【フラット35】の住宅ローンについて、メリット・デメリットや審査基準など解説!

フラット35が向いてる人や注意点、フラット35の金利ランキングも掲載!



住宅本舗では現在、全国規模数の住宅ローン比較を行っております。
ここではフラット35について検討している人に向けて解説します。
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1. フラット35と一般銀行(民間銀行)の取り扱う住宅ローンとの比較

フラット35は、一般銀行(民間銀行)とは異なり長期固定金利を取り扱う住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)運営の住宅ローンの機関を指しています。 なおフラット35は一般の銀行である民間金融機関との提携により成立している住宅ローンです。

一般銀行(民間銀行)という言葉が聞きなれないと思いますので、
改めて説明すると一般銀行とはいわゆる変動金利や固定金利などの複数の金利タイプを取り扱うことが特徴的で、
メガバンクや地方銀行・ネット銀行などがそれを指します。
まず住宅ローンを検討する際は、上記にあたる銀行をご覧になっている方も少なくないと思います。

フラット35については、返済する全期間が固定金利となっており、融資実行時の金利がずっと続きます。
毎月の返済額が確定していて、返済中に金利が上昇したとしても返済額は増加しないので、将来的な家計の予測を立てやすいのが特徴です。

事務手数料については、一般銀行の住宅ローン商品にしてもフラット35にしても費用として掛かりますが、
フラット35の方が手数料割合が若干低い傾向にあるようです。

条件フラット35
利用目的居住用住宅購入・リフォームのみは不可
金利・金利タイプ全期間固定
借入期間 20・35・50年
保証人不要
住宅の技術基準あり
勤続年数問わない
繰上返済手数料不要(Webでは10万円~、窓口100万円~の返済額が必要)
事務手数料商品により異なる(32,400円などの定額制、または借入金額×2%前後など)
保証料不要
対象物件 床面積戸建て:70㎡以上、マンションなど:30㎡以上など条件が固定化されている。
条件一般(民間)住宅ローン
利用目的居住用住宅購入・リフォームのみ可
金利・金利タイプ変動金利・固定金利・全期間固定金利
借入期間1-35年
保証人必要、保証会社の保証が必要
住宅の技術基準なし
勤続年数金融機関によって異なる
繰上返済手数料金融機関によって異なる
事務手数料金融機関・商品により異なる(32,400円などの定額制、または借入金額×2%前後など)
保証料都銀の場合は借入金額の2%程度、3,000万円の借入で60万前後の保証料が必要。
ネット銀行など一部不要のケースもあり。
対象物件金融機関によって異なる

2. フラット35が向いているのはどんな人?

フラット35の良い点は、長期にわたる住宅ローン支払いにおいて35年のなかで一定の金利を保つという点です。
一方、変動金利や当初期間引下げの固定金利にも良い点はあります。現状況での低い金利での借入が可能という点です。
今後の経済や社会情勢によっての変動も考えられるため金利の変動リスクは変動金利などについては避けられません。
あなたがもし長期での借入の見通しを立てていきたい、変動のリスクは避けたいという思いがあるようであれば、
フラット35はおすすめしたい住宅ローンの一つになるでしょう。

また転職したばかりで勤続年数が浅かったり、収入が不安定な場合は、フラット35は適しているといえます。
逆に転職の予定もなく会社員であり、また安定した収入であれば一般の銀行の住宅ローン商品を選択することも良いでしょう。

フラット35に向いている人
  • 金利の上下に不安になりたくない人
  • 返済計画をきっちりと立てたい人
  • 質の良い住宅を建てて、2代3代で長く住んでいきたい人
  • 民間での借入審査に落ちることが多い人
  • 転職したばかりで個人事業のため収入が安定せず借りづらい人
  • 健康に不安があり団体信用生命保険の加入が難しい人。
フラット35に向いていない人
  • 毎月の支払い額を最優先に考えたいという人
  • 変動金利による低めの金利を選択したい人
  • とにかく住宅の購入をしたい人
  • 他の民間ローンで金利優遇をされている人
  • 転職して年数も長く、収入が安定している人
  • 健康に問題が無く、団信の加入ができる人

3. フラット35を借りる際の注意点

フラット35は長期で一定の金利で借り入れる長期固定金利の住宅ローンのため、変動金利や固定金利に比べて金利が高い傾向にあります。
よって月々の支払や完済までの総支払額に違いが出る可能性があります。
また団体信用生命保険(団信)の加入も任意であることから、加入しない場合万が一のことを考慮すると、
ご家族に返済の負担を残す可能性もあります。

