住宅ローン借入金額と返済金額

住宅ローンで大切なのは、金利変動にとらわれずに、返済を継続できること。その上で、利息負担ができるだけ小さくなる金利タイプの選択が理想的です。

住宅ローンの基礎知識

住宅本舗 編集部

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もっとも怖い〝住宅ローンの借り過ぎ〟

では金利が変動した場合、家計にはどのような影響がでるのでしょうか? その一例が下の図表です。期間35年の住宅ローンで、毎年金利が0.1%ずつ上昇すると仮定して、変動金利と全期間固定で毎月返済額がどのように変化するのかを見たものです。2年間で物価の2%上昇をめざす政府目標と比較すると、だいぶ緩やかな金利上昇スピードですが、それでも総返済額が少なかったのは全期間固定のほうでした。

このくらいの金利上昇スピードですと、変動金利で未払い利息などは発生しません。でも借り入れ直後から金利が毎年1%上昇すると仮定すると、なんと返済4年目から未払い利息が発生します。

ここで注目したいのは、変動金利の毎月返済額に、最初と最後で約4万円の差があるという点です。さらにこの例では借入金額を4千万円としていますが、これを5千万円で試算すると、毎月返済額は13万8千円から18万9千円まで5万円強も膨らみます。

変動金利で借りると毎月返済額が小さくなるので、家計で負担できる以上の金額を借りてしまうことが多く、金利上昇時には、それが家計負担をより重くすることにつながります。金利変動リスクで怖いのは、よくわからずに変動金利や固定期間選択を選択してしまうことだけではなく、それによって住宅ローンを借り過ぎてしまう点にもあるといえるでしょう。

もちろん金利が上がるとは限りません。ずっと低いままなら、全期間固定や固定期間選択と比較して、はるかに少ない負担でゴールすることができます。いずれにせよ、金利変動リスクを伴なう場合は、家計のゆとりを確認し、金利が上昇しても、それに耐えられるようにしておくことが大切です。

住宅ローン優遇金利がなくなる?!

金利タイプの選択には、この他にも注意点があります。たとえばキャンペーン金利。もし住宅ローンの返済を滞納すると、原則、この優遇がなくなるのをご存じですか? 図表の変動金利でみると、0.875%が、一気に2.475%に跳ね上がります。もし家計の余裕が乏しければ、ほとんど返済不可能なレベルです。

また、「金利が元に戻れば、毎月返済額も元に戻る」という誤解も注意したい点です。仮に変動金利が上昇し、また元の金利水準に戻ったとしても、毎月返済額が元に戻ることはありません。毎月返済額は、新しい金利とその時点での元金残債、そして残存返済期間によって決まります。金利水準が戻っても、元金が当初予定通り返済されていない限り、毎月返済額は元の金額にはなりません。

◆参考記事:
住宅ローンの月々の返済額は、どれくらいまでがベスト?
家計に占める住宅ローン返済額の割合(返済比率)
住宅ローンを延長したい時は?~返済期間の延長方法~

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