「50年ローンって本当にやばいの？」
「50年も返済が続くなんて、老後が心配…」
「でも月々の支払いは抑えたい…」
このような悩みを抱えている方は多いのではないでしょうか。
住宅価格の高騰が続く中、返済期間を50年に延ばすことで月々の負担を軽減できる「50年ローン」が注目を集めています。しかし、ネット上では「やばい」「危険」といったネガティブな声も多く、不安を感じている方も少なくないでしょう。
結論からお伝えすると、50年ローンは「やばい人」と「賢い選択になる人」がはっきり分かれます。つまり、あなた自身の年齢・収入・ライフプランによって、50年ローンが最適解になるかどうかが決まるのです。
本記事では、以下の情報を詳しく解説していきます。
- 50年ローンが「やばい」と言われる本当の理由と具体的なリスク
- 50年ローンで「得する人」の3つの条件と判断基準
- 最新版おすすめ50年ローン対応銀行ランキング5選
- 35年ローンとの返済シミュレーション比較と金利上昇時の影響
この記事を読めば、50年ローンがあなたにとって本当に「やばい」のか、それとも「賢い選択」になるのかが明確に判断できるようになります。
【結論】50年ローンは「やばい人」と「賢い選択」の人がいる
住宅ローンの平均借入期間は年々長期化しており、35年を超えるローンを選択する若年層が増加しています。しかし、50年ローンはすべての人に適しているわけではありません。ここでは、50年ローンを組むべきではない人と、逆に賢い選択になる人の違いを明確にしていきます。
50年ローンが「やばい」のはこんな人【5つの特徴】
以下の5つの特徴に当てはまる方は、50年ローンを選ぶと将来的に苦しくなる可能性が高いため、注意が必要です。
まず1つ目は、30歳を超えている方です。多くの銀行では完済時年齢を80歳未満に設定しているため、30歳以上の方は50年フルで借りることができません。例えば35歳で申し込むと、最長でも45年ローンとなります。中途半端な期間設定になってしまうと、50年ローンのメリットである「月々の返済額を大幅に下げる効果」が薄れてしまいます。
2つ目は、収入が不安定な職業に就いている方です。50年という超長期の返済では、途中でリストラや転職、病気などによる収入減少リスクが高まります。特にフリーランスや派遣社員など、雇用が不安定な方は返済が滞る可能性があるため、より短い返済期間を選んだ方が安全です。
3つ目は、繰り上げ返済する意志がない方です。50年ローンは月々の返済額を抑えられる一方で、利息総額が大きく膨らみます。「浮いたお金で貯蓄や投資をする」という計画がなく、単に支払いを先延ばしにするだけの考えであれば、結果的に大きな損失を被ることになります。
4つ目は、住み替えの可能性が高い方です。50年ローンは元金の減りが遅いため、10年後・15年後に売却しようとした際に「残債割れ」のリスクがあります。転勤が多い職種の方や、将来的に実家に戻る可能性がある方は要注意です。
5つ目は、金利上昇に対応できる余裕がない方です。変動金利で50年ローンを組んだ場合、金利が1%上昇するだけで月々の返済額が大幅に増加します。収入に対してギリギリの返済計画を立てている方は、金利上昇時に家計が破綻するリスクがあります。
50年ローンが「賢い選択」になる人【3つの条件】
50年ローンを選択する人の多くが20代であり、その中でも「計画的に活用している人」は住宅購入後も資産形成に成功しているケースが多いと報告されています。
賢い選択になる人の1つ目の条件は、25歳以下で住宅購入を検討している方です。25歳で50年ローンを組めば、完済時年齢は75歳となり、定年後も十分な老後期間を確保できます。また、若いうちから不動産という資産を持つことで、長期的な資産形成にもつながります。
2つ目の条件は、浮いたお金を投資に回す計画がある方です。50年ローンで月々の返済額を抑え、その差額を新NISAなどで運用すれば、住宅ローンの金利よりも高いリターンを得られる可能性があります。例えば、35年ローンと50年ローンで月々2万円の差があれば、年間24万円を投資に回せます。年利5%で20年運用すると約800万円以上の資産になる計算です。
3つ目の条件は、団信（団体信用生命保険）のメリットを最大限活用したい方です。50年ローンを組むことで、50年間にわたって団信の保障を受けられます。万が一の際に住宅ローンが完済される安心感は、特に若い世帯にとって大きなメリットとなります。
【10秒診断】あなたは50年ローンを組むべき？チェックリスト
住宅ローンを組む際には自身のライフプランを十分に検討することが大切です。
以下のチェックリストで、あなたが50年ローンに向いているかどうかを簡単に診断してみましょう。
50年ローンが向いている人チェック：
- 現在の年齢が29歳以下である