フラット35を申し込む際は、団信加入も視野に入れて、ご家族とご相談の上判断いただくのが好ましいです。

4. フラット35の金利・金融機関の選び方

フラット35の金利は、基本的には住宅金融支援機構が定める金利によって、各金融機関が提供しています。
ではどこの銀行でも構わないのではないか?という点については各金融機関の金利を見て考える必要があります。

またフラット35の金利については、金利が定められた範囲の中での金利であることは間違いないのですが、
金利以外の要素が異なる点に注目しましょう。

フラット35の各金融機関の比較方法としては手数料をまず見ることをおすすめします。
フラット35の金利が共通した範囲で定義されていますが、手数料については金融機関によってそれぞれ異なります。
同じフラット35の条件でも事務手数料が借入金額2.2%の銀行もあれば借入金額1.1%での事務手数料の銀行もあります。
また、審査の時間など銀行特有で異なる箇所もあるので金利以外の条件に注意して見ておくことをおすすめします。

5. フラット35のメリット・デメリット

フラット35のメリットといえば、長期固定金利で一定の金利で借り入れできることです。
金利が一定であるということは、今後のライフプランを組みやすい点があります。
結婚や出産、子供の養育費など、さまざまな生活スタイルの変化にも対応しやすいです。

また、借り入れ条件としては、一般の銀行のプランと比較すると易しい設定になっているようです。
会社に勤めてからの年数が浅かったり、個人事業のため不安定な収入であったりする場合には特におすすめでしょう。

一般銀行の住宅ローンで団信に入れない等の理由で住宅ローンの検討が止まっている方にとっても、フラット35が適しているといえるでしょう。
フラット35は団信に関しては、団信の加入は任意のため団信の審査に困ることはありません。
その代わりに遺族年金や贈与など団信の代わりになるような補填は未然にしておいても良いでしょう。

一方フラット35のデメリットはというと、長期固定金利となるため、金利も高い傾向にあります。
金利の低さにこだわりを感じる方は、あまりお勧めはできないといえます。

フラット35のメリット
  • フラット35Sを利用することでさらに金利の引き下げも可能。
  • 個人事業主の人や収入不安定な方も借り入れやすい。
  • 保証料がかからない。
  • 団体信用生命保険の加入が任意
  • 全期間固定金利のため見通しを立てやすい
フラット35のデメリット
  • 借入条件として対象物件のチェックが厳密にみられること
  • 会社員などの安定的な収入の方は、フラット35以外も メリットが大きい。
  • 諸費用の借り入れはできない。
  • 団信の費用は別途かかる
  • 変動金利などに比べて金利が高い

6. フラット35の審査基準と審査の流れは?

フラット35には一般の銀行の住宅ローン商品同様条件があり、明確な条件として提示されています。
※初めて知るのに煩雑にならないよう必要な情報のみにまとめています。

フラット35の審査は難しい?

一般銀行の住宅ローンと比べてフラット35の審査というのは厳しいのでしょうか。
一例ですが一般銀行と比較して審査の違いを以下に記載します。

フラット35の審査通過の難易度

フラット35
  • 年収あたりの割合基準
  • 建物技術基準
  • 他ローン含む返済額基準
一般銀行(一例)
  • 年収
  • 勤続年数・勤続先
  • 団信が通ること

※フラット35の詳細な基準は以降ご紹介しています。

一般銀行は、年収や勤続年数などの個人に対する支払能力を評価するのに対し、
フラット35は借り入れる対象の住宅基準を満たしているかや、住宅ローン以外の借り入れ状況を含む融資条件を満たしているかが主な基準となります。

フラット35の審査基準・条件

フラット35の審査基準および条件について以下に記載します。

申込者の条件
申込時の年齢が満70歳未満
日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者
借り入れ条件
お申込者本人またはその親族の住まいとしての新築住宅の建設や中古住宅の購入資金
借り入れる住宅の条件
・住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅
・住宅の床面積が、以下の基準に適合する住宅
 一戸建て、連続建ておよび重ね建ての場合:70㎡以上
 共同建て(マンションなど)の場合:30㎡以上
借り入れられる金額
100万円以上8,000万円以下(1万円単位)
建設費または購入費用としての用途
借入期間
15年以上
申込み者本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年
借り入れられる金利
全期間固定金利である「フラット35S」「フラット35子育て支援型・地域活性型」「フラット35リノベ」が対象
返済方法
元利均等毎月払いか元金均等毎月払いを選択できます。ボーナス払いも可。
担保
借入対象となる住宅およびその敷地に、
住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定。
保証人
不要
団体信用生命保険
任意
火災保険
必須
融資手数料・物件検査手数料
取扱金融機関によって異なる
保証料・繰上返済手数料
不要
収入合算できる条件
収入合算できる金額は、収入合算者の年収の全額まで可能。
以下の全ての要件に当てはまる方を対象
(1)申込みご本人の親、子、配偶者など
(2)申込時の年齢が満70歳未満の方
(3)申込みご本人と同居する方
(4)連帯債務者になる方

