なぜ支持され続けるのか?【フラット35】の仕組み

【フラット35】は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携し、金融機関の窓口を通じて申込む住宅ローン。住宅ローンと聞いて、【フラット35】を真っ先に思い浮かべる方も多いのでは。最近では【フラット35】リノベという、【フラット35】を申し込みする方でリフォームにより住宅性能が向上した中古住宅を取得する場合に【フラット35】の借入金利を一定期間引き下げてくれる商品が登場しています。また、【フラット35】はセカンドハウスにも利用できるのはあまり知られていません。そんな人気の高い【フラット35】の仕組みについてお伝えし、多くの方になぜ支持されるのか?について考えていきましょう。

フラット35比較

江原さとみ,ファイナンシャル・プランナー

江原さとみ ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャル・プランナー、FPオフィスなでしこ代表(http://www.fp-nadesiko.com/)。SEとして働きながらFP資格を取得。その後の証券会社や生・損保代理店での勤務経験を活かし、セミナーや執筆、個人相談など積極的に活動している。「お金の話を身近に、わかりやすく」がモットー。
【企画・編集/SAKU株式会社】

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選択した期間中、ずっと同じ住宅ローン金利が続く

【フラット35】の最も大きな特徴は、全期間固定金利、かつ、最長35年まで借り入れることができること。全期間固定のため返済期間中ずっと同じ金利が適用され、月々の返済金額は確定されているため変わることはありません。このように、毎月の返済金額が確定していることから住宅ローンの返済計画が立てやすいことが利用者に支持される大きな理由です。

また、私に相談にいらっしゃる方の中には、【フラット35】というネーミングから返済期間が35年しか選べないと思っている方もいました。【フラット35】の借入期間は“最長で35年”。つまり35年より短い借入期間も可能で、最短は15年(申込者や連帯債務者の年齢が満60歳以上の場合は、返済期間は10年以上)となります。また、返済期間が20年以下の場合は21年以上35年以下の返済期間に比べると借り入れる金利は低くなります。
【フラット35】は、新築住宅や中古住宅の購入、住宅ローンの借り換えに利用することができることも特徴の1つです。

公開されている住宅ローンの借入条件を確認

住宅ローンの借入れには審査があります。その審査基準は金融機関によって異なり、基本的に公開されていません。【フラット35】では総返済負担率や適用される住宅などの借入れの条件については、明確となっていますので確認してみましょう。

【フラット35】の概要
◎年齢
申込時の年齢が満70歳未満(親子リレー返済を利用する場合は、満70歳以上でも申込可能)

◎借入期間
15年(申込み本人または連帯債務者の年齢が満60歳以上の場合は10年)以上、かつ「80歳-申込時の年齢」と「35年」のどちらか短い期間

◎総返済負担率
年収に占める全ての借入の年間合計返済額の割合が、年収400万円未満で30%以下、年収400万円以上で35%以下

◎住宅
・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している住宅
・住宅の床面積が一戸建て住宅は70㎡以上、マンション等は30㎡以上
【新築住宅】
・建築費または購入価額が1億円以下(消費税含む)
・申込み時点で竣工から2年以内で人が住んだことがない

【中古住宅】
・購入価額が1億円以下(消費税含む)
・申込み時点で竣工から2年超または既に人が住んだことがある
・建築確認日が昭和56年5月31日以前の場合、機構の定める耐震評価基準等に適合していることを確認

◎借入金額
100万円以上8,000万円以下

◎団体信用生命保険(団信)
任意加入
機構団体信用生命保険特約制度があり、以下の2つのメニューがある
・夫婦で借入れの場合にはデュエット(夫婦連生団信)も利用できる。
・がん・急性心筋梗塞・脳卒中などの病気に備える3大疾病付き機構団信の用意あり。

銀行などの金融機関の住宅ローンは、団体信用生命保険(以下、団信)の加入が借り入れの条件となっていて、その保険料は基本的に金利に上乗せされています。住宅購入前に通院歴がある方などは健康状態等によっては、団体信用生命保険に加入できず、住宅ローンが借りられない場合もあります。【フラット35】は団信の加入は任意となっているため、健康上に不安がある方でも借り入れることができます。
ただし、団信に加入しない方は万が一の場合に残された家族がそのローンを返済しなければなりません。今、加入している生命保険で住宅ローンの残債をカバーできるかどうかなどの対策をしておきましょう。

また、【フラット35】には【フラット35S】という、省エネルギー性や耐震性に優れた住宅である場合に、借入金利を一定期間引き下げる制度があります。【フラット35S】には金利が当初10年間引き下げになる「金利Aプラン」と、当初5年間引き下げになる「金利Bプラン」があり、どちらのプランも通常の【フラット35】の借入金利から0.3%低い金利が適用されるというもの。【フラット35】を借りる際にも、住宅の建築基準が審査基準の1つになっていますが、【フラット35】、【フラット35S】(金利Bプラン)、【フラット35S】(金利Aプラン)といった順に建物の技術基準が厳しくなっていきます。
ただし、【フラット35S】には予算金額があり、予算金額に達する見込みとなった場合は受付終了となります。
利用前には【フラット35】のサイト(住宅金融支援機構 http://www.flat35.com/)は必ずチェックしましょう。また、【フラット35S】は住宅ローンの借換えには利用できないので注意が必要です。

押さえておきたい住宅ローン返済中の【フラット35】の特徴

【フラット35】の返済中に押さえておきたい特徴は2つ。「繰り上げ返済」と「返済方法の変更」です。
繰り上げ返済については、【フラット35】は繰り上げ返済の手数料がかかりません。金融機関の窓口で繰り上げ返済を申し込む場合は、返済の1ヶ月前までに繰り上げ返済を申込みます。ただし、返済できる額は100万円以上となります。また、住・My Noteを利用してインターネットで一部繰上返済を申し込むこともできます。住・My Noteでは、繰り上げ返済できる1回の返済額は10万円以上になります。
なお、住・My Noteを利用するには事前にIDの登録が必要になり、「2ヶ月以上連続した繰上返済ができない」や「全額繰上返済はできない」などいくつか注意点がありますので、利用前に1度確認しておくとよいでしょう。

もう1つの特徴は「返済方法の変更」です。
返済期間が長期に渡るためお子様の教育資金が大きくかかる時期がある、収入が減ってしまうなど、家計の経済状況にも変化が起こります。そんな時は返済中の金融機関の窓口に相談に行きましょう。
フラット35では大きく分けて3つの返済方法タイプがあり、これら3つのタイプを組み合わせることも可能です。

【返済方法の変更】

タイプ 対応内容 こんな時のために
Aタイプ 返済期間の延長 収入が減ってしまった
Bタイプ 一定期間、返済額を減額 教育費や医療費で一定期間支出が多くなる
Cタイプ ・ボーナス返済分の返済額変更
・ボーナス返済の取りやめ
ボーナスが減ってしまった

また、返済方法の変更にはその後の返済の継続が可能であることの審査があり、一定の審査期間が必要となるため、ローンの返済に不安があるようであれば早めに返済中の金融機関へ相談するとよいでしょう。

返済期間中にずっと金利が変わらないことが大きな魅力の【フラット35】。この恩恵を受けられるのが、『低金利』です。つまり低金利の今だからこそ、【フラット35】がより支持されているともいえるでしょう。

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