- 正社員・公務員など安定した収入がある
- 浮いたお金で投資や貯蓄をする明確な計画がある
- 将来的に繰り上げ返済をする意志がある
- 購入予定の物件は資産価値が下がりにくいエリアにある
上記のチェックが3つ以上当てはまる方は、50年ローンを前向きに検討する価値があります。逆に1つ以下の方は、35年ローンを選択した方が安全といえるでしょう。
50年ローンに対応している銀行5選
50年ローンの取り扱い銀行は年々増加しており、現在では大手ネット銀行を中心に競争が激化しています。ここでは、金利・団信・審査の柔軟性などを総合的に評価し5選をピップアップしました。
【比較表】50年ローン対応銀行の金利・手数料・団信を一覧比較
50年ローンを取り扱う主要銀行の詳細を以下にまとめました。
| 金融機関名 | 金利条件 | 事務手数料（税込） | 無料の特約付団信 | 特徴 |
|---|---|---|---|---|
| SBI新生銀行 | 35年超は年0.10％上乗せ | 借入額×2.2% | 安心保障付団信（65歳以下無料） | フルローン可能。頭金の条件なし |
| 住信SBIネット銀行 | 35年超は年0.07％上乗せ。40年超は0.15％上乗せ | 借入額×2.2% | 3大疾病50（50歳以下無料） | 変動頭金20％以上金利優遇あり |
| auじぶん銀行 | 35年超は年0.10％上乗せ | 借入額×2.2% | がん50％（4疾病付）＋全疾病保障（50歳以下無料） | au経済圏、頭金で金利優遇あり |
| PayPay銀行 | 35年超は年0.10％上乗せ | 借入額×2.2% | がん50％保障＋全疾病保障が無料（51歳未満無料） | ソフトバンクスマホユーザー向け特典 |
| フラット50 | フラット35の金利から＋0.1％～0.2％ | 金融機関による。借入額×2.2%が多い | 機構団信（一般団信のみ） | 全期間固定で安心 |
※35年を超える借入の場合、通常金利に年0.1〜0.15%程度が上乗せされます。最新の金利は各金融機関の公式サイトでご確認ください。
50年ローンを選ぶ際のポイントは以下の3つです。まず金利の低さは最も重要な要素であり、0.1%の違いでも50年間では数百万円の差になります。次に団信の充実度も見逃せません。がん保障や全疾病保障が無料で付帯される銀行を選ぶと、万が一の際の安心感が大きく異なります。最後に35年超の金利上乗せ幅です。銀行によって0.07〜0.15%と差があるため、必ず確認しましょう。
SBI新生銀行【低金利＋フルローン可】
SBI新生銀行では、2025年11月17日より住宅ローンの借入期間を最長50年まで延長しました。業界最低水準の低金利に加えて頭金10％以上入れるとさらに金利優遇制度を利用できます。頭金を入れなくても50年ローンは組めますし諸費用まで借りるフルローンの利用も可能です。
SBI新生銀行の50年ローンは、変動金利（半年型）を選択した場合に限り利用可能です。基本の変動金利に年0.1%の上乗せで50年ローンが利用でき、指定の預金口座を開設すると金利が優遇される「SBIハイパー預金プログラム」も用意されています。
融資実行時に事務手数料として借入額×2.2%は必要です。以前は事務手数料の定額型（55,000円〜）も選べましたが、2024年10月31日をもって新規取扱を終了しています。初期費用を抑えたい方には諸費用込みのフルローンも可能なため、手元資金に余裕がない方でも検討しやすい銀行といえます。
団信は「安心保障」が基本付帯され、死亡・高度障害時に住宅ローン残高が0円になる保障に加え、病気やケガの種類を問わず、要介護状態が180日以上継続した場合、ローン残高0円になる特約も無料で付きます。さらに年0.1%の金利上乗せで「がん団信」に加入でき、がんと診断確定された場合に残高が0円になる手厚い保障を受けられます。
注意点として、SBI新生銀行は変動金利の「5年ルール」「125%ルール」を採用していません。つまり、金利が上昇した場合、返済額の見直しがすぐに行われる仕組みとなっています。金利上昇局面では返済額が急増するリスクがあるため、十分な家計の余裕を持って借入れることが重要です。
第2位｜住信SBIネット銀行【3大疾病50無料付帯】
住信SBIネット銀行では、最長50年の住宅ローンを取り扱っており、頭金20％以上で金利優遇が適用になります。団信も魅力です。
住信SBIネット銀行の50年ローンは、返済年数が36年～40年までは金利0.07％上乗せ、41年～50年は0.15％が上乗せとなります。頭金20％以上入れて借り入れる場合は最優遇金利が適用されるため、頭金を用意できる方には非常に有利な条件となっています。
