住宅ローン金利12月最新版

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ネット銀行 vs メガバンク vs 地方銀行｜それぞれの強みと選び方

住宅ローンを提供する金融機関は、大きく分けて「ネット銀行」「メガバンク」「地方銀行」の3つに分類されます。それぞれに強みと弱みがありますので、ご自身の優先順位に合わせて選ぶことが重要です。

実際には、複数のタイプの金融機関で仮審査を受けて、金利や条件を比較することをおすすめします。仮審査は複数受けても問題ありませんので、ネット銀行2行、メガバンク1行、地方銀行1行といった形で、合計4～5行で仮審査を受けて比較するのが賢い選び方です。

22026年の住宅ローン金利はどうなる？専門家の予測と今後の見通し

「これから住宅ローン金利はどう動くのか？」「専門家はどのような見通しを持っているのか？」住宅購入を検討中の方にとって、将来の金利動向は最も気になるポイントではないでしょうか。このセクションでは、2025年12月時点の最新金利動向に加え、エコノミストや研究機関などの専門家による2026年にかけての金利予測を詳しく解説します。

専門家のデータに基づいた予測を知ることで、根拠のある判断ができるようになります。「今は借り時なのか、それとも待つべきなのか」という疑問を解消し、ご自身にとって最適なタイミングを見極めるための判断材料としてお役立てください。

2025年12月時点の金利水準｜変動・固定・フラット35の最新相場

2025年12月現在、住宅ローン金利は金利タイプによって大きく異なる状況となっています。まず、最も多くの方が選ばれている変動金利から見ていきましょう。

変動金利は、主要なネット銀行で最も低い水準となっており、日銀の金融政策正常化の影響を受けながらも、依然として低金利水準が続いています。例えば、auじぶん銀行やPayPay銀行、住信SBIネット銀行などのネット銀行では、審査結果や取引条件によって低い金利から適用される商品もございます。メガバンクにおいても、給与振込や口座利用などの優遇条件を満たすことで、より低い金利での借入が可能となっています。変動金利は短期プライムレートに連動しており、日銀の政策金利の動向に大きく影響を受けます。ただし、日銀の政策金利の動向により、今後も緩やかな上昇傾向が続く可能性があります。

次に、当初10年固定金利についてですが、こちらは変動金利よりも高めの水準となっています。ネット銀行とメガバンクでは金利水準に差があり、長期金利（10年国債利回り）の上昇に伴い、全体的に上昇傾向にあります。10年固定金利は、当初10年間の金利を固定することで返済計画の安定性を確保しつつ、全期間固定よりも低い金利で借入できることが特徴です。長期金利（10年国債利回り）の動向に連動して変動するため、市場環境によって金利幅が異なります。金融機関によって金利幅がありますので、複数の銀行で比較検討されることをおすすめいたします。

そして、フラット35の金利情報を見ますと、フラット35の最新金利情報によると、融資率9割以下・借入期間21年以上35年以下の最頻金利が設定されています。フラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利住宅ローンです。完済まで金利が変わらないため、将来の金利上昇リスクを回避したい方に適した商品となっています。長期金利の動向に応じて、月次で金利が更新されるため、最新の情報を確認することが重要です。

これらの金利水準を見ますと、変動金利が最も低く、固定期間が長くなるほど金利が高くなる傾向にあることがお分かりいただけるでしょうか。これは、金融機関が長期間の金利変動リスクを負うことへの対価として、金利を高めに設定しているためです。また、日銀の金融政策正常化により、全体的に金利が上昇傾向にあることも押さえておく必要があります。特に固定金利を中心に上昇傾向が見られ、変動金利は据え置かれているものの、今後の金融政策次第では変動する可能性も考えられます。ご自身の返済計画やリスク許容度に応じて、最適な金利タイプをお選びいただくことが大切です。

2026年 専門家の金利予測（変動金利）

公益社団法人日本経済研究センターが毎月公表しているエコノミスト約40名を対象に実施した「ESPフォーキャスト調査/最新版（2025年11月調査、中央値）」によると、変動金利のベースとなる政策金利は現在の0.5%から2026年12月末までに、1.0%～1.1%まで上昇する予測となっておりそれに連動して変動金利の金利上昇が見込まれます。みずほ銀行の現在の変動金利の最優遇金利（ローン取扱手数料型）は年0.775%ですが、政策金利の上昇幅を勘案すると2026年12月には年1.275%～1.550%まで上昇する可能性があります。

※青色の行は予測値です

参考までにAI（ChatGPT・Gemini）へ2026年6月と12月時点の政策金利の予想を聞いた所、2026年6月は同じような数字になりましたが、2026年12月はまだ1年以上先ということと様々な意見を取り入れているためか1.0%～1.5%と幅の広い予想でした。

※青色の行は予測値です

2026年 専門家の金利予測（固定金利）

ニッセイ基礎研究所が2025年11月18日に発表した「2025年～2027年経済見通し」によると固定金利のベースとなる10年国債利回りは、現在の1.6%から2026年10月～12月までに1.8%、2027年10月～12月までに1.9%まで上昇する見込みとなっており、それに応じて固定金利の上昇が見込まれます。フラット35の現在の金利は約2%ですが、2026年10月～12月には2.157%、2027年10月～12月には2.277%まで上がる可能性があります。

※青色の行は予測値です

AI（ChatGPT・Gemini）の2026年6月と12月時点の10年国債利回りの予想です。政策金利と同様に2026年6月はニッセイ基礎研究所の予想の範囲内で2026年12月は2.0%～2.5%の予想でした。

