住宅ローンの仕組みとは?~返済・金利・控除額について~

住宅ローンは、返済の仕方から金利タイプ、控除額の決まり方などを把握し、トータルで決める方が良いです。
人生で大きな買い物だからこそ、ローンの適切な支払方法や仕組みを詳しく知っておきましょう。

住宅ローンの基礎知識

住宅本舗 編集部

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住宅ローンの仕組み:返済タイプ

住宅ローンの返済タイプは、元利均等と元金均等の2種類があります。

元利均等とは、月々決まった額を返済する方式です。毎回の返済額が同じであるため長期にわたる計画が立てやすいのが特徴です。利率が上昇し額が増額となった場合でも、それまでの額の125%を超えることはないといえます。当初の額は元金均等に比べて小さく負担が少ないです。
当初は、利息の支払いにあてられる割合が大きく、元金が減るペースが遅いです。金利タイプが変動タイプの場合は、額が5年ごとに見直し、次の5年間の額を定めます。

元金均等返済は、月々決まった元金に、利息を加えた額をする方式です。
当初は利息の支払いが多く、負担が重いですが、毎回、一定額の元金を返していくので、元利均等に比べて、住宅ローン残高が確実に減り、トータルで支払う利息が少なくなります。

◆参考記事:
住宅ローン元利均等返済と元金均等返済

住宅ローンの仕組み:金利タイプ

住宅ローンには、固定金利型、固定金利選択型、変動金利型の3つの金利タイプがあります。
固定金利型は、契約時点で、借入期間中の金利が固定されるタイプです。全期間ずっと金利が一律のタイプと、11年目以降の金利が当初10年間よりアップする段階金利型のものあり、段階金利型でも、借入時に11年目以降の金利まで全て決まっています。

固定金利選択型は、銀行ローンによる借り入れで、初めから2年、3年、5年、10年など一定期間中の金利が固定されるタイプです。
期間が短いほど金利が低く、期間終了後には変動金利型や、再度、固定金利選択型を選ぶことができて、その時点の金利での毎回の返済額が再計算されます。
変動金利型は、通常、金利が1年に2回見直されるため、金利変動の影響を受けます。

◆参考記事:
金利タイプ選択の内訳
借り換え時の金利の選び方

住宅ローン控除額の決め方はどういう仕組み?

住宅ローンの控除は正式には『住宅借入金等特別控除』といい、借り入れした住宅ローンの、年末時点での残高の1%分、その年払った所得税の還付を受けられます。または来年支払う住民税が減るなどの制度です。控除を受けられるのは、最長10年間です。借り入れ残高の1%と控除可能な額が確定できたとしても、金額相当の所得税を支払っていなければ、利用できるとは限りません。

例えば年収700万円の家庭で、妻子が扶養家族で所得税額が20万円とした場合、課税総所得額の7%が13万6,500円以上であれば、住民税から限度額の13万6,500円を控除できることになり、結果的に合計33万6,500円分の控除を受けられたことになります。

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