この銀行の最大の特徴は「スゴ団信」と呼ばれる充実した団体信用生命保険です。死亡・高度障害に加え、3大疾病で所定の状態になるとローン残高の半額が保障される「3大疾病50」＋すべての病気やケガで働けなくなった場合に月々の返済が保障される「全疾病保障」が無料で付帯されます。（50歳以下は無料、50歳超は有料）
審査面では、18歳以上65歳以下で安定かつ継続した収入のある方であれば申込可能で特に勤続年数の制限もありませんので転職直後の方でもチャレンジできます。借入期間が35年を超える場合は金利が上乗せされる点は事前に理解しておく必要があります。事務手数料は借入額の2.2%（税込）で、3,000万円の借入であれば66万円となります。
第3位｜auじぶん銀行【金利優遇制度あり】
auじぶん銀行では、2025年1月より借入期間最長50年の住宅ローンの取り扱いを開始しました。KDDIグループならではの金利優遇制度が充実しています。
auじぶん銀行の50年ローンの特徴は、au独自の住宅ローン金利優遇割（auモバイル・でんき・ネットなどセット契約）を利用すると最大年0.15％優遇される点です。さらに頭金20％以上いれると金利が優遇されるプランも用意されています。ただし35年超で契約する場合、金利が年0.1％上乗せされるのでその点は把握しておきましょう。
団信面では、がんと診断されると住宅ローン残高が50%になる「がん50%保障団信」が無料で付帯されます。さらに、すべての病気やケガで180日以上継続入院した場合に残高が0円になる「全疾病保障」、31日以上の入院で月々の返済が保障される「月次返済保障」も無料です。これだけの保障内容が金利上乗せなしで受けられるのは、業界でもトップクラスの充実度といえます。
2025年1月からはペアローン利用者向けの「ペアローン連生団信」も開始され、どちらかに万一のことがあった場合に二人分のローン残高が保障される仕組みも用意されています。スマホで完結する審査・契約のスムーズさも、若い世代から支持される理由の一つです。
第4位｜PayPay銀行【50年ローン専用プランあり】
PayPay銀行では、2025年7月より住宅ローンの借入期間を最長50年まで延長しており、50年ローン専用のプロモーションも展開しています。
PayPay銀行の50年ローンは、ソフトバンクユーザー向けの「スマホ／ネット／でんき優遇割」が魅力です。スマホ・ネット・でんきのセット利用で変動金利が年0.5%まで引き下げられるキャンペーンを実施しており（2026年2月27日事前審査申込、2026年3月31日借入完了まで）、50年ローンでも非常に競争力のある金利水準となっています。ただし35年超で借り入れする場合、金利が年0.1％上乗せされます。
団信面では、がん50%保障が無料で付帯（50歳以下）されるほか、がん100%保障も金利上乗せ年0.1%で加入可能です。また、一定の条件を満たせばがん経験者でも加入できる点は他行にない大きなメリットです。事務手数料は借入額の2.2%（税込）で業界標準水準となっています。
第5位｜フラット50【全期間固定金利で安心】
フラット50は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する住宅ローンで、借入時から完済まで金利が一切変わらない「全期間固定金利」が最大の特徴です。2026年1月時点のフラット50の金利は年2.2%程度と、変動金利と比較すると高めですが、50年間金利が変わらない安心感は他に代えがたいメリットといえます。
フラット50を利用するためには、長期優良住宅の認定を受けた住宅を取得する必要があります。長期優良住宅とは、耐震性・省エネ性・維持管理のしやすさなど国が定めた基準を満たした優良な住宅のことで、将来的な資産価値の維持が期待できます。
申込要件として、満44歳未満であること、完済時年齢が80歳未満であること、借入額は最高8,000万円までであることなどが定められています。また、融資率は物件価格の9割までとなっているため、残りの1割は頭金として用意する必要があります。ただし、フラット35やフラット20を併用することで物件価格100%までの借入も可能です。
フラット50独自のメリットとして「金利引継特約」があります。これは、返済中に住宅を売却する場合、買主が売主の借入金利のままローンを引き継げる制度です。将来的に売却する可能性がある方には、この特約が有利に働く場面もあるかもしれません。
【番外編】40年ローンも検討したい方へ｜りそな銀行【団信革命が魅力】
50年ローンは対応していないものの、最長40年ローンを検討されている方にはりそな銀行がおすすめです。大手銀行ならではの安心感と、業界トップクラスの団信保障が魅力となっています。
りそな銀行の住宅ローンは、2026年1月時点で変動金利年0.640%（金利プラン全期間型・融資手数料型・最大引下げ時）という、大手銀行としては非常に競争力のある金利を実現しています。WEB完結での手続きと、給与振込・りそなデビットカード・りそなクレジットカードのいずれかを契約することで、この最優遇金利が適用されます。