※青色の行は予測値です

今は借り時？待つべき？｜金利上昇局面での判断基準

「金利が上がりそうなら、今すぐ借りた方がいいのか？」「もう少し待てば金利が下がるかもしれない」このような悩みを抱えていらっしゃる方は多いのではないでしょうか。結論から申し上げますと、金利だけで判断するのではなく、複数の要素を総合的に考える必要があります。

まず考えるべきは、金利上昇リスクと物件価格上昇リスクのバランスです。国土交通省の不動産価格指数を見ますと、都市部を中心に住宅価格は上昇傾向が続いています。金利が0.1%上昇するのを待っている間に、物件価格が1%上昇してしまったら、結果的に総支払額は増えてしまうことになります。

具体的な数字で見てみましょう。3,500万円の物件を35年ローン・金利0.5%で借りた場合、月返済額は約90,483円、総支払額は約3,800万円となります。一方、半年待って物件価格が3,600万円（約3%上昇）になり、金利が0.6%になった場合、月返済額は約93,554円、総支払額は約3,929万円となります。つまり、物件価格の上昇によって、総支払額が129万円も増えてしまう計算になるのです。

次に考えるべきは、ご自身のライフプランとの整合性です。お子様の入学時期、転勤の可能性、親の介護といった家族の事情は、金利動向よりも優先されるべき要因です。「今が買い時」というのは、金利や物件価格だけでなく、ご家族のライフステージによって決まるものだと言えるでしょう。

また、借入後の返済能力も重要な判断材料です。変動金利で借りる場合、今後金利が1%上昇したとしても、返済を続けられる余力があるかどうかを必ず確認しておきましょう。住宅ローンは、年収に対する返済額の割合（返済負担率）を25%以内に抑えることが推奨されています。

判断基準をまとめますと、以下のようなチェックリストで考えてみてください。

• ①金利が0.5%上昇しても返済を続けられる余力があるか
• ②現在の物件価格が適正かどうか（バブル的な過熱がないか）
• ③ご家族のライフプランと合致しているか
• ④頭金や諸費用を含めた十分な資金準備ができているか

これらの条件が整っているのであれば、金利動向に関わらず、「今が借り時」だと判断してよいでしょう。逆に、これらの条件が整っていない場合は、もう少し準備期間を設けることも賢明な選択です。住宅購入は人生で最も大きな買い物の一つですから、焦らず慎重に判断されることをおすすめいたします。

3住宅ローン金利推移【新規借入】

住宅ローン金利は常に変動しており、過去の推移を知ることで、現在の金利が「高いのか低いのか」「上昇傾向なのか下降傾向なのか」を判断することができます。このセクションでは、過去5年間の主要金融機関の金利推移をグラフで確認できます。

4住宅ローン金利の仕組み｜変動金利と固定金利はなぜ違うのか？

住宅ローンを選ぶ際、「なぜ変動金利と固定金利で金利が違うの？」「金利はどうやって決まっているの？」という疑問を持たれる方は多いのではないでしょうか。金利の決まり方を理解することで、ご自身に合った金利タイプを選びやすくなります。

このセクションでは、変動金利、固定金利、フラット35それぞれの金利がどのように決定されているのか、また店頭金利と優遇金利の違いについて、分かりやすくご説明していきます。金利の仕組みを理解することで、金融機関の提示する金利条件を正しく評価できるようになります。

変動金利の決まり方｜短期プライムレートとの関係

変動金利は、「短期プライムレート」という基準金利に連動して決まる仕組みとなっています。短期プライムレートとは、銀行が優良企業に対して短期（1年以内）で貸し出す際の最優遇金利のことです。では、この短期プライムレートは何によって決まるのでしょうか。

短期プライムレートは、日本銀行の政策金利の影響を強く受けます。日銀が政策金利を引き上げると、銀行の資金調達コストが上昇するため、短期プライムレートも上昇する傾向にあります。そして、短期プライムレートが上昇すれば、それに連動して変動金利の住宅ローン金利も上昇していくという流れになっているのです。

変動金利の特徴として、金利の見直しが半年ごとに行われることが一般的です。多くの金融機関では、4月1日と10月1日に短期プライムレートの水準を確認し、住宅ローンの適用金利を見直します。ただし、金利が変わったからといって、すぐに返済額が変わるわけではありません。ここで重要になるのが「5年ルール」と「125%ルール」です。

ただし、注意していただきたいのは、5年ルールや125%ルールを採用していない金融機関もあるということです。特にネット銀行の一部では、金利変動に応じて返済額が見直される商品もありますので、借入前に必ず確認しておくことが大切です。

変動金利のメリットは、何と言っても金利の低さにあります。リスクを取る分、低い金利で借りられるという仕組みになっているのです。今後の金利動向を注視しながら、必要に応じて繰上返済を活用していくことで、変動金利のメリットを最大限に活かすことができるでしょう。

固定金利の決まり方｜10年国債利回りとの関係

変動金利が短期の金利指標に連動するのに対し、固定金利は長期の金利指標に影響を受けます。具体的には、10年国債利回りが重要な指標となっているのです。では、なぜ国債の利回りが住宅ローンの固定金利に影響するのでしょうか。

銀行は住宅ローンとして長期に資金を貸し出す際、その資金を調達するコストを考慮する必要があります。銀行にとって、10年国債は安全性の高い運用先であり、その利回りが長期資金の調達コストの目安となります。つまり、10年国債利回りが上昇すれば、銀行の資金調達コストも上がるため、固定金利の住宅ローン金利も上昇する傾向にあるのです。

10年国債利回りには、市場参加者の将来の金利見通しやインフレ期待が織り込まれています。例えば、今後日銀が追加の利上げを行うと市場が予想すれば、10年国債利回りは上昇します。また、物価上昇率が高まる見通しがあれば、実質的な資産価値の目減りを補うために、より高い利回りが求められるため、国債利回りも上昇するのです。

