住宅ローンの借り換えに必要な手数料・諸費用一覧

では諸費用とは、いったい何にかかる費用なのでしょうか。住宅ローンの借り換えを検討している方であっても、完全に理解している方は少ないかもしれません。

必要となる諸費用の種類には以下があります。これらの種類は、大部分の住宅ローンに共通して必要となる諸経費です。

• 印紙代
• 融資事務手数料
• 抵当権設定登記費用
• 抵当権設定登記手数料
• 住宅ローン保証料
• 団体信用生命保険料
• 火災保険料・地震保険料

諸経費について１つずつそれぞれ説明していきます。

金融機関と「金銭消費貸借契約書」を結ぶ際に、住宅ローンの金額に応じた印紙税が必要となってきます。1,000万円超5,000万円以下なら2万円、5,000万円超1億円以下であれば6万円の印紙税が必要です。

金融機関に支払う手数料のことで、金利とは別に必要な費用です。定額制と定率性の二種類があり、定率性の方が適用される金利が低い特徴があります。

抵当権とはローンの返済ができなくなった時に、土地や建物で支払う約束をすることで、金融機関が抵当権者になります。この抵当権の設定に費用が必要で、ローンで借りたお金の0.1%ほどが必要になります。

抵当権設定の手続きを代行する司法書士へ支払う費用のことです。一般的には5万円前後が相場ですが、司法書士により異なります。

住宅ローンの支払いができなくなった場合に、信用保証会社に代わりに支払ってもらうための保証料です。

住宅ローンの借主が死亡もしくは高度障害になった場合に、ローンを一括で返済するための生命保険に加入するための費用です。

火災や自然災害、地震や津波に備えて加入する保険に必要な費用です。これら保険加入することが条件の金融機関もあります。

諸費用も含めた総支払額で比較するために、まずは仮審査をしてみることをおすすめします。

諸費用には、借入先の金融機関によって料金がほぼ変わらないものと、金額が大きく異なるものがあります。借入先の金融機関によって金額が変わらないものとしては、「印紙税」「司法書士報酬」「登録免許税」があります。これらの費用は、どの金融機関で借り入れてもほぼ等しく発生するものです。

一方、借入先の金融機関によって金額が大きく異なるものとして「事務手数料」「保証料」「団体信用生命保険料」があります。特に「事務手数料」「保証料」は金融機関により大きく異なってきます。

• 金融機関によって変わらないもの：「印紙税」「司法書士報酬」「登録免許税」
• 金融機関によって変わるもの：「事務手数料」「保証料」「団体信用生命保険料」

事務手数料は最少33,000円∼最大で借入金額の2.2％(借入金額3,000万円の場合、事務手数料66万円）かかります。

保証料は最少0円ですが、高いところで金利に上乗せで0.2％、もしくは借入時におおよそ2.2％かかる金融機関もあります。

一般的に事務手数料が高い金融機関は保証料が安く、事務手数料が安いところは保証料が高くなっています。(※事務手数料は期間限定として、手数料無料キャンペーンを行う金融機関もあります)

もちろん、事務手数料と保証料の両方が最小レベルの銀行もあります。しかし、その場合は金利が高めなことが多いです。借入金額の少ない方(目安：∼1,800万円)は“諸費用安め”の金融機関を、一方、借入金額が大きい人(目安：1,800万円∼)は“金利が低め”の金融機関を選ぶことで、よりメリットがでやすくなります。

• 借入金額の少ない方(目安：∼1,800万円)：“諸費用安め”の金融機関
• 借入金額が大きい人(目安：1,800万円?)：“金利が低め”の金融機関

ただし、保証料は返金があるが、事務手数料には返金がないという大きな違いもあります。

繰り上げ返済する予定がある人は、保証料が高い金融機関を選んだ方が、将来的な返金でメリットが出る可能性もあります。

借り換えでも当初住宅ローンを借入れしたときと同じように事務手数料、保証料といった諸費用がかかります。また、借換えの場合には抵当権を抹消する際の司法書士報酬が別途必要です。金融機関や取扱金額によって金額はさまざまですが、およそ50万円前後が一般的です。

現金の支出を抑えるポイントとして以下の2つの方法があります。

融資事務手数料や保証料は手数料のなかでも大きい割合を占めます。

借入金額の2％前後かかるのが一般的ですが、最近では保証料が0円や融資手数料も安くしている金融機関もあります。まずは各社の条件を比較してみましょう。

50万円前後の手数料を住宅ローンに組み込んでくれる金融機関もあります。

諸費用をローンに組込むことで毎月支払額が数千円上がることもありますが、現金を手元に残しておくことで突然の出費にも対応できるメリットもあります。

ここまで、住宅ローンに関わる諸費用・手数料について見てきましたが、実際にこれらの諸費用を加味して総支払額を計算するのにはかなり手間がかかります。

そこで、住宅本舗では諸費用を含めた総支払額で比較できるシミュレーションページを用意しています。複数の金融機関を一覧で比較できるので、ぜひ試してみてください。

当初借り入れたローン情報からお借り換えメリットを調べるシミュレーション

また、全国約115の金融機関から一括で比較し、仮審査申し込みができるのが一括審査申し込みです。

主要金融機関ごとの諸費用については以下の記事でも解説していますので、合わせてご覧ください。