この銀行の最大の魅力は「団信革命」と呼ばれる充実した団体信用生命保険です。通常の死亡・高度障害保障に加え、3大疾病（がん・脳卒中・急性心筋梗塞）、さらには病気やケガによる所定の状態、要介護状態までカバーする業界トップクラスの保障内容となっています。特筆すべきは、仕事に復帰しても住宅ローン残高が0円になる点です。一度支払事由に該当すれば、その後回復しても保障は継続されます。
2024年10月からは「ペアローン団信」も開始され、ペアローン利用者向けに、お二人のうちどちらかに万一のことがあった場合、二人分の住宅ローン残高が0円になるという画期的な保障も用意されています。
団信革命の利用には金利上乗せが必要で、40歳未満では年0.25%、40歳以上では年0.30%が加算されます。ただし、これだけ手厚い保障内容を考慮すれば、十分に価値のある投資といえるでしょう。
りそな銀行がおすすめの方：
- 31歳以上で50年ローンが組めない方（40年ローンなら検討可能）
- 大手銀行の安心感を重視する方
- 団信の保障内容を最重視する方
- 対面での相談サポートを希望する方
- 最大3億円までの高額借入を検討している方
土日祝日も営業している店舗があり、対面相談ができる点も、ネット銀行にはない大きなメリットです。50年ローンにこだわらず、40年ローンでも月々の返済額を十分に抑えられるという方は、ぜひりそな銀行も選択肢に加えてみてください。
50年ローンとは？35年ローンとの違いをわかりやすく解説
50年ローンについて不安を感じている方の多くは、「そもそも50年ローンって何が違うの？」という基本的な疑問を持っているのではないでしょうか。ここでは、50年ローンの基本的な仕組みと、35年ローンとの違いを初心者にもわかりやすく解説していきます。
50年ローンが生まれた背景と現在の普及状況
新築マンションの平均価格は過去10年で約1.5倍に上昇しており、特に首都圏では6,000万円を超える物件も珍しくなくなっています。この住宅価格の高騰が、50年ローンが生まれた最大の背景です。
従来の35年ローンでは、住宅価格の上昇に伴って月々の返済額も増加し、特に若年層にとっては「買いたくても買えない」状況が生まれていました。そこで、返済期間を50年に延ばすことで月々の負担を軽減し、住宅購入のハードルを下げることを目的として、各金融機関が50年ローンの取り扱いを始めたのです。
現在、50年ローンを取り扱う金融機関は急速に増加しています。住信SBIネット銀行、auじぶん銀行、PayPay銀行、SBI新生銀行といった大手ネット銀行に加え、地方銀行や信用金庫でも取り扱いが広がっています。特にPayPay銀行の調査では、50年ローンを選択した20代の割合が70%に達しており、若い世代を中心に急速に普及していることがわかります。
一方で、50年ローンには当然デメリットもあります。返済期間が長くなることで利息総額が増加し、結果的に総返済額が大きくなります。また、完済時年齢が高くなるため、老後の生活設計にも影響を及ぼす可能性があります。これらのメリット・デメリットを正しく理解した上で、自分に合った選択をすることが重要です。
35年・40年・50年ローンの基本比較表
返済期間による違いを具体的な数字で比較してみましょう。借入金額4,000万円、変動金利0.5%（金利変動なし）の場合で試算します。
| 項目 | 35年ローン | 40年ローン | 50年ローン |
|---|---|---|---|
| 月々の返済額 | 約103,800円 | 約92,000円 | 約75,500円 |
| 年間返済額 | 約1,246,000円 | 約1,104,000円 | 約906,000円 |
| 総返済額 | 約4,360万円 | 約4,416万円 | 約4,530万円 |
| 利息総額 | 約360万円 | 約416万円 | 約530万円 |
| 35年との月額差 | – | -11,800円 | -28,300円 |
この表からわかるように、50年ローンは35年ローンと比較して月々の返済額を約2.8万円抑えられますが、利息総額は約170万円増加します。この差をどう捉えるかが、50年ローンを選ぶかどうかの判断ポイントとなります。
月々2.8万円の差は年間で約34万円であり、これを投資や貯蓄に回せると考えれば、50年ローンのメリットが見えてきます。一方で、単純に支払いを先延ばしにするだけであれば、170万円余分に支払うことになるため損失となります。
50年ローンを取り扱う銀行一覧
50年ローンを取り扱う金融機関は年々増加しています。現在、全国対応している主な銀行は以下の通りです。
【ネット銀行】
- 住信SBIネット銀行（2023年〜）