固定期間選択型（当初10年固定など）の住宅ローンも、基本的には同じ仕組みで金利が決まります。ただし、固定期間が終了した後の金利については、その時点での金利水準で再度選択することになります。当初10年固定で借りた場合、10年後には再び変動金利か固定金利かを選ぶことができますが、その際の金利は10年後の金利水準が適用されるため、現在よりも高くなる可能性があることに注意が必要です。

固定期間選択型を選ばれる際のポイントとしては、固定期間終了後の優遇幅がどうなるかを必ず確認しておくことです。金融機関によっては、固定期間終了後の優遇幅が小さくなる商品もありますので、長期的な返済計画を立てる上で重要な確認事項となります。

固定金利は、金利上昇リスクを金融機関が負担する分、変動金利よりも高めに設定されています。しかし、その分、返済計画が立てやすく、家計管理がしやすいというメリットがあります。ご自身のリスク許容度や返済計画に応じて、適切な固定期間を選んでいただくことが大切です。

フラット35の金利設定｜民間ローンとの違い

フラット35は民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利住宅ローンです。フラット35の金利は、民間銀行の固定金利とは少し異なる仕組みで決定されています。

フラット35の金利は、住宅金融支援機構が発行する「機構債」の利回りに、金融機関の事務経費や利益を上乗せして決定されます。機構債とは、住宅金融支援機構が投資家から資金を調達するために発行する債券のことです。この機構債の利回りは、10年国債利回りなどの長期金利の影響を受けますが、住宅ローン債権を裏付けとした証券化商品であるため、一般的な長期金利とは若干異なる動きをすることもあります。

フラット35の大きな特徴は、取扱金融機関によって金利が異なるという点です。フラット35は住宅金融支援機構が提供する商品ですが、実際の窓口となるのは各民間金融機関です。各金融機関は、自社の経費や利益を考慮して金利を設定するため、同じフラット35でも金融機関によって金利に差が生じるのです。

また、フラット35には「フラット35S」という金利優遇制度があります。これは、省エネルギー性や耐震性などに優れた住宅を取得する場合に、当初5年間または10年間、フラット35の金利から0.25%引き下げられる制度です。ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）などの高性能住宅を購入される場合は、この優遇制度を活用することで、さらにお得に借入することができます。

フラット35と民間銀行の固定金利との大きな違いは、審査基準にもあります。民間銀行の住宅ローンでは、勤続年数や年収、他の借入状況などが厳しく審査されますが、フラット35は比較的審査基準が緩やかとされています。特に、自営業やフリーランスの方、勤続年数が短い方にとっては、フラット35の方が審査に通りやすい傾向があります。

ただし、フラット35にも注意点があります。融資率（物件価格に対する借入額の割合）が9割を超えると、金利が0.26%程度高くなる場合がありますので、可能であれば頭金を1割以上準備することをおすすめいたします。また、団体信用生命保険（団信）への加入が任意である点も民間ローンとは異なります。団信に加入しない場合は金利が約0.2%低くなりますが、万が一の際の保障がなくなるため、慎重に判断する必要があります。

フラット35は、完済まで金利が変わらないという安心感と、比較的審査が通りやすいという特徴から、多くの方に選ばれている商品です。長期的に安定した返済計画を立てたい方には、非常に適した選択肢だと言えるでしょう。

店頭金利と優遇金利｜実際の適用金利はどう決まる？

住宅ローンの金利を調べていると、「店頭金利」と「優遇金利」という言葉を目にされることがあるかと思います。実際にお客様に適用される金利は、この2つの関係を理解することで明確になります。住宅本舗でも、この住宅ローン店頭金利と優遇金利幅の違いについて説明詳しく説明していますので、詳しく見ていきましょう。

店頭金利（基準金利とも呼ばれます）とは、各金融機関が公表している割引前の標準的な金利のことです。例えば、「変動金利の店頭金利は年2.475%」といった形で公表されています。しかし、実際にこの金利で借りる方はほとんどいらっしゃいません。なぜなら、多くの金融機関では、一定の条件を満たすことで金利を引き下げる「優遇」を提供しているからです。

優遇金利（引下げ金利）は、店頭金利から一定の幅を引き下げた後の金利のことを指します。例えば、店頭金利が2.475%で、優遇幅が2.0%の場合、実際の適用金利は0.475%となります。この優遇幅は、お客様の属性や取引内容、審査結果によって変わってきます。

優遇幅を大きくするための条件として、一般的には以下のようなものがあります。給与振込口座として利用すること、クレジットカードを作成すること、公共料金の引き落とし口座として利用すること、定期預金や投資信託などの金融商品を購入すること、などです。金融機関にとっては、住宅ローンだけでなく、様々な取引を通じて総合的な収益を確保したいという狙いがあるため、このような条件が設定されているのです。

また、優遇には「全期間優遇型」と「当初期間優遇型」の2つのタイプがあります。全期間優遇型は、借入期間中ずっと同じ優遇幅が適用されるタイプです。例えば、店頭金利から2.0%引下げという優遇が完済まで続きます。一方、当初期間優遇型は、借入当初の一定期間（3年、5年、10年など）だけ大きな優遇幅が適用され、その期間が終了すると優遇幅が小さくなるタイプです。

どちらの優遇タイプが有利かは、金利タイプや借入期間によって異なります。変動金利や短めの固定期間選択型であれば、全期間優遇型の方がトータルでの優遇額が大きくなる傾向があります。一方、長めの固定期間選択型であれば、当初期間優遇型の方が当初の返済額を抑えられるというメリットがあります。

