住宅ローンは保証会社を使う。連帯保証人は必要ない?

住宅ローンでは連帯保証人や連帯債務者は、基本的には必要ありません。保証会社がその立場を引き受けてくれます。しかし、住宅ローンの組み方によっては、連帯保証人や連帯債務者が必要になります。
どうして必要になるのか、連帯保証人と連帯債務者の違いは何だろうかといった、住宅ローンと保証人について解説します。

住宅ローンの担保・保証

住宅本舗 編集部

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住宅ローンに連帯保証人が必要な場合は保証会社を

住宅ローンを組む際に、連帯保証人が必要になった場合には、誰に頼めばいいのでしょうか。核家族化が進む中、親族や知り合いなどの身近な人に依頼するのも困難な場合があります。ましてや、連帯保証人という言葉の響き自体にネガティブな要素があり、頼みにくくもあり、また引き受けたくないという人も多いことでしょう。

では、それでも連帯保証人が必要な場合は、マイホームの購入を諦めないといけないのでしょうか。

このような場合は、保証会社に依頼することができます。当然、保証料の支払いは必要になります。

保証会社から保証を受けるには、まず審査があり、その結果に応じて決定される一定の保証料を支払うことで保証が受けられます。そして、住宅ローンの名義人の収入状況などの返済能力だけでなく、担保の対象となる物件も審査の対象となります。これらの審査結果を受けて、個々の保証料が決定されます。また、実際の保証料の支払いは、一般的に一括または月々の分割が用意されており、連帯保証を人に依頼することなく自分だけで完結できます。

住宅ローンの連帯保証人と連帯債務者の違いについて

住宅ローンの連帯保証人と連帯債務者の違いは何でしょうか。
それは法的権利義務関係における立場に違いがあります。

連帯保証人…ローンの名義人である債務者と連帯して債務を負担する
連帯債務者…それぞれが独立してローン全てに対する債務を負担する

この立場の違いによる権利義務関係の大きな相違点は、その性格上の補充性の有無にあり、これによる催告・検索の抗弁権の有無にあります。

連帯保証人は、主たる債務者の債務に対して補充ではなく附従して債務を負うため、主たる債務者が返済できない場合は債務者からの催告などの抗弁権がありません。

例えば、夫が債務者で妻が連帯保証人の場合、夫がなんらかの事情により住宅ローンを返済できなくなった場合に、妻が住宅ローンを返済しなくてはいけません。
連帯債務者は、その内の1人が返済すれば、前文の債務が補充して消滅し、それぞれが債権者に対する債務者であるため、催告などに対する抗弁権があります。

こちらは、1つの住宅ローンに対して複数人の債務者がいます。例えば、夫、妻、父親が債務者の場合、夫が住宅ローンを返済できなくなった場合、妻や父親が返済することになります。

住宅ローンで連帯保証人が必要となるケースとは

住宅ローンにおける保証人は、保証会社に依頼することが多くなっています。
しかし、連帯保証人や連帯債務者を求められるケースもあります。

ペアローンや親子リレーローンなどでは、債務を分担して負担する場合には連帯保証人や連帯債務者が必要となることもあります。
「夫婦などで収入合算する」「土地および建物が共有名義」「親名義の土地に家を建てる」などの場合が挙げられます。
また、銀行などの金融機関の審査結果によって連帯保証人を求められるケースもあります。基本的に保証人は必要ないものの、求められることもあると備えておくのが賢明です。

住宅ローンが返済できなくなった場合、保証会社はどうする

それでは、保証会社とはどのように動いてくれるのでしょう。
様々な理由で、銀行などの金融機関へ住宅ローンが返済できなくなった場合、残っている住宅ローンはどのようにすればいいのでしょうか。明らかに返済能力がない場合には、保証会社がローンの残額を肩代わりしてくれることになります。
これを保証会社による「代位弁済」と呼んでいます。

“代位”とは他人に代わってその地位に着くことであり、“弁済”とは債務を弁償することです。住宅ローンの場合、保証会社が住宅ローンの契約者の地位について代わりにローンを返済してくれることになります。保証会社は契約者の連帯保証人という立場なので、銀行などの金融機関からの請求に基づいて代位弁済することになるのです。

では、銀行などの金融機関へ返済できなくなった場合の保証会社による代位弁済には、どのような流れがあるのでしょうか。
銀行などの金融機関によって基準は異なりますが、一般的には住宅ローンの金利の支払いが3回できない状態になると、期限の利益が喪失することになります。債務者である銀行などの金融機関の請求により、代位弁済が実行されることになります。

代位弁済が実行されると、次は銀行などの金融機関が債務者である契約者に対して、支払いをするように請求する権利を持つことになります。
しかし、代位弁済をされてしまうと、保証会社から家を売るなどして全額を一括で返済するよう請求されることもあります。

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