- auじぶん銀行（2025年1月〜）
- PayPay銀行（2025年7月〜）
- SBI新生銀行（2025年11月〜）
- 楽天銀行
【フラット50】
- 住宅金融支援機構と提携する全国の金融機関で取扱い
【地方銀行・信用金庫】
- 北洋銀行、常陽銀行、筑波銀行、武蔵野銀行など一部の地方銀行
- 城南信用金庫、多摩信用金庫など一部の信用金庫
【JAバンク】
- 一部のJAで取扱いあり
注意点として、多くの銀行では完済時年齢を80歳未満に設定しているため、50年フルで借りられるのは基本的に30歳未満の方に限られます。31歳で申し込むと最長49年、35歳では最長45年というように、年齢に応じて借入可能期間が短くなっていきます。
【衝撃の真実】50年ローンが「やばい」と言われる5つの理由
ここまで50年ローンのメリットやおすすめ銀行を紹介してきましたが、「やばい」と言われる理由についても正しく理解しておく必要があります。この章では、50年ローンの具体的なリスクを数字で示しながら解説していきます。
理由①｜総返済額が35年より約170〜400万円も増える
50年ローンの最も大きなデメリットは、この利息総額の増加です。
先ほどの試算でも示したように、借入金額4,000万円・変動金利0.5%の場合、50年ローンの利息総額は約530万円となり、35年ローン（約360万円）と比較して約170万円増加します。しかし、これは「金利が変わらなかった場合」の話です。
実際には変動金利は将来的に上昇する可能性があり、仮に借入から10年後に金利が1.5%まで上昇した場合、50年ローンの利息総額は800万円を超える可能性があります。この場合、35年ローンとの差は400万円以上に広がることになります。
「170万円の差なら、浮いた分を投資すれば取り返せる」と考える方もいるかもしれません。確かにその通りですが、投資には元本割れのリスクがあります。一方で住宅ローンの利息は確実に発生するコストです。この違いを理解した上で、自分に投資を続ける規律があるかどうかを冷静に判断する必要があります。
理由②｜元金が減らない恐怖「10年後の残債シミュレーション」
住宅ローンの返済初期は利息の割合が大きく、元金がなかなか減りません。特に50年ローンではこの傾向が顕著になります。
借入金額4,000万円・変動金利0.5%の場合、10年後の残債を比較してみましょう。
| 項目 | 35年ローン | 50年ローン |
|---|---|---|
| 10年間の返済総額 | 約1,246万円 | 約906万円 |
| 10年後の残債 | 約2,910万円 | 約3,360万円 |
| 元金返済額 | 約1,090万円 | 約640万円 |
この表から、35年ローンでは10年間で約1,090万円の元金を返済できるのに対し、50年ローンでは約640万円しか返済できていないことがわかります。その差は450万円にもなります。
これが問題になるのは、住み替えや売却を検討する場面です。もし10年後に転勤などで住宅を売却することになった場合、売却価格が残債を下回る「残債割れ」のリスクが50年ローンでは高まります。特にマンションは築年数とともに価格が下落する傾向があるため、「売りたくても売れない」状況に陥る可能性があります。
理由③｜70歳まで住宅ローン？老後破産リスクの現実
老後の生活費は夫婦二人で月々約26万円が必要とされています。年金収入だけでは不足する場合が多く、貯蓄の取り崩しが必要になります。
25歳で50年ローンを組んだ場合、完済は75歳です。65歳で定年を迎えるとすると、その後10年間も住宅ローンの返済を続けることになります。月々7.5万円の返済を年金から捻出し続けることは、老後の生活設計に大きな影響を与えます。
さらに深刻なのは、年金受給額の減少傾向です。少子高齢化の進行により、現在の若者世代が受け取れる年金は現在の高齢者よりも少なくなることが予想されています。その状況で住宅ローンの返済を続けることは、まさに「老後破産」のリスクを抱えることになります。
この問題を回避するためには、50年ローンを組んだとしても、繰り上げ返済によって定年までに完済する計画を立てることが重要です。「50年かけてゆっくり返せばいい」という考えは非常に危険であり、計画的な繰り上げ返済を前提とした資金計画が不可欠です。
理由④｜変動金利×50年は「金利上昇地獄」の入口【シミュレーション付】
日本銀行は2024年以降、段階的に金利を引き上げており、2025年12月には政策金利が0.75%まで上昇しています。この流れは今後も続くと予想されており、変動金利で50年ローンを組むことには大きなリスクがあります。
借入金額4,000万円で、現在の変動金利0.5%から将来的に金利が上昇した場合の影響を試算してみましょう。
| 金利水準 | 月々返済額（35年） | 月々返済額（50年） | 増加額 |