重要なのは、広告やウェブサイトに掲載されている「最優遇金利」は、最も優遇幅が大きい場合の金利であり、全ての方に適用されるわけではないということです。実際にご自身に適用される金利は、仮審査や本審査を経て初めて確定します。したがって、複数の金融機関で仮審査を受けて、実際の適用金利を比較することが、最もお得な住宅ローンを見つける近道となります。

金利だけでなく、手数料や保証料、団信の内容なども含めた総合的なコストで比較することが大切です。一見金利が低く見えても、手数料が高ければトータルコストは高くなる場合もありますので、慎重に検討されることをおすすめいたします。

5【徹底比較】金利タイプ別のメリット・デメリット｜返済額シミュレーション付き

住宅ローンを選ぶ際、最も重要な選択の一つが「金利タイプ」です。変動金利、固定金利、フラット35、そしてミックスローンと、それぞれに特徴とメリット・デメリットがあります。「結局、どれを選べばいいの？」と悩まれている方も多いのではないでしょうか。

このセクションでは、各金利タイプの特徴を詳しく解説するとともに、具体的な返済シミュレーションをお示しします。ご自身のライフプランやリスク許容度に照らし合わせながら、最適な金利タイプを見つけていただければと思います。

変動金利のメリット・デメリット

変動金利は、住宅金融支援機構の『住宅ローン利用者調査』（2025年4月調査）によると、2024年10月から2025年3月までに住宅ローンを借り入れた新規借入者の約79.0%が選択されている最も人気のある金利タイプです。前回調査から1.6ポイント増加しており、変動金利型の選択率は上昇傾向にあります。では、なぜこれほど多くの方に選ばれているのでしょうか。

【変動金利が向いている人】
変動金利は、以下のような方に適しています。まず、借入期間が比較的短い方（10年から15年程度で完済を目指している方）です。短期間で完済できれば、金利上昇リスクに晒される期間も短くなります。また、繰上返済をする余力がある方も変動金利に向いています。収入に余裕があり、ボーナスなどを繰上返済に充てられる方は、低金利のメリットを最大限に享受できます。さらに、金利が上昇しても返済を続けられる収入の安定性と余裕がある方、そしてリスクを理解した上で低金利のメリットを享受したい方にも適しています。

【変動金利が向いていない人】
一方、金利変動による返済額の変化に不安を感じる方、長期にわたって安定した返済計画を立てたい方、今後収入が減少する可能性がある方（退職が近い、育児休業の予定があるなど）には、変動金利はおすすめできません。

【選択ポイント】
変動金利を選ぶ際は、必ず金利が1%から2%上昇した場合の返済額をシミュレーションしておきましょう。その返済額でも無理なく返済できるかどうかを確認することが重要です。

また、返済負担率（年収に対する年間返済額の割合）を25%以内、できれば20%以内に抑えることをおすすめします。余裕を持った借入計画が、金利上昇リスクへの最大の備えとなります。

固定金利（当初10年固定等）のメリット・デメリット

固定期間選択型の住宅ローン、特に当初10年固定は、住宅金融支援機構の『住宅ローン利用者の実態調査』（2025年4月調査）によると、約12.2%の方が選択されている金利タイプです。変動金利と全期間固定金利の中間的な性格を持つこの金利タイプには、どのような特徴があるのでしょうか。

【固定金利が向いている人】
当初固定金利は、教育費がかかる期間など、一定期間だけ返済額を安定させたい方に最適です。また、将来的には繰上返済で早期完済を目指している方、変動金利のリスクは避けたいが全期間固定ほど高い金利は負担したくない方、10年後には収入増加やライフステージの変化が見込まれる方（昇進、子どもの独立など）にも向いています。

【選択ポイント】
固定期間の長さは、お子様の成長段階やご自身のキャリアプランに合わせて判断しましょう。例えば、子どもが小学生なら10年固定、高校生なら5年固定といった選択が考えられます。

また、固定期間終了後の優遇幅を必ず確認してください。優遇幅が大きく変わる商品の場合、見かけの当初金利が低くても、トータルでの返済額が多くなる可能性があります。さらに、固定期間終了時に金利タイプを変更する際の手数料や条件も事前に確認しておくことが重要です。

全期間固定金利（フラット35）のメリット・デメリット

全期間固定金利、特にフラット35公式サイトで提供されている商品は、借入から完済まで金利が変わらないという最大の特徴を持つ金利タイプです。「金利が変動するのが心配」「将来の返済計画を確実に立てたい」という方に選ばれています。

【全期間固定金利が向いている人】
全期間固定金利は、完済まで安定した返済計画を立てたい方、金利変動のリスクを一切避けたい方、自営業やフリーランスで民間ローンの審査が厳しい方、今後金利が上昇すると予想している方、長期にわたって収入が安定している方に最適です。特に、「金利が上がったらどうしよう」という不安を抱えながら生活したくない方には、精神的な安心を得られる選択肢と言えるでしょう。

【選択ポイント】
フラット35を選ぶ際は、複数の金融機関で金利を比較することが重要です。同じフラット35でも、金融機関によって金利に0.3%程度の差があることもあります。また、頭金を物件価格の1割以上準備すると、融資率9割以下の低い金利が適用されるため、可能な限り頭金を準備することをおすすめします。

ミックスローン（変動+固定）という選択肢

ここまで変動金利、固定金利、全期間固定金利の3つのタイプをご紹介してきましたが、実は「ミックスローン」という選択肢もあることをご存知でしょうか。ミックスローンとは、例えば借入額の50%を変動金利、残りの50%を固定金利で借りるなど、複数の金利タイプを組み合わせる方法です。

ミックスローンには独特のメリットとデメリットがあります。

【ミックスローンが向いている人】
ミックスローンは、変動金利の低金利メリットを享受しつつ、リスクヘッジもしたい方、どの金利タイプを選ぶか決めきれない方、長期的な視点で複数の返済戦略を組み合わせたい方に適しています。また、ある程度の借入額があり（一般的に3,000万円以上）、複雑な管理を苦にしない方にも向いているでしょう。

