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住宅ローンには、【基準金利（店頭金利）】と、実際に適用される【借入金利（適用金利）】があります。
【基準金利（店頭金利）】は、各金融機関が定めた金利のことであり、この基準金利から所定の金利引き下げを行ったものが【借入金利(適用金利)】となります。 *金利の引下げが行われない場合もあります。
実際に借入する際の金利は、【借入金利(適用金利)】となります。

住宅ローンの金利タイプは変動・全期間固定・フラット３５など様々な金利タイプがあります。
金融機関や商品ごと違ったり、返済期間や頭金によっても変動します。
＞＞各金利タイプの特徴やメリット・デメリットはこちら

将来の金利予測は誰もできませんので、考え方の違いになりますが、とにかくコスト重視で今後も低金利が続くと思う人は「変動金利」、将来的に金利が上がるリスクを取りたくないと思う人は「当初固定金利」の10年以上、または「全期間固定金利」の選択になると思います。

住宅ローンの金利を比較する際のポイントを３つご紹介します。

まず第一に大切なことは金利タイプを決めて、その金利タイプの中で一番低金利の住宅ローンを把握することです。
住宅本舗では、115社の住宅ローンの中から各金利タイプ別に低金利ランキングを掲載していますので、まずは金利の低い住宅ローンを確認することをおすすめします。

２つ目のポイントは、事務手数料、保証料などの諸費用を合わせた総支払額を確認してみましょう。
低金利ランキングから１位の住宅ローンだとしても、事務手数料や保証料などの違いで実際に借り入れる【実質金利】は高くなってしまうこともあります。
実質金利とは...住宅ローンを借入する際に必要な諸費用等も含めた上で計算した利率のこと。

住宅本舗では、総支払額もチェックできますので、ぜひご活用ください。
＞＞総支払額チェックはこちら

3つ目は、団体信用生命保険も加味した金利を確認することです。
基本的に住宅ローンには、一般団信というものが無料で付帯していますが、保険を充実させたい方は上乗せ金利を適用することで、団体信用生命保険を充実させることが可能です。

各金融機関ごとに保障内容や上乗せ金利が変わってくるため、こちらも比較することをおすすめします。
住宅本舗では、団体信用生命保険を加味した金利ランキングや各金融機関ごとの上乗せ金利一覧表などもご用意しておりますので、チェックしてみてください。
＞＞詳細はこちら

低金利のメリットを最大限に享受するには変動金利が最もおすすめです。都市銀行の変動金利は10年以上上がっていません。住宅金融支援機構が毎年発表する「住宅ローン利用者の実態調査」では新規借入れで約7割、借り換えも約5割の人が変動金利を選択しています。つまり現時点で住宅ローン金利の中心は変動金利です。ただ、将来の金利上昇リスクを避けたいということであれば、当初固定金利10年以上か全期間固定金利がおすすめです。

変動金利は一般的に年2回（4月1日と10月1日）金利が見直しされ、金利の変動があった場合、その年の6月または12月から新たな金利が適用されます。金利が下がった場合、基本的に月々の返済額は変わりません。金利として支払う予定だった金額が元本に充当され、その分ローン残高が減るためです。金利が上がった場合は、金融機関によって「5年ルール」が有るか無いかで変わります。5年ルール有りの場合、最初の5年間は返済額は変わらず、6年目から増えることになります(※)。5年ルール無しの場合、上がった分に応じて翌月や翌々月から返済額が増えます。金利が変わらなければ、変動金利が継続され月々の返済額も変わりません。※返済額が大幅に増えることを抑制するため、従来の返済額の1.25倍までしか増えないとする、いわゆる「125％ルール」を設けている金融機関が多い傾向です。

固定金利（当初固定金利、固定期間選択型とも言う）は、当初の一定期間(2年3年5年10年20年など)金利が固定される金利タイプです。固定期間内は金利と返済額が固定され変わることはありません。固定期間が終了すると再度固定金利か変動金利を選択します。特に何もしなければ自動的に変動金利が適用されます。その時の金利情勢次第ですが、借入れ当初よりも金利が上がっていれば適用金利も上がり返済額が増えることになります。

