住宅ローン元利均等返済と元金均等返済

今回のテーマは元利均等返済と元金均等返済です。
みなさんが知りたい住宅ローンの「審査」の疑問をファイナンシャル・プランナー相談事例をもとに回答していきます。

住宅ローンの基礎知識

住宅本舗 編集部

住宅本舗 編集部

日本で唯一複数の金融機関に一括で住宅ローンの審査申し込みができる特許を持っている“住宅本舗”が、住宅ローンをはじめとした住宅購入に役立つ情報や世の中の人の傾向をコラム・アンケート記事配信していきます。
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【質問】
「元利均等返済」と「元金均等返済」、どちらのメリットが大きい?

3,000万円のマイホーム購入を予定しています。「元利均等」「元金均等」とはそれぞれどのような返済方法なのでしょうか?またどちらの返済方法のほうが、メリットが大きいでしょうか。

  • 夫:Aさん/35歳/会社員
  • 妻:B子さん/33歳/主婦
  • 八王子市に一戸建てを購入予定
  • マイホーム購入額3,000万円を元利均等/元金均等で返済するか検討中
  • 家の購入と子どもの教育費が重なることを心配

元利均等返済(以下、「元利均等」)と元金均等返済(以下、「元金均等」)、どちらが適しているかは、その方のライフステージ・ライフプランによっておすすめが変わります。
元金均等の商品については、メガバンクやフラット35などで選択することが可能です。ただし、ネット銀行系など取り扱っていない金融機関も多く、元利均等で組む方のほうが圧倒的に多数の状況です。

住宅ローン元利金等返済と元金均等返済の違い

元利均等返済とは、元金と利息の合計額が均等になる返済方法です。毎回の返済額が一定のため、計画が立てやすい返済方式と言えます。最初のうちは返済額に占める利息の割合が大きいため、元金返済のスピードは遅くなります。そのため、元金均等返済と比較すると返済総額は大きくなります。

元金均等返済は、元金を均等割にした額に利息を足した額を返済する方法です。返済当初の返済額が多いですが、元金の減りに比例して利息分も減っていくため、年間の返済額が徐々に減少していくのが特徴です。元金が均等に減るため元利均等と比較すると返済総額は小さくなります。

住宅ローン固定金利で借りる際は、ライフステージで考えよう

元金均等返済は、借入当初数年のローン負担額が特に大きくなります。
例えば、35年固定金利を2.15%として元利金等と元金均等を比べた場合、元金均等の1年目返済額は149万3,697円、元利均等の場合は122万445円と、元金均等返済の方が約30万円ほど高く設定されます。

今は返済できそうと思っても、数年後にお子様が高校生や大学生になるという家庭は、子供の養育費が一番かかる時期に元金均等の当初返済の高い時期が重なってしまいます。家計の負担にならないかどうかは検討しておく必要があります。

総返済額でみると元金均等は、元利均等よりも総額約140万円ほど安く抑えられるため、逆にお子様がまだ小さい、あるいはすでに子供が独り立ちしている家庭では、総返済額を抑えるメリットを考え、月々の支払に無理がないのなら、元金均等も検討してみると良いでしょう。

住宅ローン変動金利で借りる際は、元金均等返済がおトク?

今後住宅ローン金利は、上昇していくことを前提に考えたほうが良い状況です。例えば、変動金利で以下のような金利上昇があったとします。

当初 0.775%
3年目 1.275%
6年目 1.775%
11年目 2.275%
16年目 2.775%
21年目 3.275%
26年目 3.775%
31年目 4.275%

この金利上昇で返済額を想定した場合、変動金利での初年度返済額は、元金均等で108万6,598円、元利均等で97万8,917円と、およそ10万円しか変わりません。つまり、月額では1万円も返済額に差が出ないということになります。
一方、35年目には元金均等で87万6,991円となるのに対し、元利均等返済では135万38円と、年間返済額に約50万円も差が出てきます。そして、総返済額で見ると元利均等は、元金均等の総額より約172万円も高くなるのです。

元利金等と元金均等の初年度返済額に大きな差がないことが分かります。一方で、35年目の返済額では、大きな差が開いていることが分かるかと思います。ただし、多くの金融機関で、金利の変動による返済額の変更は5年に1回となっており、実際の返済額はグラフとは異なる部分があります。

まとめると、子供の教育費が今後15年は大きくかからず、家計が逼迫することがないと想定すれば、元金均等を選択するのも良いかも知れません。
20~30年後に定年退職を迎え、住宅ローンの返済が厳しくなるという方も、退職後に収入が減ることを見据えて、元金均等で組んでおけば、20年目以降は元利均等に比べ、住宅ローン負担に比較的余裕が出てくるはずです。

住宅ローン繰上げ返済を予定している家計では?

変動金利で住宅ローンを借り入れて、6年目まで毎年100万円分を繰り上げ返済する場合を考えましょう。総返済額は元金均等と元利均等でそれぞれ、3,726万4,852円と3,777万6,131円で、その差額は50万円ほどまで縮小します。これは、固定金利で比較した場合も同様で、元金均等と元利均等の総返済額に関する差額は縮まってきます。

◆参考記事:
住宅ローンの仕組みとは?~返済・金利・控除額について~

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