銀行の住宅ローンとフラット35の特徴と違い

住宅ローンを利用する際、銀行などの金融機関の住宅ローンや住宅金融支援機構のフラット35を検討することになります。そこで考えるのが「住宅ローンをどこで借りるのか?」ということ。今回は銀行ローンとフラット35の特徴を踏まえてそれらの違いを比較していきましょう。

フラット35比較

江原さとみ ファイナンシャル・プランナー

江原さとみ ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャル・プランナー、FPオフィスなでしこ代表(http://www.fp-nadesiko.com/)。SEとして働きながらFP資格を取得。その後の証券会社や生・損保代理店での勤務経験を活かし、セミナーや執筆、個人相談など積極的に活動している。「お金の話を身近に、わかりやすく」がモットー。
【企画・編集/SAKU株式会社】

固定金利か?変動金利か?取り扱う住宅ローンの金利タイプ

銀行ローンには、借入期間の金利が一定の「固定金利」や半年ごとに金利が変化する「変動金利」、「固定金利期間選択型」など様々な金利タイプの商品が存在していて、金利優遇キャンペーンなども積極的に行われています。また、最近は銀行ローンの金利タイプの主流は変動金利となっています。
一方、フラット35は、固定金利のみ。ただし、フラット35は住宅に関する一定の条件を満たせば借入当初10年間または5年間の金利を年0.3%引き下げる「フラット35S」というものもあります。フラット35Sには予算金額があり、予算金額に達する見込みとなった場合は受付が終了となるので、利用を検討する際にはフラット35のサイトで確認しましょう。

団体信用生命保険で比較する

団体信用生命保険(以下、団信)とは、住宅ローン返済中に契約者が万が一のことがあった時や高度障害になった時に、住宅ローン残債が保障されている生命保険です。
銀行ローンは、団信の加入が必須です。つまり、団信に加入できないと住宅ローンが借りられないということ。そのため、住宅ローンの完済年齢も団信に加入できる年齢までということになります。団信の保険料は金利に含まるのが一般的で、別途保険料がかかるということはありません。また、最近病気で通院したなどの健康状態だと団信に加入できない可能性は高く、団信に加入できないと住宅ローンの審査にも通らないということになります。ただし、通常の団信に比べて引き受けの範囲が広い「ワイド団信」もあり、健康状態に不安がある人で銀行ローンを利用したい場合は、銀行などの金融機関に一度相談してみましょう。
フラット35は、団信の加入が任意です。つまり、団信に加入しなくても住宅ローンを借りられるということ。団信に加入する場合は、借入時の手数料の他に団信の保険料が必要となります。また、団信の代わりに通常の生命保険で代用することもできます。健康状態や喫煙の有無によって保険料を安くする保険会社もあるので、団信と生命保険の保険料を比較し、検討してみるのも良いかもしれません。健康状態に不安がある方もフラット35では借入れることが可能になりますが、その場合は、万が一の場合に残された家族がその住宅ローンを返済しなければなりません。加入している生命保険で住宅ローンをカバーできるかどうかなどの対策をとることが大切です。

住宅ローンの借入審査で比較する

銀行ローンでは、住宅ローン審査の基準は銀行などの金融機関によって異なり、基本的には公開されていません。そのため、A銀行では審査が通らなかったけどB銀行では審査が通ったということもあるのです。ただ、銀行などの金融機関が審査の際に注視しているのは、返済負担率や年収、完済年齢などがあり、その他に勤続年数や雇用形態も審査項目としてあげられます。銀行ローンでは、直近2~3年の年収を調べて審査するのが一般的であるため、転職して間もない方や収入が安定しない自営業の方は銀行などの金融機関で住宅ローンを借りるのは難しい傾向があります。
フラット35は、年収によって返済負担率が規定されており、年収400万円未満で30%以下、年収400万円以上で35%以下となっています。フラット35ではこの返済負担率が審査の基準となっているため、銀行ローンと違って自営業の方も借りやすいといった傾向があります。

住宅ローン審査は、住宅の担保評価もポイント

住宅ローンは、金融機関や保証会社が対象の物件に抵当権を設定し、返済が滞った時にはその住宅を処分することで資金を回収します。そのため、銀行ローンの審査では購入する住宅が担保に値するかどうかという観点で審査がなされます。
フラット35は、購入する住宅が住宅金融支援機構の定める技術で建築されていることや床面積などの基準を満たさなければ、住宅ローンを借りることはできません。

銀行ローンとフラット35の違いについて、それぞれの住宅ローンの特徴を踏まえて比較してみました。金利タイプや団信加入の有無、借入審査といった点から見てもそれぞれに特徴があります。我が家にはどちらが向いているのか、そういった観点で検討してみると、銀行とフラット35でどちらを選択するかの基準になるでしょう。

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