|---|---|---|---|
| 0.5%（現在） | 103,800円 | 75,500円 | – |
| 1.0% | 113,000円 | 84,700円 | +9,200円 |
| 1.5% | 122,500円 | 94,400円 | +18,900円 |
| 2.0% | 132,400円 | 104,700円 | +29,200円 |
| 2.5% | 142,700円 | 115,500円 | +40,000円 |
金利が2%まで上昇した場合、50年ローンの月々返済額は約10.5万円となり、当初の7.5万円から約3万円も増加します。これは年間で約36万円の負担増であり、家計に大きな打撃を与えます。
さらに問題なのは、返済期間が長いほど金利上昇の影響を受けやすいという点です。35年ローンであれば、途中で金利が上昇しても残り10年で影響を受ける期間が限られますが、50年ローンでは金利上昇後も長期間にわたってその影響を受け続けることになります。
理由⑤｜売却時に「残債割れ」で借金だけが残るケース
50年ローンには売却時の残債割れリスクがあります。
残債割れとは、住宅の売却価格が住宅ローンの残債を下回る状態のことです。この場合、住宅を売却しても借金が残ってしまい、新たな住居の費用に加えてその返済も続けなければなりません。
特にマンションは、築年数とともに価値が下落する傾向があります。一般的に、マンションは新築から10年で約20〜30%、20年で約40〜50%程度価値が下落すると言われています。
例えば、5,000万円のマンションを50年ローンで購入した場合、10年後の残債は約4,200万円（金利0.5%の場合）となります。一方、マンションの市場価値が30%下落していれば3,500万円程度となり、売却しても700万円の借金が残ることになります。
この問題を回避するためには、資産価値が下がりにくい物件を選ぶことが重要です。駅近・人気エリア・大規模マンションなど、将来的にも需要が見込める物件を選ぶことで、残債割れのリスクを軽減できます。
【でも実は…】50年ローンの意外なメリット4つ
ここまで50年ローンのリスクを詳しく解説してきましたが、もちろんメリットもあります。正しく理解し、計画的に活用すれば、50年ローンは若い世代にとって強力な選択肢となり得ます。
メリット①｜月々の返済額が下がり「生活の余裕」が生まれる
住宅ローンの返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）は25%以下が理想とされています。50年ローンを活用すれば、この理想的な返済負担率を維持しながら、より良い住宅を購入できる可能性があります。
借入金額4,000万円の場合、35年ローンでは月々約10.4万円の返済が必要ですが、50年ローンでは約7.5万円まで下がります。その差は月々約2.8万円、年間で約34万円にもなります。
この浮いたお金があれば、以下のような使い方が可能になります。まず子どもの教育費の積立てです。月2万円を18年間積み立てれば約430万円となり、大学の学費の大部分をカバーできます。次に老後資金の形成です。新NISAで月2万円を30年間、年利5%で運用すれば約1,600万円以上の資産になります。また旅行や趣味への投資も可能になり、住宅ローンに追われない豊かな生活を送ることができます。
住宅ローンの返済に追われて日々の生活が苦しくなっては本末転倒です。50年ローンで月々の返済額を抑え、「生活の余裕」を確保することは、若い世代にとって合理的な選択といえるでしょう。
メリット②｜借入可能額UPで「理想の家」に手が届く
住宅ローンの審査において返済負担率が重要な指標とされています。50年ローンでは月々の返済額が下がるため、同じ年収でも借入可能額が増加します。
例えば年収500万円の方が、返済負担率30%（年間返済額150万円、月々12.5万円）を上限として住宅ローンを組む場合を考えてみましょう。
| 返済期間 | 借入可能額（金利0.5%） |
|---|---|
| 35年 | 約4,200万円 |
| 40年 | 約4,700万円 |
| 50年 | 約5,700万円 |
この試算からわかるように、50年ローンを選ぶことで35年ローンと比較して約1,500万円も多く借りられる可能性があります。つまり、35年ローンでは手が届かなかった「理想の家」が、50年ローンなら購入できるケースがあるのです。
ただし、借入可能額いっぱいまで借りることが良いとは限りません。返済負担率は余裕を持って20%程度に抑えることが望ましく、借入可能額はあくまで「上限」として捉えるべきです。
メリット③｜浮いたお金をNISAで運用する「新しい選択肢」