【選択ポイント】
ミックスローンを選ぶ際の最大のポイントは、変動金利と固定金利の比率をどうするかです。一般的には50%ずつ、または変動金利60%・固定金利40%といった比率が多く選ばれています。

リスク回避を重視するなら固定金利の比率を高めに、低金利のメリットを重視するなら変動金利の比率を高めに設定するとよいでしょう。ご自身のリスク許容度やライフプランに応じて、最適な比率を見つけてください。

6【3,500万円借入】金利差による総返済額シミュレーション｜具体的な数字で比較

ここまで金利タイプの特徴をご説明してきましたが、「実際にどれくらいの差が出るの？」という疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。このセクションでは、借入額3,500万円、返済期間35年という条件で、具体的な返済額をシミュレーションしていきます。数字で見ることで、金利タイプの違いがより明確にご理解いただけると思います。

金利の差は、一見わずかに見えても、長期間で見ると驚くほど大きな差になることがあります。また、金利が上昇した場合の影響も、具体的な数字で確認しておくことが重要です。それでは、詳しく見ていきましょう。

変動金利0.5% vs 固定金利1.5%｜35年返済の場合

まず、変動金利0.5%と固定金利1.5%を比較してみましょう。借入額3,500万円、返済期間35年、元利均等返済という条件でシミュレーションいたします。

この比較から分かることは、月返済額で約16,682円、年間で約200,184円の差が生じるということです。35年間の総利息額では、なんと約700万円もの差になります。この数字を見ると、変動金利の低金利がいかに大きなメリットをもたらすかがお分かりいただけるでしょう。

しかし、ここで重要なのは、これは「変動金利が0.5%のまま35年間変わらなかった場合」のシミュレーションだということです。実際には、変動金利は市場金利の動向によって変動します。では、変動金利が上昇した場合、どうなるのでしょうか。

変動金利が1.0%まで上昇した場合を見てみましょう。

【変動金利が0.5%→1.0%に上昇した場合】（借入5年後に上昇すると仮定）

この場合、固定金利1.5%の総利息約1,000万円と比べると、まだ変動金利の方が有利ですが、その差は縮まります。さらに、変動金利が1.5%まで上昇した場合、固定金利1.5%と同等かそれ以上の総返済額になる可能性があります。

つまり、変動金利と固定金利のどちらが有利かは、「将来の金利がどう動くか」によって決まるということです。もし今後35年間、変動金利が1.0%以下で推移すると予想するなら、変動金利が圧倒的に有利です。一方、2%や3%まで上昇すると予想するなら、固定金利1.5%で確定させておく方が安全だと言えるでしょう。

それでは、返済額推移をグラフ的に表現してみます。

この表から、変動金利が上昇した場合でも、固定金利よりは低い返済額で済む可能性が高いことが分かります。ただし、これは金利が1.0%までの上昇にとどまった場合の話です。

変動金利を選ぶ際の判断基準として、「変動金利が何%まで上昇したら固定金利と同じになるか」を計算しておくことが重要です。この「損益分岐点」を把握しておくことで、より冷静な判断ができるようになります。

金利が1%上がると月額・総額はいくら増える？

金利上昇のインパクトを具体的に理解するために、借入額3,500万円、返済期間35年で、金利が1%上昇した場合の影響を確認します。

この数字から分かるように、金利が1%上がるごとに、月返済額は約1.4万円から1.8万円程度増加し、35年間の総利息額は約700万円も増加します。3,500万円の借入で金利が1%上がると、もう一台車が買えるほどの金額が追加で必要になるということです。

さらに、金利を0.1%刻みで見た場合の影響も確認しておきましょう。

この表を見ていただくと、金利0.1%の差が、長期的には非常に大きな差を生むことがお分かりいただけると思います。金利交渉をして0.1%でも金利を下げることができれば、それだけで数十万円から百万円近い節約につながるのです。

また、金利上昇のタイミングによっても総支払額は大きく変わります。借入当初5年間は0.5%、その後1.0%に上昇した場合と、借入当初から1.0%だった場合では、総利息額に大きな差が生じます。

【借入当初から1.0%の場合】
総利息額：約725万円

【当初5年間0.5%、その後1.0%の場合】
総利息額：約680万円程度
差額：約45万円

つまり、低金利の期間が長ければ長いほど、総支払額を抑えることができるということです。変動金利で借りる場合は、低金利のうちにできるだけ元金を減らしておくことが、金利上昇リスクへの最大の対策となります。

このシミュレーション結果を踏まえて、ご自身の返済能力と照らし合わせて考えてみてください。「金利が1%上がっても返済を続けられるか」「金利が2%上がった場合はどうか」といったシミュレーションを行うことで、リスク許容度を把握できます。一般的には、年収の手取り額の25%以内を返済額の上限とすることが推奨されていますが、金利上昇を考慮すると、20%以内に抑えておくとより安全だと言えるでしょう。

繰上返済を活用した場合の効果｜変動金利のリスクヘッジ

変動金利の金利上昇リスクに対する最も効果的な対策の一つが、繰上返済です。繰上返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。それぞれの効果を見てみましょう。

まず、基本となるケースを設定します。借入額3,500万円、金利0.5%、返済期間35年で、毎年100万円の繰上返済を行うとします。

この比較から、期間短縮型の方が利息削減効果が大きいことが分かります。これは、期間を短縮することで、後半の高い残高に対する利息支払いを丸ごとカットできるためです。一方、返済額軽減型は、月々の返済負担を減らすことで、家計に余裕を持たせることができるというメリットがあります。

