【フラット35】の住宅ローンについて、メリット・デメリットや審査基準など解説！

1. フラット35と一般銀行（民間銀行）の取り扱う住宅ローンとの比較

フラット35は、一般銀行（民間銀行）とは異なり長期固定金利を取り扱う住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）運営の住宅ローンの機関を指しています。 なおフラット35は一般の銀行である民間金融機関との提携により成立している住宅ローンです。

一般銀行（民間銀行）という言葉が聞きなれないと思いますので、
改めて説明すると一般銀行とはいわゆる変動金利や固定金利などの複数の金利タイプを取り扱うことが特徴的で、
メガバンクや地方銀行・ネット銀行などがそれを指します。
まず住宅ローンを検討する際は、上記にあたる銀行をご覧になっている方も少なくないと思います。

フラット35については、返済する全期間が固定金利となっており、融資実行時の金利がずっと続きます。
毎月の返済額が確定していて、返済中に金利が上昇したとしても返済額は増加しないので、将来的な家計の予測を立てやすいのが特徴です。

事務手数料については、一般銀行の住宅ローン商品にしてもフラット35にしても費用として掛かりますが、
フラット35の方が手数料割合が若干低い傾向にあるようです。

2. フラット35が向いているのはどんな人？

フラット35の良い点は、長期にわたる住宅ローン支払いにおいて35年のなかで一定の金利を保つという点です。
一方、変動金利や当初期間引下げの固定金利にも良い点はあります。現状況での低い金利での借入が可能という点です。
今後の経済や社会情勢によっての変動も考えられるため金利の変動リスクは変動金利などについては避けられません。
あなたがもし長期での借入の見通しを立てていきたい、変動のリスクは避けたいという思いがあるようであれば、
フラット35はおすすめしたい住宅ローンの一つになるでしょう。

また転職したばかりで勤続年数が浅かったり、収入が不安定な場合は、フラット35は適しているといえます。
逆に転職の予定もなく会社員であり、また安定した収入であれば一般の銀行の住宅ローン商品を選択することも良いでしょう。

3. フラット35を借りる際の注意点

フラット35は長期で一定の金利で借り入れる長期固定金利の住宅ローンのため、変動金利や固定金利に比べて金利が高い傾向にあります。
よって月々の支払や完済までの総支払額に違いが出る可能性があります。
また団体信用生命保険（団信）の加入も任意であることから、加入しない場合万が一のことを考慮すると、
ご家族に返済の負担を残す可能性もあります。

フラット35を申し込む際は、団信加入も視野に入れて、ご家族とご相談の上判断いただくのが好ましいです。

4. フラット35の金利・金融機関の選び方

フラット35の金利は、基本的には住宅金融支援機構が定める金利によって、各金融機関が提供しています。
ではどこの銀行でも構わないのではないか？という点については各金融機関の金利を見て考える必要があります。

またフラット35の金利については、金利が定められた範囲の中での金利であることは間違いないのですが、
金利以外の要素が異なる点に注目しましょう。

フラット35の各金融機関の比較方法としては手数料をまず見ることをおすすめします。
フラット35の金利が共通した範囲で定義されていますが、手数料については金融機関によってそれぞれ異なります。
同じフラット35の条件でも事務手数料が借入金額2.2%の銀行もあれば借入金額1.1%での事務手数料の銀行もあります。
また、審査の時間など銀行特有で異なる箇所もあるので金利以外の条件に注意して見ておくことをおすすめします。

5. フラット35のメリット・デメリット

フラット35のメリットといえば、長期固定金利で一定の金利で借り入れできることです。
金利が一定であるということは、今後のライフプランを組みやすい点があります。
結婚や出産、子供の養育費など、さまざまな生活スタイルの変化にも対応しやすいです。

また、借り入れ条件としては、一般の銀行のプランと比較すると易しい設定になっているようです。
会社に勤めてからの年数が浅かったり、個人事業のため不安定な収入であったりする場合には特におすすめでしょう。

一般銀行の住宅ローンで団信に入れない等の理由で住宅ローンの検討が止まっている方にとっても、フラット35が適しているといえるでしょう。
フラット35は団信に関しては、団信の加入は任意のため団信の審査に困ることはありません。
その代わりに遺族年金や贈与など団信の代わりになるような補填は未然にしておいても良いでしょう。

一方フラット35のデメリットはというと、長期固定金利となるため、金利も高い傾向にあります。
金利の低さにこだわりを感じる方は、あまりお勧めはできないといえます。

6. フラット35の審査基準と審査の流れは？

フラット35には一般の銀行の住宅ローン商品同様条件があり、明確な条件として提示されています。
※初めて知るのに煩雑にならないよう必要な情報のみにまとめています。

フラット35の審査は難しい？

一般銀行の住宅ローンと比べてフラット35の審査というのは厳しいのでしょうか。
一例ですが一般銀行と比較して審査の違いを以下に記載します。

フラット35の審査通過の難易度

※フラット35の詳細な基準は以降ご紹介しています。

一般銀行は、年収や勤続年数などの個人に対する支払能力を評価するのに対し、
フラット35は借り入れる対象の住宅基準を満たしているかや、住宅ローン以外の借り入れ状況を含む融資条件を満たしているかが主な基準となります。

フラット35の審査基準・条件

フラット35の審査基準および条件について以下に記載します。

参考サイト：https://www.flat35.com/loan/flat35/conditions.html

7. フラット35の種類

またフラット35については、「フラット35」という商品以外にもあります。
それぞれ金利引き下げの適応がありますが、条件は様々です。

• フラット35S
• フラット35 子育て支援型/地域活性化型
• フラット35 リノベ

フラット35S

フラット35Sは、フラット35の特約として金利から0.25%の引下げが適用されます。
適用条件としては、フラット35の条件に加え、以下の技術基準を満たすことが必要です。