「新NISA」制度では、年間最大360万円までの投資が非課税で行えるようになりました。50年ローンで浮いたお金を新NISAで運用することで、住宅ローンの利息以上のリターンを得られる可能性があります。
月々2.8万円（年間約34万円）を新NISAで積立投資した場合のシミュレーションを見てみましょう。
| 運用期間 | 元本 | 年利3%の場合 | 年利5%の場合 |
|---|---|---|---|
| 10年 | 336万円 | 約390万円 | 約440万円 |
| 20年 | 672万円 | 約910万円 | 約1,150万円 |
| 30年 | 1,008万円 | 約1,620万円 | 約2,330万円 |
年利5%で30年間運用できれば、元本の2倍以上の資産を形成できます。50年ローンの利息増加分（約170万円）を大きく上回るリターンを得られる可能性があるのです。
もちろん投資にはリスクがあり、元本割れの可能性もあります。しかし、長期・分散・積立という投資の基本を守れば、リスクを抑えながらリターンを得ることが期待できます。「住宅ローンは長く借りて、浮いたお金で資産形成する」という考え方は、インフレ時代の新しい選択肢として注目されています。
メリット④｜団信の保障が50年続く安心感
生命保険の平均保険金額は約2,000万円前後ですが、住宅ローンの団信は借入残高全額が保障されます。50年ローンを組むことで、この手厚い保障を50年間受けられることは大きなメリットです。
例えば、25歳で4,000万円の50年ローンを組んだ場合、75歳になるまで最大4,000万円相当の死亡保障を受けられることになります（実際は残債の減少に伴い保障額も減少）。これを民間の生命保険で同等の保障を得ようとすると、月々の保険料は1万円以上かかることもあります。
住信SBIネット銀行やauじぶん銀行など、がん保障や全疾病保障が無料で付帯される銀行を選べば、万が一の際の安心感はさらに高まります。若いうちは健康で保険は不要と考えがちですが、住宅ローンの団信は「入らざるを得ない」保険であり、その保障を最大限活用する意味でも50年ローンにはメリットがあります。
【徹底比較】35年ローン vs 50年ローン｜返済シミュレーション
50年ローンを検討する上で最も重要なのは、具体的な数字で比較することです。ここでは、実際の返済額や総支払額をシミュレーションし、35年ローンとの違いを明確にしていきます。
借入4,000万円・変動金利0.5%の場合
住宅金融支援機構の返済シミュレーションツールを参考に、一般的な借入金額である4,000万円のケースを見ていきましょう。
【基本条件】
- 借入金額：4,000万円
- 金利タイプ：変動金利
- 金利：年0.5%（50年ローンは年0.65%で試算）
- 返済方法：元利均等返済
- ボーナス返済：なし
| 項目 | 35年ローン | 50年ローン | 差額 |
|---|---|---|---|
| 月々返済額 | 103,834円 | 77,318円 | -26,516円 |
| 年間返済額 | 1,246,008円 | 927,816円 | -318,192円 |
| 総返済額 | 43,610,280円 | 46,390,800円 | +2,780,520円 |
| 利息総額 | 3,610,280円 | 6,390,800円 | +2,780,520円 |
| 10年後残債 | 29,104,000円 | 33,680,000円 | +4,576,000円 |
この試算から、50年ローンでは月々の返済額が約2.6万円下がる一方で、総返済額は約278万円増加することがわかります。10年後の残債も約458万円多く残っており、売却時のリスクが高いことが数字で確認できます。
ただし、月々2.6万円の差額を年利5%で30年間運用できれば、約1,700万円の資産になります。これは利息増加分（約278万円）を大きく上回るため、投資を前提とした資金計画であれば50年ローンが有利になる可能性があります。
借入5,000万円・変動金利0.5%の場合
ここでは5,000万円のケースも試算してみます。
【基本条件】
- 借入金額：5,000万円
- 金利：年0.5%（50年ローンは年0.65%で試算）
| 項目 | 35年ローン | 50年ローン | 差額 |
|---|---|---|---|
| 月々返済額 | 129,793円 | 96,648円 | -33,145円 |
| 年間返済額 | 1,557,516円 | 1,159,776円 | -397,740円 |
| 総返済額 | 54,513,060円 | 57,988,800円 | +3,475,740円 |
| 利息総額 | 4,513,060円 | 7,988,800円 | +3,475,740円 |
