住宅ローン選びにチェックしたい「金利差」「諸費用」「返済方法」

住宅ローンを選ぶなら、最も有利な条件で借りたいものです。同じ借入金額を同じ返済方法で借りたとしても、金利など契約する内容によって支払う総返済金額は違ってきます。
どのような点に気を付けながら選んでいけばよいのか、3つのポイントを確認しておきましょう。

住宅ローンの基礎知識

森田 和子(もりた かずこ)

森田 和子(もりた かずこ) 1級ファイナンシャル・プランニング技能士

金融商品の仲介業を行わない独立系のFPとして個人の方への資産・家計のコンサルティングを行っている。お金の管理は「楽に、楽しく」、相談される方を「追い詰めない」のがモットー。企業・学校・イベント等で行うマネープランセミナー・講演も好評。「おかねネット」主宰http://okane-net.com/
【企画・編集/SAKU株式会社】

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金利差は住宅ローンの毎月と総返済額に大きな違いに

住宅ローンの返済額に最も大きな影響を与えるのは金利です。0.5%の差など大した違いではないだろうと思うかもしれませんが、そのようなことはありません。借り入れる金額が大きいほど、返済期間が長いほど金利の影響を大きく受けます。

【3,000万円を借りる場合の比較】
条件:全期間固定金利、元金均等返済、ボーナス払い無しで借りる場合

(円/単位)

金利 返済期間 毎月返済額 総返済額
2.00% 30年 110,885 39,918,600
1.50% 30年 103,536 37,272,960
1.00% 30年 96,491 34,736,760
0.50% 30年 89,756 32,312,160

※金融広報中央委員会「知るぽると」の借入返済額シミュレーションで試算

例えば、適用金利が2.0%と0.5%では、毎月返済額で約21,000円、総返済額ではおよそ760万円の差があります。たった金利差0.5%とはいえ、金利の違いは返済額に大きな影響があることが分かるのではないでしょうか。
ただし、変動金利型や固定金利期間選択型では、返済途中で金利が見直され変動していくので、将来の返済額が確定していないことは考慮しておきましょう。

住宅ローンの諸費用に注意

住宅ローンを借りるときには、利息のほかに忘れてはいけない費用があります。借り入れなどの手続きに必要な諸費用です。

【4,000万円をフラット35で借り入れした場合の諸費用の一例】
条件:4,000万円新築マンション

(万円/単位)

ローン諸費用 印紙代 2
融資手数料 4.2
保証料(金利に上乗せ) 0
団体信用生命保険料(年額) 14
司法書士手数料 10
登録免許税 16
保険料(火災・家財・地震) 15

※保証料は一括前払いと金利に上乗せのタイプがあります
※抵当権設定にかかる登録免許税は、借入金額に0.4%を乗じて算出
印紙税(売買契約書)、不動産仲介手数料、土地家屋調査士手数料、不動産取得税、修繕積立基金、引っ越し費用等

※諸費用は概算金額ですので、実際には異なります

印紙税は1,000万円超~5,000万円以下の場合、2万円の印紙が必要になります。
融資手数料は、ローンの事務手続きにかかる費用です。銀行などの金融機関によって要件が違います。数万円~数十万円と金額に違いあります。チェックしておきたい項目です。
保証料は、ローンの返済ができなくなった場合に契約者に代わり保証機関にローンの返済をしてもらうための費用です。金融機関によって違いはありますが、一括で支払う場合には借入金1,000万円につき20万円ほど、金利上乗せの場合は金利が0.2%高くなる場合が多いようです。
団体信用生命保険は「団信(だんしん)」と呼ばれる死亡保険で、契約者の万一の場合に住宅ローンの残りが返済されます。ほとんどの銀行などの金融機関では、この団信に加入できることが融資の条件になっており、保険料は住宅ローンの利息に含まれています。
一方で、フラット35では団信への加入は任意となっているため、団信に任意加入するのであれば別途支払う必要があります。火災保険は、住宅ローンを組む際に加入が義務付けられています。せっかくの機会ですから、家財保険や地震保険もしっかり検討しておきましょう。
諸費用によって数十万円の違いも出てきます。マイホームを購入する時には大きなお金が動くために少々の違いが気にならなくなるものです。大きな差が出ることもあるので気を付けてみておきましょう。

住宅ローンの返済方法「元利均等返済」と「元金均等返済」

住宅ローンの返済方法には、「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つに分けられます。
「元利均等返済」は毎月の返済額を一定にするローンです。毎月の返済額は返済期間の始めから終わりまで変わりませんが、返済額のうち元金の返済に回る部分と利息部分の割合が毎月変わります。返済期間の始めは利息部分が多く、終わりに近づくにつれて元金の返済に充てられる部分が増えていきます。
一方、「元金均等返済」は、元金の返済を一定にするローンです。そのため、毎月の返済額は返済期間の始めは高く、終わりに近づくにつれて安くなっていきます。
この二つの返済方式を同じ金利、同じ返済期間
で比べると、支払い額の総合計では元金均等返済の方が少なくすみます。

【元利均等返済と元金均等返済】
条件:3,000万円を30年返済、全期間固定金利1%、ボーナス払無しで借り入れた場合

元利均等返済 元金均等返済
毎月返済額(初回) 96,492円 108,333円
毎月返済額(最終回) 96,441円 83,523円
総返済額 34,737,068円 34,512,500円

※元利均等返済は最終回のみ端数調整のため金額が異なる
※イー・ローンの住宅ローン 返済額シミュレーションで試算

最もお得な方法で住宅ローンを利用したいものですが、自分のライフプランに合っているかを考えることも必要です。元金均等返済は、元利均等返済よりも利息を節約できますが、教育費の負担が大きい時期と重なるようでは無理があります。無理なく返済できる方法を選びましょう。

いかがでしょうか。マイホーム取得の一助となる住宅ローン。賢く選んで、上手に返済をしていきたいですね。

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