変動金利のリスクヘッジとして繰上返済を活用する場合、おすすめの戦略は以下のとおりです。

繰上返済の効果を最大化するためには、できるだけ早い時期に、できるだけ大きな金額を繰上返済することが重要です。借入当初に100万円繰上返済するのと、20年後に100万円繰上返済するのとでは、利息削減効果が大きく異なります。

ただし、繰上返済を行う際には、手元資金とのバランスも考慮する必要があります。生活防衛資金として、最低でも生活費の6ヶ月分、できれば1年分は手元に残しておくべきです。繰上返済を優先するあまり、急な病気や失業などの際に対応できなくなってしまっては本末転倒です。

また、住宅ローン控除との兼ね合いも考慮しましょう。住宅ローン控除は、年末の借入残高に応じて所得税の控除が受けられる制度ですので、借入当初10～13年間は、繰上返済よりも控除のメリットを優先した方が得になる場合もあります。金利が非常に低い場合（0.5%以下など）は、繰上返済せずに控除を最大限活用し、控除期間終了後に一気に繰上返済するという戦略も有効です。

繰上返済は、変動金利の金利上昇リスクに対する強力な武器です。低金利のメリットを享受しながら、リスクをコントロールできる繰上返済を計画的に活用することで、変動金利を安心して選択できるようになります。

7【ペルソナ別診断】あなたに最適な金利タイプの選び方

ここまで様々な金利タイプの特徴や返済シミュレーションをご紹介してきましたが、「結局、自分にはどれが合っているの？」と悩まれている方も多いのではないでしょうか。実は、最適な金利タイプは、年収、家族構成、職業、ライフプランによって大きく異なります。

このセクションでは、代表的な5つのペルソナごとに、おすすめの金利タイプと選び方のポイントをご紹介していきます。ご自身に近いケースを参考にしていただき、最適な住宅ローン選びにお役立てください。

年収400万円台・共働き夫婦（30代）のケース

厚生労働省の『令和6年賃金構造基本統計調査』によると、30代のきまって支給する現金給与額は、30～34歳で男性約316.3万円・女性約271.6万円、35～39歳で男性約352.3万円・女性約284.3万円となっており、共働きであれば世帯年収800万円前後は標準的な水準と言えます。

この条件であれば、ボーナス時に50万円～100万円の繰上返済を行うことで、10～15年での完済も視野に入ります。

年収600万円台・単身（40代）のケース

定年後も住宅ローン返済が続くリスクは避けるべきです。

単身者であれば生活費を切り詰めることも可能です。ボーナスでの繰上返済を計画的に実施し、年間100万円～150万円の繰上返済を行うことで、10～15年での完済も視野に入ります。定年までに完済できれば、老後の生活資金を住宅ローン返済に奪われることなく、ゆとりのある老後を過ごせます。

年収800万円以上・高収入層のケース

国税庁の住宅ローン控除の適用条件により、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けられる層でもあります。

自営業・フリーランスのケース

借り換えを検討中の方（残債2,000万円以上・残期間10年以上）

8住宅ローン金利以外の重要チェックポイント｜総コストで比較する

住宅ローンを選ぶ際、多くの方が金利に注目されますが、実は金利以外の要素も総コストに大きく影響します。事務手数料、保証料、団信の費用などを含めた総コストで比較することが重要です。

このセクションでは、金利以外のチェックポイントを詳しくご説明していきます。これらをしっかりと理解することで、真の意味で「お得な住宅ローン」を見つけることができます。

事務手数料｜定率型（借入額×2.2%）vs 定額型（3～5万円）

事務手数料は、住宅ローンを借りる際に金融機関に支払う手数料です。この手数料には、「定率型」と「定額型」の2種類があります。

定率型は、借入額に対して一定の割合（多くの場合2.2%）を手数料として支払う方式です。例えば、3,500万円を借りる場合、3,500万円×2.2%=77万円の手数料がかかります。借入額が大きいほど手数料も高くなるため、高額な借入の場合は負担が大きくなります。

定額型は、借入額に関わらず一定額（3万円から5万円程度）を手数料として支払う方式です。借入額が大きくても手数料は変わらないため、高額借入の場合は定額型の方が有利になります。

では、どちらが有利なのでしょうか。一般的に、定率型を採用している金融機関は金利が低く、定額型を採用している金融機関は金利がやや高めに設定されていることが多いです。つまり、初期費用を抑えたい場合は定額型、総返済額を抑えたい場合は定率型が有利になる傾向があります。

具体的な損益分岐点を計算してみましょう。借入額3,500万円、返済期間35年の場合:

この例では、金利が0.1%高くても、定額型の方が総コストは約7万円安くなります。ただし、金利差が0.2%以上になると、定率型の方が有利になってきます。

楽天銀行のように、定率型と定額型を選択できる金融機関もあります。ご自身の借入額や資金計画に応じて、最適な手数料タイプを選ぶことができます。

保証料｜あり（金利上乗せ/一括前払い）vs なし

保証料は、万が一返済ができなくなった場合に、保証会社が代わりに銀行に返済を行うための費用です。保証会社は銀行のリスクを軽減する役割を果たしています。

保証料の支払い方式には、主に以下の3つがあります。

3,500万円、35年返済で比較してみましょう。

この例では、外枠方式の方が総コストは約63万円安くなります。ただし、初期費用として70万円を用意する必要があるため、頭金や諸費用の準備状況によって選択が分かれます。

最近では、保証料不要の住宅ローンが増えてきました。特にネット銀行では保証会社を利用しない商品が多く、その分、金利や事務手数料に転嫁されている形となっています。総コストで比較することが重要です。

