住宅ローン比較（2月最新）

3 変動金利の特徴とメリット・デメリット

変動金利の特徴

変動金利は一般的に年2回（4月1日と10月1日）金利が見直しされ、金利の変動があった場合、その年の6月または12月から新たな金利が適用されます。 金利が下がった場合、基本的に月々の返済額は変わりません。金利として支払う予定だった金額が元本に充当され、その分ローン残高が減るためです。 金利が上がった場合は、金融機関によって「5年ルール」が有るか無いかで変わります。

5年ルール有りの場合、最初の5年間は返済額は変わらず、6年目から増えることになります(※)。
5年ルール無しの場合、上がった分に応じて翌月や翌々月から返済額が増えます。 金利が変わらなければ、変動金利が継続され月々の返済額も変わりません。
※返済額が大幅に増えることを抑制するため、従来の返済額の1.25倍までしか増えないとする、いわゆる「125％ルール」を設けている金融機関が多い傾向です。

変動金利のメリット

金利が低いため月々の返済額をギリギリまで抑えることができます。
今の金利水準が続けば金利のトータルコストを抑制できます。また金利タイプの変更（変動金利→固定金利）がいつでも自由にできるので、金利動向に対して柔軟に対応できます。

変動金利のデメリット

将来、金利が上がるリスクがあります。金利が上がれば月々の返済額も増えることになります。

3 当初固定金利10年～20年の特徴とメリット・デメリット

当初固定10年の特徴

固定10年は「固定期間選択型（固定特約）」という金利タイプで、10年間は金利が固定され月々の返済額も変わりません。
10年後はもう一度、固定10年や15年などの固定期間選択型を選択するか「変動型（変動金利）」のどちらかを選択します。
完済まで金利が固定される「全期間固定型」の選択はできません。特に何も選択しなければ自動的に変動金利が適用されます。

注意点として、10年後、固定10年や変動型を選択する場合、金利の適用条件（店頭金利/基準金利からの引き下げ幅や優遇幅）は金融機関によって異なります。
借入れ当初と同じ金利が適用される場合と優遇幅（引下げ幅）が縮小し金利が上がる場合のどちらかになりますので、10年後に適用される金利の条件は事前に確認しておきましょう。

当初固定10年のメリット

当初の10年間は金利が固定され月々の返済額も変わりません。また10年後、市場金利が下がっていれば選択する金利タイプによって、返済額を少なくすることが可能です。

当初固定10年のデメリット

金利が上がるリスクがあります。10年後、どの金利タイプを選択するかによりますが、金利が上がっていれば月々の返済額も増えることになります。
また、更新の手間（銀行への連絡や手続き等）が掛かることや更新手数料が必要になるケースもあるので事前に確認しておきましょう。固定期間中の10年間は金利タイプの変更はできません。

当初固定15年の特徴

固定15年は「固定期間選択型（固定特約）」「全期間固定型」２つの金利タイプに分かれます。
固定期間選択型は、返済年数30年や35年の内、当初15年間は金利が固定され月々の返済額も変わりません。 15年後はもう一度、固定10年や15年などの固定期間選択型を選択するか「変動型（変動金利）」のどちらかを選択します。

全期間固定型の選択はできません。注意点として、15年後、再度固定期間選択型や変動型を選択する場合、金利の適用条件（店頭金利/基準金利からの引き下げ幅や優遇幅）は金融機関によって異なります。 借入れ当初と同じ金利が適用される場合と優遇幅（引下げ幅）が縮小し金利が上がる場合のどちらかになりますので、15年後に適用される金利の条件は事前に確認しておきましょう。 全期間固定型は、返済年数15年に対し15年間金利が固定され月々の返済額も変わりません。

当初固定15年のメリット

固定期間選択型：当初の15年間は金利が固定され月々の返済額も変わりません。また15年後、市場金利が下がっていれば選択する金利タイプによって、返済額を少なくすることが可能です。
全期間固定型：将来金利が上がって返済額が増えるというリスクがないため、完済までの返済計画が立てやすくなります。

当初固定15年のデメリット

固定期間選択型：15年後、どの金利タイプを選択するかによりますが、金利が上がっていれば月々の返済額も増えることになります。あと更新の手間（銀行への連絡や手続き等）が掛かることや更新手数料が必要になるケースもあります。ただ返済年数を25年前後で組む人にとっては、残りの返済年数は10年前後なので金利の上昇リスクは限定的です。固定期間中の15年間は金利タイプの変更はできません。
全期間固定型：将来金利が上がるリスクがない分、やや高めの金利です。住宅ローンは30年前後で組む人が多いなか、15年は短いので返済に余裕がある人以外はできるだけ長い期間をお勧めします。返済途中で金利タイプの変更はできません。