フラット35Sのプランには2種類あるためそれぞれの条件を記載します。

【フラット３５】Ｓ 金利Ａプラン（当初10年間金利引下げ）

以下の(1)から（4）のうちいずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること

【フラット３５】Ｓ 金利Ｂプラン（当初5年間金利引下げ）

金利Bプランは、新築住宅・中古住宅共通の基準または、中古タイプ基準を満たすのが条件です。

新築住宅・中古住宅共通の基準

以下の(1)から（4）のうちいずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること

新築住宅・中古住宅共通の基準

フラット35 子育て支援型/地域活性化型

フラット35 子育て支援型とフラット35 地域活性化型は、フラット35の金利から0.25%の引下げが適用されます。

適用条件はフラット35の条件に加え、
お住いの地域の地方自治体と住宅金融支援機構が締結及び連携されていることが条件になります。

【フラット３５】子育て支援型・【フラット３５】地域活性化型要件

フラット35 リノベ

フラット35リノベは、フラット35の金利から0.50%の引下げが適用されます。
「中古住宅購入＋リフォーム」と「リフォーム済み住宅」に対しての借り入れが対象となります。

適用条件に関しては中古住宅購入＋リフォームのセットの場合、基本の「フラット35」の条件と大まかに違いはありません。

一方リフォーム済み住宅の場合、適用条件はおおむね「フラット35」と変わりはありませんが、
借入れ対象となる住宅の定義として、機構の定める耐震評価基準等に適合していることを確認する必要があります。

フラット35プラン別引き下げ幅

プラン別のフラット35の金利引き下げ幅は以下の通りです。
いずれも2021年3月31日までの申込に適用ですのでご注意ください。

出典：フラット35　https://www.flat35.com/loan/flat35/index.html

8. 申し込み可能な主要フラット35の商品

フラット35には様々な金利が存在します。

その要件を満たすためには、団信の加入の有無やフラット35Sの適合により金利の引き下げが可能になります。
また自己資金の利用割合によって得られる金利も異なります。
以下を参照の上、ご自身の借入計画にお役立てください。

申し込み可能な主要フラット35 自己資金なし

金融機関	返済期間	事務手数料	フラット35S適用する		フラット35S適用しない
			団信加入	団信非加入	団信加入	団信非加入
	15年～20年	元金×1.1％	1.270%	1.070%	1.520%	1.320%
	21年～35年	元金×1.1％	1.360%	1.160%	1.610%	1.410%
	15年～20年	元金×1.1％	1.270%	1.070%	1.520%	1.320%
	21年～35年	元金×1.1％	1.360%	1.160%	1.610%	1.410%

申し込み可能な主要フラット35 自己資金10％以上

金融機関	返済期間	事務手数料	フラット35S適用する		フラット35S適用しない
			団信加入	団信非加入	団信加入	団信非加入
	15年～35年	元金×2.2％	1.020%	-※	1.270%	-※
	15年～20年	元金×1.1％	1.010%	0.810%	1.260%	1.060%
	21年～35年	元金×1.1％	1.100%	0.900%	1.350%	1.150%
	15年～35年	元金×2.2％	1.050%	0.770%	1.300%	1.020%
	15年～20年	元金×1.1％	1.010%	0.810%	1.260%	1.060%
	21年～35年	元金×1.1％	1.100%	0.900%	1.350%	1.150%

申し込み可能な主要フラット35 自己資金20％以上

金融機関	返済期間	事務手数料	フラット35S適用する		フラット35S適用しない
			団信加入	団信非加入	団信加入	団信非加入
	15年～35年	元金×2.2％	0.960%	-※	1.210%	-※
	15年～35年	元金×2.2％	1.000%	0.720%	1.250%	0.970%

申し込み可能な主要フラット35 自己資金30％以上

金融機関	返済期間	事務手数料	フラット35S適用する		フラット35S適用しない
			団信加入	団信非加入	団信加入	団信非加入
	15年～35年	元金×2.2％	0.950%	0.670%	1.200%	0.920%

申し込み可能な主要フラット35 自己資金40％以上

金融機関	返済期間	事務手数料	フラット35S適用する		フラット35S適用しない
			団信加入	団信非加入	団信加入	団信非加入
	15年～35年	元金×2.2％	0.900%	0.620%	1.150%	0.870%

申し込み可能な主要フラット35 自己資金50％以上

金融機関	返済期間	事務手数料	フラット35S適用する		フラット35S適用しない
			団信加入	団信非加入	団信加入	団信非加入
	15年～35年	元金×2.2％	0.870%	0.590%	1.120%	0.840%

住信SBIネット銀行の「-※」このプランは団信への加入が必須になります。
※フラット35S適用期間終了後は「フラット35S適用しない」金利になります。

用語解説

借り入れる際の頭金にあたるものです。
借り入れ額の支払う現金の割合によって借りれられる金利プランの選択肢が広がります。

◆「自己資金10％」の適用例です。
・3000万円のマンションを購入
頭金300万、残り2700万円を借入れ

・合計4000万円（土地1500万円、建物2500万円）でハウスメーカーで家を購入
頭金400万、残り3600万円を借入れ
→自己資金20％の場合も同様に購入価格の20％を頭金にして残りを借入れする場合に適用されます。

フラット35申込者を対象に、省エネルギー性、耐震性など高品質の住宅を取得する場合に対象となる制度。
「適用あり」の場合、フラット35の金利から一定の金利引下げが適用される。

フラット35では団信の加入は任意のため、「あり/なし」を設けています。
ありの場合は、一定の金利上乗せが適用されます。

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