団体信用生命保険（団信）｜がん特約・8大疾病の必要性

団体信用生命保険（団信）は、住宅ローンを借りている方が亡くなった場合や高度障害状態になった場合に、保険会社が残りの住宅ローンを完済してくれる保険です。

基本の団信（死亡・高度障害保障）は、ほとんどの金融機関で金利上乗せなしで付帯されています。問題は、特約をつけるかどうかです。

特約をつけるべきかどうかは、ご自身の家族状況と既存の保険の内容を総合的に判断する必要があります。すでにがん保険や医療保険に加入している場合は、保障内容を確認した上で、重複部分があれば団信の特約は不要かもしれません。

一方、保険にほとんど加入していない場合や、家族を守りたいという思いが強い場合は、多少金利が上がっても特約をつけることを検討する価値はあるでしょう。

繰上返済手数料・条件変更手数料

繰上返済手数料は、借入後に追加で返済を行う際にかかる手数料です。

繰上返済を積極的に行いたい方、特に変動金利で借りてリスクヘッジとして繰上返済を活用したい方は、繰上返済手数料が無料の金融機関を選ぶことをおすすめします。

また、条件変更手数料も確認しておきましょう。変動金利から固定金利への変更、返済額の変更などを行う際に手数料がかかる場合があります。将来的に条件変更を検討する可能性がある方は、この手数料も事前に確認しておくことが大切です。

繰上返済には、「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。期間短縮型は返済期間を短縮することで総利息を削減でき、返済額軽減型は月々の返済額を減らすことで家計負担を軽減できます。ご自身の目的に応じて、適切なタイプを選ぶことが重要です。

9よくある質問（FAQ）｜住宅ローン金利の疑問を解決

住宅ローンを検討する際には、様々な疑問や不安が生じるものです。このセクションでは、多くの方が抱える疑問に対して、分かりやすくお答えしていきます。これらのFAQを参考にしていただき、安心して住宅ローンを選んでいただければと思います。

Q1. 審査に通りやすい金利タイプはありますか？

A: 金利タイプによって審査の通りやすさが大きく変わることはありません。変動金利でも固定金利でも、審査基準は基本的に同じです。審査で重視されるのは、年収、勤続年数、他の借入状況、健康状態（団信加入のため）、物件の担保価値などです。

ただし、「フラット35」は民間銀行の住宅ローンに比べて審査基準が緩やかとされています。特に、自営業やフリーランスの方、勤続年数が短い方、転職して間もない方にとっては、フラット35の方が審査に通りやすい傾向があります。民間銀行では勤続3年以上が条件となることが多いですが、フラット35では勤続年数の制約がありません。

また、年収に対する返済負担率の基準も、フラット35の方がやや緩やかです。住宅金融支援機構が定めるフラット35の利用条件によると、フラット35では年収400万円未満の場合は30%以内、400万円以上の場合は35%以内となっており、民間銀行の25%から30%という基準よりも高めに設定されています。

Q2. 金利は月初・月末どちらで申し込むべきですか？

A: 住宅ローンの適用金利は、「融資実行月」の金利が適用されます。つまり、申込みのタイミングではなく、実際に融資が実行される月の金利が適用されるということです。したがって、月初に申し込んでも月末に申し込んでも、融資実行が同じ月であれば適用金利は同じです。

ただし、一部の金融機関では、申込月と融資実行月のどちらか低い方の金利を選択できる商品もあります。例えば、11月に申し込んで12月に融資実行となる場合、11月と12月の金利を比較して、低い方を選べるというものです。このような商品であれば、月末に申し込むことで、翌月の金利も選択肢に入れることができるメリットがあります。

金利は毎月変動する可能性があるため、融資実行のタイミングを調整できる場合は、金利動向を見ながら最も有利なタイミングを選ぶこともできます。ただし、物件の引渡し日などの都合もあるため、無理に融資実行月を調整する必要はありません。

Q3. 夫婦でペアローンと収入合算、どちらが有利？

A: ペアローンと収入合算には、それぞれメリットとデメリットがあります。住宅ローン控除の観点からは、ペアローンの方が有利になることが多いです。

住宅ローン控除の観点では、ペアローンの方が有利です。例えば、夫婦でそれぞれ3,000万円ずつ借りた場合、年間最大42万円（夫21万円+妻21万円）の控除が受けられます。一方、収入合算で6,000万円を借りた場合、控除額は年間最大21万円（借入残高3,000万円分まで）となります。

ただし、ペアローンは諸費用が2倍かかることや、どちらか一方が仕事を辞めた場合でも返済が続くというリスクもあります。将来のライフプランを考慮して選択することが重要です。

Q4. 変動金利の「5年ルール」「125%ルール」とは？

A: 変動金利の住宅ローンには、急激な返済額の増加を防ぐための「5年ルール」と「125%ルール」という仕組みが用意されていることが多いです。

これらのルールによって、急激な返済額の増加は防げますが、いくつか注意点があります。まず、元金の減りが遅くなることで、総返済期間が延びたり、最終回の返済時に未払利息が残る可能性があります。また、全ての金融機関がこれらのルールを採用しているわけではありません。特にネット銀行の一部では、金利変動に応じて返済額が変わる商品もあります。

借入前に、5年ルールと125%ルールが適用されるかどうかを必ず確認しておくことが大切です。

Q5. 金利交渉はできますか？

A: 金利交渉の可能性は、金融機関のタイプによって大きく異なります。

ネット銀行:
基本的に金利交渉はできません。審査結果に基づいて機械的に金利が決定される仕組みになっています。ただし、キャンペーン期間中に申し込んだり、複数の優遇条件を満たすことで、金利を下げることは可能です。

