住宅ローンの不動産名義変更~夫婦間・親子間~

住宅ローンの支払中には、その抵当権を設定する不動産の名義変更が必要となる場合があります。
典型的な例としては、夫婦間や親子間にて、離婚や死亡等の事情により変更を迫られるケースです。
そこで、今回はこの住宅ローン中の不動産名義変更についてご紹介します。

住宅ローンの名義変更

住宅本舗 編集部

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住宅ローン支払中の不動産名義変更は十分な理由が必要

住宅ローン支払中の不動産名義変更は、基本的に当該不動産の所有権移転であることから、これに抵当権が附従するか否かに関わらず、現所有者と新所有者の当事者のみの合意あれば行えます。つまり、この変更自体は抵当権を設定する金融機関において債権回収可能である限り、不動産の所有者は誰でも良く、本来的に債権者から変更への承諾等を要する性格のものではありません。
もっとも、実際には各金融機関におけるローン契約の規約の中には、不動産名義変更への承諾や、これに違反した場合等の条項が設けられてることが少なくなく、これにより担保力の低下に伴う債権回収のリスクを低減しています。
そして、この変更を要するケースは、一般的に夫婦間と親子間の2つのパターンが典型的であり、特にこれらは離婚、死亡や高齢化等による相続や贈与の実情若しくはその外観を作り出す為、金融機関から承諾を得るには十分な理由が必要となります。

【夫婦間】離婚した場合の住宅ローン名義変更について

住宅ローン支払中に夫婦が離婚した場合の名義変更については、主に2つのケースに分けられます。
まず1つには、ローン及びその抵当権を設定する不動産の名義が夫婦どちらかの一方にあり、離婚を機に不動産のみを他方の名義変更する場合が挙げられます。この場合には、当該不動産の分だけ担保力を失う為、不動産譲渡した一方にローン担保に十分な支払能力を有しているケースを除き、他に連帯債務者等の人的担保又は物的な担保の提供が、承諾を得る上で必要となります。このことから、現実的には住宅ローンを新たに借り換える又は夫婦間で譲渡ではなく売買の形式にする方が簡便なケースが多くなっています。
そしてもう1つには、夫婦共有名義であるものを不動産名義だけ一方にのみにする場合には、一方の共有分だけ担保力が低下する為、更に信用力の高い又は同等の担保能力を備える債務者を提供することが多くの場合必要となってきます。

【親子間】親から子供への不動産名義の変更について

住宅ローン支払中に親から子へ不動産名義の変更を行う場合は、親の死亡や高齢化等の実情に沿って実際に相続や贈与を行う場合の他、死亡等の事実によらず親子間で名義変更を行う場合には贈与等の外観を作り出す為、特に金融機関から承諾を得るには十分な理由が必要となります。
これには、元々親名義の土地に子の名義で住宅ローンを借りた場合では、所有者と主債務者が一緒になっただけである為債権の回収の点からは特段問題となりませんが、親子でリレーローンを組む場合には、親の返済能力の分だけ担保力を補強することが十分な理由として必要となります。その為、夫婦間での共有名義と同様により信頼力の高い、若しくはこれまでと同等の支払能力のある債務者を立てることを多くの場合要します。

◆参考記事:
住宅ローンを組んでいたら住宅の名義変更は難しい!?

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