全期間固定金利は、借入れしてから完済するまでの全期間、金利が固定される金利タイプです。将来の金利上昇リスクがありません。 全期間にわたって返済額が一定ですから、家計の管理がしやすいという特徴があります。一方で、全体の金利が低くなってくると、相対的に高い金利を払い続けることになりますから、最終的に金利負担が大きくなるという特徴もあります。全期間固定金利型で代表的な住宅ローン商品が、住宅金融支援機構の「フラット35」となります。各金融機関でも取り扱いがあり、適用金利は金融機関によって様々です。全期間固定金利型の返済期間は、20〜35年が基本となっています。

フラット35年は「全期間固定型」の金利タイプです。住宅金融支援機構が住宅ローン債権を買い取る「買取型」と債権を保証する「保証型」の2種類があります。民間銀行が扱うフラット35のほとんどが「買取型」で「保証型」を扱うのは一部の銀行とモーゲージバンクと呼ばれる住宅ローン専門の金融機関になります。フラット35は新規、借換ともに利用可能ですが、新規の場合は頭金を1割入れると金利が「0.26％」下がります。頭金なしでも利用可能です（買取型のみ）。さらに「フラット35S」という一定水準をクリアした長期優良物件の場合は、当初10年間または5年間金利が「0.25％」下がる制度の利用も可能です（共通）。返済年数は15年～35年の期間内で選択します。最後に団信について、民間銀行は団信の加入が必須ですが、フラット35は加入・未加入が自由となっており、未加入にすれば金利が「年0.2％」下がります。

現在の住宅ローン金利は、最低水準の動きで推移しています。
状況として25年以前と比較するとかなりの低金利で借り入れすることが可能となっています。
ただ今後も低金利が続くのか、それとも上昇傾向にあるのか、こればかりは情勢によっても左右されるため、金利の予測は不確実性が高いといえます。

住宅ローン1ヵ月の利息計算式は以下です。
【借入金額（元金）×金利（実質年率）÷365×30＝利息】

【例】3,000万円を年0.410%で借り入れた場合の1ヵ月の利息
【30,000,000×0.0041÷365×30＝10,109円】

住宅ローン1年間の利息計算式は以下です。
【借入金額（元金）×金利（実質年率）÷365×365＝利息】

【例】3,000万円を年0.410%で借り入れた場合の1年間の利息
【30,000,000×0.0041÷365×365＝123,000円】

住宅ローンには元利均等返済と元金均等返済の2種類の返済方法がありますが、返済方法として多く選ばれるのが、元利均等型という複利計算による返済方法です。

元利均等返済とは、元金と利息を合わせた毎月の返済額が一定となる返済方法です。
借入利率にもよりますが、返済当初は返済額のほとんどを利息が占め、元金部分の減り方が遅くなります。
返済額は、金利が一定なら変わりません。

元金均等返済とは、毎月の返済元金を一定とした返済方法です。
元金部分を返済期間で均等に割り、元金部分の残高に応じて利息部分をのせていきます。
利息はローン残高に応じて減っていくため、毎月の返済額も徐々に減っていきます。

住宅本舗では、総支払額の低い順や金利の低い順、諸費用の低い順などで比較できるシミュレーションをご用意しています。以下からシミュレーションすることが可能です。
＞＞シミュレーションはこちら

現在の住宅ローン金利の相場は、25年以前と比較するとかなりの低金利となっています。

以下から金利タイプ別にランキングをご確認いただけます。
＞＞変動金利ランキングはこちら
＞＞固定金利ランキングはこちら
＞＞フラット35ランキングはこちら

住宅ローンの契約者が返済期間中に死亡または高度障害状態になった時、保険金で残りのローン残高が完済される生命保険のことです。 基本的にどの金融機関も一般団信の加入が融資の条件になっています。保険料は金融機関が負担するためお客さまの費用負担はありません。 ただし、がん保障や3大疾病保障など、死亡・高度障害以外も保障の範囲に加える場合は、年0.2％前後、金利が上乗せされます。

がん50％保障団信、がん100％保障団信、3大疾病保障団信(がん、脳卒中、急性心筋梗塞)が主な対象です。 住宅ローン契約後、生まれて初めてがんと診断確定された場合、ローン残高が半額(50％)となるがん50%保障団信、ローン残高が完済されるがん100%保障団信、3大疾病保障団信です。 がん50％保障は無料または金利年0.1％上乗せ、がん100％保障は0.1％から0.2％上乗せ、3大疾病保障は0.2％～0.3％が適用金利に上乗せされます。

