保証料」は金融機関により大きく異なってきます。

●金融機関によって変わらないもの:「印紙税」「司法書士報酬」「登録免許税」
●金融機関によって変わるもの:「事務手数料」「保証料」「団体信用生命保険料」

事務手数料は最少31,500円~最大で借入金額の2.1%(借入金額3,000万円の場合。事務手数料63万円)かかります。
保証料は最少0円ですが、高いところで金利に上乗せで0.2%、もしくは借入時におおよそ2.1%かかる金融機関もあります。
一般的に銀行などの金融機関では、事務手数料が高い場合は保証料が安く、事務手数料が安い場合は保証料が高くなっています。
※事務手数料は期間限定として、無料キャンペーンを行う銀行などの金融機関もあります。

もちろん、事務手数料と保証料の両方が最少レベルの銀行などの金融機関もあります。
このような場合、金利が高めになっていることが多いです。借入金額の少ない方(目安は1,800万円以下)は“諸費用安め”で、借入金額の多い方(目安:1,800万円以上)は“金利が低め”の銀行などの金融機関を選ぶことで、よりメリットを得られるようになります。

●借入金額の少ない方(目安:1,800万円以下):“諸費用安め”の金融機関
●借入金額の多い方(目安:1,800万円以上):“金利が低め”の金融機関

ただし、借り換えや繰り上げ返済などのタイミングで、保証料は返金されることがありますが、事務手数料には返金がないという大きな違いがあります。
借り換えや繰り上げ返済を考えている人は、保証料が高い銀行などの金融機関を選んだ方が、将来的に返金でメリットが出る可能性もあります。

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