住宅を売買した場合の税金

マイホームには、購入時、保有時、売却時に、それぞれ様ざまな税金がかかります。
でも、その中には、優遇税制もあるんです。しっかり確認しておきましょう!

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住宅本舗 編集部

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購入でも税金がかかる

まずは、住宅を取得した際の税金です。「購入するのに税金?」と思う方もいるかもしれませんが、マイホームを取得する際も、実は税金がかかります。そう、「不動産取得税」です。住宅を取得した場合、一定の評価額に対し、3%の税金が課されます。
しかし、マイホームの購入経験がある人でも、税負担を感じた人は意外と少ないかと思います。実はこの不動産取得税は、住宅用の特例がありまして、それほど税金がかからないんです(豪邸以外は…)。計算は少し複雑なので割愛しますが、誤解を恐れずに言うと、通常のファミリータイプのマンション程度であれば、ほとんど税金がかからないと考えて差し支えないかと思います。あと細かくなりますが、購入し登記をする際に登録免許税という税金もかかります。登記料金と一緒に支払うので、税金を支払っている実感は少ないかと思います。

中古でも控除OK

次に、住宅を保有している際の税金です。これは、毎年「固定資産税」がかかります。こちらも複雑な計算方法は割愛しますが、結構、高額になります。物件にもよりますが、毎年、10万円を超える負担になるケースもめずらしくありません。これを考慮に入れないで住宅ローンの計画をたてると、のちの返済に支障をきたす可能性もあるのでご注意ください。
次に、「住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)」です。こちらは、税金を払うのではなく、払った税金が戻ってくる制度です。住宅ローンを組んでいる人、すべてに適用されるわけではありませんが、一定の計算方法により算出された額を、所得税・住民税から控除できる制度です。また、中古の住宅を取得した際も一定の要件に当てはまれば、この控除を受けられますので、中古住宅を購入しようと検討している方は、手続きをお忘れなく!

損得どちらにも特例

最後に、売却したときの税金です。大枠だけお話しますが、まずは、住宅を売却して儲かった場合です。住宅を売却し譲渡利益が出た場合は、3千万円までは税金がかからない制度があります(3千万円特別控除)。また3千万円を超えても、本来かかる税率よりも低く抑えてくれる特例が用意されています(軽減税率)。
逆に、住宅を売却して損失がでた場合にも、いくつかの特例が用意されています。
住宅ローンが残っている住宅を売却して譲渡損失が出た場合、住宅ローンの残債から住宅の売却代金を引いた残りの金額を限度に、給与所得などから控除(損益通算)できる制度があります。
かつてバブル経済の際に高額の住宅ローンを組んで住宅を取得したものの、ローンが払えずやむなく住宅を売却した方への救済措置のような特例です。住宅ローンの残債を、売却代金でまかないきれない場合のみ利用できます。また、給与所得などから引ききれない場合は、3年間、繰り越して適用することもできます。

(記事提供:ニッキンマネー 2014年9月号 p36-p37)

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