3大疾病保障団信、7・8大疾病保障団信が主な対象で、がん保障も含みます。
住宅ローン契約後、生まれて初めて脳卒中、心筋梗塞に罹患し所定の状態に該当した場合、保険金で残りのローン残高が完済される団信です。
がん保障と同じく保障範囲を広げるため、金利年0.2％～0.3％上乗せとなります。
上記、所定の状態とは↓
①入院した場合
②就業不能60日以上となった場合
③就業不能12カ月間経過
※金融機関によって違いがあります。
入院期間中や就業不能状態が継続している時、ボーナス返済も含めて月々の支払いが保障される特約付きの団信もあります。

7・8大疾病保障団信、11疾病保障団信（生活習慣病保障付団信とも言います）が主な対象で、がん保障・3大疾病保障も含みます。
住宅ローン契約後、生まれて初めて高血圧症、糖尿病に罹患し所定の状態に該当した場合、保険金で残りのローン残高が完済される団信です。金利年0.3％前後上乗せとなります。
上記、所定の状態とは①治療を目的とした入院180日以上となった場合、②就業不能12カ月間経過、など金融機関によって違いがあります。
入院期間中や就業不能状態が継続している時、ボーナス返済も含めて月々の支払いが保障される特約付きの団信もあります。

一般団信は65歳以下、がん保障や3大疾病保障付き団信は50歳以下がほとんどです。

一般団信は無料です。がんや3大疾病保障などの特約を付ける場合は、年0.2％～0.3％の金利上乗せとなります。ワイド団信は年0.3％が多いです。

必要です。例外として、フラット35は加入・未加入が自由です。

一般的な金融機関は加入必須ですが、フラット35は加入・未加入が自由です。

できないこともあります。明確な基準はなく保険会社の判断になります。

できないこともあります。明確な基準はなく保険会社の判断になります。

完済と同時に解約となります。借り換え先でも再度団信に加入する必要があります。事前の相談はできません。

できません。まずはローンの申込みからとなります。

できません。金融機関の指定する保険会社になります。

事前審査の後、ネットで手続きするケースがほとんどです。

借入れ金額が5000万円を超える場合、がんなどの特約を付ける場合は必要です。

保険会社の指定するフォーマットです。ネットからダウンロードできます。

過去の病気やケガ（傷病名、治療期間、入院の有無など）、現在の健康状態等について、事実を正直に告知する必要があります。

契約解除となり、保険金が支払われない場合がありますので十分注意してください。

加入から1年未満の自殺、故意による高度障害になった場合、加入前の病気やケガによる死亡・高度障害などです。

お客様＝被保険者、金融機関＝保険契約者(保険金の受取り)

基本的にできません。ローンを完済した場合、自動的に解約となります。

基本的にできません。特約を付ける場合は、最初の契約時のみとなります。

完済と同時に解約となります。借り換え先でも再度団信に加入する必要があります。

いえ、対象にはなりません。保険契約者が金融機関になるためです。

ワイド団信を取り扱っている金融機関へ申込み、または、フラット35の団信未加入プランをお勧めします。

持病など健康上の理由で団信に加入できない方けに引受基準を緩和した団信です

申込書兼告知書の見本です。健康状態についてありのまま告知する必要があります。（告知義務）もし告知義務違反があった場合、保険金が支払われない可能性がありますので十分注意してください。

＜一般的な団体信用生命保険＞

【支払いされる場合】

1. 保険期間中に死亡された時
2. 保険期間中に以下のいずれかの高度障害状態になった場合
   • 両眼の視力を全く永久に失ったもの
   • 言語またはそしゃくの機能を全く永久に失ったもの
   • 中枢神経系、精神または胸腹部臓器に著しい障害を残し、終身常に介護を要するもの
   • 両上肢とも、手関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
   • 両下肢とも、足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
   • 1上肢を手関節以上で失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったかまたはその用を全く永久に失ったもの
   • 1上肢の用を全く永久に失い、かつ、1下肢を足関節以上で失ったもの

【支払いされない場合】

1. 保険加入（保証開始日）から1年未満の自殺
2. 故意による高度障害
3. 保険加入前に生じた病気やケガを原因とする死亡・高度要害
4. 故意または重大な過失によって事実を告知しなかったり、事実と違うことを告知した場合
5. 保険加入時に詐欺行為があった場合
6. 戦争やその他の変乱