メガバンク・地方銀行:
金利交渉の余地があります。特に、以下のような条件を満たす場合、交渉が成功しやすくなります。

• 他行の見積もりを提示できる（競合がある場合）
• 給与振込口座として利用する
• 定期預金や投資信託などの金融商品を購入する
• 借入額が大きい（3,000万円以上など）
• 属性が良い（大手企業勤務、公務員、医師など）

金利交渉を行う際のポイントは、複数の金融機関で仮審査を受けて、実際の見積もりを取得しておくことです。「A銀行では0.5%と言われましたが、御行ではどうでしょうか」といった形で具体的な数字を提示することで、交渉がしやすくなります。

また、金利そのものの交渉が難しい場合でも、事務手数料の減額や、繰上返済手数料の無料化など、他の条件面での優遇を引き出せる可能性もあります。

Q6. 借り換え時の審査は新規より厳しい？

A: 借り換え時の審査は、新規借入時と基本的に同じ基準で行われます。年収、勤続年数、他の借入状況、健康状態（団信加入のため）、物件の担保価値などが審査されます。

むしろ、返済実績があることがプラスに働く場合もあります。例えば、過去5年間延滞なく返済している実績があれば、「返済能力がある」という証明になり、審査でプラスに評価されることがあります。

ただし、注意すべき点もあります。物件の担保価値が下がっている場合は、審査に影響する可能性があります。例えば、購入時は3,500万円だった物件が、10年後には2,500万円の評価になっている場合、残債が2,800万円あると、担保価値を超えた借入となるため、審査が厳しくなる可能性があります。

また、収入が減少している場合や、他の借入が増えている場合も、審査に影響します。新規借入時と同じか、それ以上の収入状況であれば、問題なく審査に通る可能性が高いでしょう。

Q7. 金利上昇局面では頭金を多く入れるべき？

A: 頭金を多く入れるべきかどうかは、金利上昇局面に限らず、総合的に判断する必要があります。

頭金を多く入れるメリット

• 借入額が減るため、総利息額が削減できる
• 一部の金融機関では、自己資金2割以上で金利優遇がある
• 月々の返済額が減り、家計負担が軽くなる
• 物件価格に対する借入比率が下がり、審査に通りやすくなる

頭金を入れすぎるリスク

• 手元の現金が減り、急な出費に対応できなくなる
• 住宅ローン控除の恩恵が減る（借入額が減るため）
• 低金利環境では、手元資金を運用に回した方が有利な場合も

一般的には、物件価格の1割から2割程度の頭金を入れることが推奨されています。ただし、生活防衛資金（生活費の6ヶ月から1年分）は必ず手元に残しておくべきです。

金利上昇局面だからといって、無理に頭金を多く入れる必要はありません。むしろ、手元資金を残しておき、金利が上昇した際の繰上返済や、他の支出に備えることの方が重要です。

Q8. リフォーム一体型ローンの金利は高い？

A: 中古住宅を購入してリフォームを行う場合、「リフォーム一体型ローン」を利用することで、物件購入費用とリフォーム費用をまとめて借りることができます。

リフォーム一体型ローンの金利は、通常の住宅ローンよりも年0.1%から0.3%程度高めに設定されることが一般的です。これは、リフォーム工事の内容や金額の審査が必要になるため、金融機関の手間が増えることが理由です。

ただし、物件購入用の住宅ローンとリフォーム用のローンを別々に組むよりは、一体型の方が総コストを抑えられることが多いです。リフォームローン単体だと金利が年2%から4%程度と高く設定されているため、住宅ローンと一体化することで、低い金利でリフォーム費用も借りられるメリットがあります。

中古物件+リフォームを検討されている方は、リフォーム一体型ローンを提供している金融機関を選ぶことをおすすめします。

10まとめ｜2025年の住宅ローン金利、賢い選択のための3ステップ

ここまで、住宅ローン金利について詳しくご説明してきました。最後に、賢い住宅ローン選びのための3つのステップをまとめます。この3ステップに沿って進めていただければ、ご自身に最適な住宅ローンを見つけることができるはずです。

STEP1：金利動向を理解する

2025年12月現在、住宅ローン金利は緩やかな上昇局面にあります。日銀の金融政策正常化に伴い、今後も段階的に金利が上昇していく可能性が高いと予測されています。

この金利動向を踏まえると、今は「借り時」と言える状況です。今後さらに金利が上昇する可能性が高いため、低金利のうちに借入を実行することで、長期的なメリットを享受できます。ただし、物件価格とのバランスも考慮し、無理のない借入額に設定することが重要です。

STEP2：自分に合った金利タイプを選ぶ

金利タイプの選択は、ご自身のライフプランとリスク許容度によって決まります。以下の判断基準を参考にしてください。

迷った場合は、ミックスローン（変動50%+固定50%など）を検討することで、リスク分散を図りながら、両方のメリットを享受することができます。

STEP3：総コストで金融機関を比較する

金利だけでなく、手数料・保証料・団信を含めた総コストで判断することが重要です。以下のステップで進めてください。

3,500万円を35年で借りる場合の総コスト比較例:

この例では、A銀行の方が約44万円お得ということになります。

【最後に】今が借り時かどうかの判断

「今が借り時かどうか」は、金利動向だけでなく、以下の要素を総合的に判断する必要があります。

これらの条件が整っているのであれば、金利動向に関わらず、「今が借り時」だと判断してよいでしょう。住宅購入は人生で最も大きな買い物の一つですから、焦らず慎重に、しかし過度に悩みすぎることなく、最適なタイミングで決断されることをおすすめいたします。

迷ったら、住宅金融普及協会の住宅ローンアドバイザーなど、専門家に相談することも有効です。中立的な立場から、ご自身に合った住宅ローンをアドバイスしてもらえます。

あなたに最適な住宅ローンが見つかり、素敵なマイホームライフが始まることを心よりお祈りしています。