参考サイト:https://www.flat35.com/loan/flat35/conditions.html

7. フラット35の種類

またフラット35については、「フラット35」という商品以外にもあります。
それぞれ金利引き下げの適応がありますが、条件は様々です。

  • フラット35S
  • フラット35 子育て支援型/地域活性化型
  • フラット35 リノベ

フラット35S

フラット35Sは、フラット35の特約として金利から0.25%の引下げが適用されます。
適用条件としては、フラット35の条件に加え、以下の技術基準を満たすことが必要です。

フラット35Sのプランには2種類あるためそれぞれの条件を記載します。

【フラット35】S 金利Aプラン(当初10年間金利引下げ)

以下の(1)から(4)のうちいずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること

省エネルギー性
(1)一次エネルギー消費量等級5の住宅(認定低炭素住宅および性能向上計画認定住宅を含む。)
耐震性
(2)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)3の住宅
バリアフリー性
(3)高齢者等配慮対策等級4以上の住宅(共同建て住宅の専用部分は等級3でも可)
耐久性・可変性
(4)長期優良住宅

【フラット35】S 金利Bプラン(当初5年間金利引下げ)

金利Bプランは、新築住宅・中古住宅共通の基準または、中古タイプ基準を満たすのが条件です。

新築住宅・中古住宅共通の基準

以下の(1)から(4)のうちいずれか1つ以上の基準を満たす住宅であること

省エネルギー性
(1)断熱等性能等級4の住宅
(2)一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
*2021年1月以後に設計検査申請等を行うものは、断熱性能等級4の住宅で、かつ、一次エネルギー消費量等級4以上の住宅であることが必要となります。
耐震性
(3)耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上の住宅
(4)免震建築物
バリアフリー性
(5)高齢者等配慮対策等級3以上の住宅
耐久性・可変性
(6)劣化対策等級3の住宅で、かつ、維持管理対策等級2以上の住宅(共同建て住宅などについては、一定の更新対策が必要)

新築住宅・中古住宅共通の基準


省エネルギー性(開口部断熱)
(1)二重サッシまたは複層ガラスを使用した住宅
省エネルギー性(外壁等断熱)
(2)建設住宅性能評価書の交付を受けた住宅(省エネルギー対策等級2以上または断熱等性能等級2以上)または中古マンションらくらくフラット35のうち、【フラット35】S(省エネルギー性(外壁等断熱)に適合するもの)として登録した住宅
バリアフリー性(手すり設置)
(3)浴室および階段に手すりを設置した住宅
バリアフリー性(段差解消)
(4)屋内の段差を解消した住宅

フラット35 子育て支援型/地域活性化型

フラット35 子育て支援型とフラット35 地域活性化型は、フラット35の金利から0.25%の引下げが適用されます。

適用条件はフラット35の条件に加え、
お住いの地域の地方自治体と住宅金融支援機構が締結及び連携されていることが条件になります。

【フラット35】子育て支援型・【フラット35】地域活性化型要件


名称
【フラット35】子育て支援型
条件
次のいずれかの場合における補助金交付などの財政的支援が対象になります。
● 若年子育て世帯が住宅を取得する場合や
● 若年子育て世帯と親世帯が同居または近居するために住宅を取得する場合
名称
【フラット35】地域活性化型
条件
次のいずれかの場合における補助金交付などの財政的支援が対象になります。
● 大都市圏の居住者が地方に移住する動きであるUIJターンを契機として、住宅を取得する場合
● 地方公共団体が居住を誘導すべき区域として定める居住誘導区域外から居住誘導区域内に移住する際に住宅を取得する場合
● 空き家を取得する場合
● 防災・減災対策(克雪住宅、雨水浸透施設設置住宅、住宅不燃化等)に資する住宅を取得する場合

フラット35 リノベ

フラット35リノベは、フラット35の金利から0.50%の引下げが適用されます。
「中古住宅購入+リフォーム」と「リフォーム済み住宅」に対しての借り入れが対象となります。

適用条件に関しては中古住宅購入+リフォームのセットの場合、基本の「フラット35」の条件と大まかに違いはありません。

一方リフォーム済み住宅の場合、適用条件はおおむね「フラット35」と変わりはありませんが、
借入れ対象となる住宅の定義として、機構の定める耐震評価基準等に適合していることを確認する必要があります。