当初固定20年の特徴

固定20年は「固定期間選択型（固定特約）」「全期間固定型」２つの金利タイプに分かれます。 固定期間選択型は、返済年数30年や35年の内、当初20年間は金利が固定され月々の返済額も変わりません。 20年後はもう一度、固定5年や10年などの固定期間選択型を選択するか「変動型（変動金利）」のどちらかを選択します。全期間固定型の選択はできません。

注意点として、20年後、再度固定期間選択型や変動型を選択する場合、金利の適用条件（店頭金利/基準金利からの引き下げ幅や優遇幅）は金融機関によって異なりますので、20年後に適用される金利の条件は事前に確認しておきましょう。
全期間固定型は、返済年数20年に対し20年間金利が固定され月々の返済額も変わりません。

当初固定20年のメリット

固定期間選択型：当初の20年間は金利が固定され月々の返済額も変わりません。また20年後、市場金利が下がっていれば選択する金利タイプによって、返済額を少なくすることが可能です。
全期間固定型：将来金利が上がって返済額が増えるというリスクがないため、完済までの返済計画が立てやすくなります。

当初固定20年のデメリット

固定期間選択型：20年後、どの金利タイプを選択するかによりますが、金利が上がっていれば月々の返済額も増えることになります。あと更新の手間（銀行への連絡や手続き等）が掛かることや更新手数料が必要になるケースもあります。ただ返済年数を25年や30年程で組む人にとっては、残りの返済年数は5年か10年なので金利の上昇リスクは限定的です。固定期間中の20年間は金利タイプの変更はできません。

全期間固定型：将来金利が上がるリスクがない分、やや高めの金利です。
住宅ローンは30年前後で組む人が多いなか、20年は短いので返済に余裕がある人以外はできるだけ長い期間をお勧めします。返済途中で金利タイプの変更はできません。

3 全期間固定金利の特徴とメリット・デメリット

全期間固定金利の特徴

全期間固定金利型は、借入れ時の金利が完済するまで変わらないため、将来金利が上がって返済額が増えるリスクがありません。30年や35年間、ずっと返済額が変わらないので将来の返済計画が立てやすいという特徴もあります。リスクがない分、変動金利や短期の固定金利と比較すると金利は高くなります。一方で借入れした後、市場金利が下がったとしても適用金利や返済額はそのまま変わることはありません。ネット銀行、都市銀行、地方銀行が取り扱っています。ネット銀行は「固定期間選択型（固定特約）」の金利タイプで「当初固定35年」などという名称が多く使われていますが全期間固定型と同じです。フラット35も全期間固定型となります。

全期間固定金利のメリット

契約時から完済するまで金利や返済額が変わりません。そのため返済計画が立てやすくトータルで支払う金利も計算できます。

全期間固定金利のデメリット

将来金利が上がるリスクがない分、高めの金利です。また返済途中で金利タイプの変更はできませんので、市場金利が下がったとしても返済額は減りません。

3 フラット35の特徴とメリット・デメリット

フラット35の特徴

フラット35年は「全期間固定型」の金利タイプ一本です。住宅金融支援機構が住宅ローン債権を買い取る「買取型」と債権を保証する「保証型」の2種類があります。 民間銀行が扱うフラット35のほとんどが「買取型」で「保証型」を扱うのは一部の銀行とモーゲージバンクと呼ばれる住宅ローン専門の金融機関になります。
フラット35は新規、借換ともに利用可能ですが、新規の場合は頭金を1割入れると金利が「0.26％」下がります。頭金なしでも利用可能です（買取型のみ）。

さらに「フラット35S」という一定水準をクリアした優良物件の場合は、当初10年間または5年間金利が「0.25％」下がる制度の利用も可能です（共通）。
返済年数は15年～35年の期間内で選択します。最後に団信について、民間銀行は団信の加入が必須ですが、フラット35は加入・不加入が自由となっており、不加入にすれば金利が「年0.2％」下がります。

フラット35のメリット

返済期間中に金利が上がるリスクがなく、完済まで返済額が変わらないため返済計画が立てやすくなります。
また、上記の通り頭金の有無や優良物件の場合、団信の加入・不加入など選択できるプランが豊富であることもフラット35のメリットです。

フラット35のデメリット

変動金利や短期の固定金利と比べると2倍以上の金利差になるため返済額もそれに応じて増えます。返済途中で金利タイプの変更はできません。