フラット35プラン別引き下げ幅

プラン別のフラット35の金利引き下げ幅は以下の通りです。
いずれも2021年3月31日までの申込に適用ですのでご注意ください。

金利引き下げプラン金利引下げ期間金利引下げ幅
【フラット35S】金利Aプラン当初10年間年0.25%
【フラット35S】金利Bプラン当初5年間年0.25%
フラット35 子育て支援型/地域活性化型当初5年間年0.25%
【フラット35】リノベ 金利Aプラン 当初10年間 年0.50%
【フラット35】リノベ 金利Bプラン 当初5年間 年0.50%

出典:フラット35 https://www.flat35.com/loan/flat35/index.html

8. 申し込み可能な主要フラット35の商品

フラット35には様々な金利が存在します。

その要件を満たすためには、団信の加入の有無やフラット35Sの適合により金利の引き下げが可能になります。
また自己資金の利用割合によって得られる金利も異なります。
以下を参照の上、ご自身の借入計画にお役立てください。

申し込み可能な主要フラット35 自己資金なし

金融機関 返済期間 事務手数料 フラット35S適用する フラット35S適用しない
団信加入 団信非加入 団信加入 団信非加入
住信SBIネット銀行 15年~20年 元金×1.1% 1.270% 1.070% 1.520% 1.320%
21年~35年 元金×1.1% 1.360% 1.160% 1.610% 1.410%
アルヒ 15年~20年 元金×1.1% 1.270% 1.070% 1.520% 1.320%
21年~35年 元金×1.1% 1.360% 1.160% 1.610% 1.410%

申し込み可能な主要フラット35 自己資金10%以上

金融機関 返済期間 事務手数料 フラット35S適用する フラット35S適用しない
団信加入 団信非加入 団信加入 団信非加入
住信SBIネット銀行 15年~35年 元金×2.2% 1.020% -※ 1.270% -※
15年~20年 元金×1.1% 1.010% 0.810% 1.260% 1.060%
21年~35年 元金×1.1% 1.100% 0.900% 1.350% 1.150%
アルヒ 15年~35年 元金×2.2% 1.050% 0.770% 1.300% 1.020%
15年~20年 元金×1.1% 1.010% 0.810% 1.260% 1.060%
21年~35年 元金×1.1% 1.100% 0.900% 1.350% 1.150%

申し込み可能な主要フラット35 自己資金20%以上

金融機関 返済期間 事務手数料 フラット35S適用する フラット35S適用しない
団信加入 団信非加入 団信加入 団信非加入
住信SBIネット銀行 15年~35年 元金×2.2% 0.960% -※ 1.210% -※
アルヒ 15年~35年 元金×2.2% 1.000% 0.720% 1.250% 0.970%

申し込み可能な主要フラット35 自己資金30%以上

金融機関 返済期間 事務手数料 フラット35S適用する フラット35S適用しない
団信加入 団信非加入 団信加入 団信非加入
アルヒ 15年~35年 元金×2.2% 0.950% 0.670% 1.200% 0.920%

申し込み可能な主要フラット35 自己資金40%以上

金融機関 返済期間 事務手数料 フラット35S適用する フラット35S適用しない
団信加入 団信非加入 団信加入 団信非加入
アルヒ 15年~35年 元金×2.2% 0.900% 0.620% 1.150% 0.870%

申し込み可能な主要フラット35 自己資金50%以上

金融機関 返済期間 事務手数料 フラット35S適用する フラット35S適用しない
団信加入 団信非加入 団信加入 団信非加入
アルヒ 15年~35年 元金×2.2% 0.870% 0.590% 1.120% 0.840%

住信SBIネット銀行の「-※」このプランは団信への加入が必須になります。
※フラット35S適用期間終了後は「フラット35S適用しない」金利になります。

用語解説

自己資金とは・・・

借り入れる際の頭金にあたるものです。
借り入れ額の支払う現金の割合によって借りれられる金利プランの選択肢が広がります。

◆「自己資金10%」の適用例です。
・3000万円のマンションを購入
頭金300万、残り2700万円を借入れ

・合計4000万円(土地1500万円、建物2500万円)でハウスメーカーで家を購入
頭金400万、残り3600万円を借入れ
→自己資金20%の場合も同様に購入価格の20%を頭金にして残りを借入れする場合に適用されます。

フラット35S適用あり/なし とは・・・

フラット35申込者を対象に、省エネルギー性、耐震性など高品質の住宅を取得する場合に対象となる制度。
「適用あり」の場合、フラット35の金利から一定の金利引下げが適用される。

団信あり/なしとは・・・

フラット35では団信の加入は任意のため、「あり/なし」を設けています。
ありの場合は、一定の金利上乗せが適用されます。

9. フラット35金利ランキング

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