借入金額が増えるほど、50年ローンと35年ローンの差は大きくなります。5,000万円の借入では、月々の返済額差は約3.3万円に広がり、総返済額の差も約348万円に拡大します。
このことから、借入金額が大きくなるほど50年ローンの利息負担が重くなることがわかります。高額物件を検討している方は、この点を十分に理解した上で判断する必要があります。
【要注意】金利が1%上昇したらどうなる？地獄シミュレーション
日本銀行の金融政策決定会合では、段階的な利上げが進められており、変動金利も今後上昇する可能性があります。金利が1%上昇した場合の影響を試算してみましょう。
【試算条件】
- 借入金額：4,000万円
- 借入から10年後に金利が0.5%→1.5%に上昇
- その後金利は変わらず
| 項目 | 35年ローン | 50年ローン |
|---|---|---|
| 当初10年の月々返済額 | 103,834円 | 77,318円 |
| 金利上昇後の月々返済額 | 113,827円 | 89,456円 |
| 返済額の増加額 | +9,993円 | +12,138円 |
| 返済額の増加率 | +9.6% | +15.7% |
この試算から、50年ローンは金利上昇時の影響がより大きいことがわかります。35年ローンでは月々約1万円の増加で済むのに対し、50年ローンでは約1.2万円の増加となります。
さらに深刻なのは、金利上昇後も長期間にわたってその影響を受け続けることです。35年ローンで残り25年、50年ローンで残り40年と考えると、50年ローンの方が金利上昇の累積的な負担が大きくなります。
変動金利で50年ローンを組む場合は、金利が1〜2%上昇しても返済を続けられる余裕を持った資金計画が不可欠です。「今の低金利がずっと続く」という前提は危険であり、将来の金利上昇を織り込んだ計画を立てることが重要です。
【新発想】35年繰り上げ返済 vs 50年+NISA運用、どっちが得？
50年ローンを「やばい」と考える人の多くは、「利息総額が増える」という点を問題視しています。しかし、インフレ時代においては「お金の時間価値」を考慮した別の視点も必要です。ここでは、35年ローンで繰り上げ返済する場合と、50年ローンで浮いたお金を投資に回す場合を比較してみます。
月々2万円浮くなら「新NISA」で運用するとこうなる
長期・分散・積立投資による資産形成は、個人の老後資金づくりに有効な手段とされています。50年ローンで浮いた月々約2.5万円をNISAで運用した場合のシミュレーションを見てみましょう。
【シミュレーション条件】
- 月々の投資額：2.5万円
- 投資対象：全世界株式インデックスファンド
- 想定リターン：年5%（過去の長期平均）
- 運用期間：30年
| 経過年数 | 投資元本 | 運用益（税引前） | 資産総額 |
|---|---|---|---|
| 10年 | 300万円 | 約90万円 | 約390万円 |
| 20年 | 600万円 | 約410万円 | 約1,010万円 |
| 30年 | 900万円 | 約1,010万円 | 約1,910万円 |
30年間の積立投資で、元本900万円が約1,910万円に成長する可能性があります。NISAを活用すれば、この運用益約1,010万円が非課税となるため、通常の証券口座で運用した場合と比較して約200万円以上お得になります。
一方、50年ローンによる利息増加分は約170〜280万円です。つまり、NISAで長期運用できれば、利息増加分を大きく上回るリターンを得られる可能性があるのです。
インフレ時代の「お金の時間価値」を理解しよう
日本銀行は2%のインフレ目標を掲げており、実際に2024年以降は2%前後のインフレ率が続いています。このインフレ環境下では、「今日の100万円」と「30年後の100万円」では価値が大きく異なります。
例えば年2%のインフレが30年間続いた場合、今日の100万円は30年後には約181万円の価値になる一方で、30年後に受け取る100万円の今日における価値は約55万円にすぎません。
これを住宅ローンに当てはめると、**「将来の返済額は実質的に軽くなる」**ということになります。今日4,000万円で購入した住宅を、50年かけてインフレで実質的に軽くなった返済額で支払っていくと考えれば、50年ローンはむしろ賢い選択とも言えます。
特に住宅は、インフレに強い資産とされています。物価が上昇すれば住宅価格も上昇する傾向があるため、インフレ時代に住宅を所有することは資産形成の観点からも有利になります。50年ローンで月々の負担を抑えつつ、早期に住宅という資産を手に入れることは、インフレ対策としても有効な戦略です。
【結論】どちらが正解かは「運用力」と「意志の強さ」で決まる
50年ローン＋NISA運用が有利になるかどうかは、あなた自身の「運用力」と「意志の強さ」にかかっています。
50年ローン＋NISA運用が向いている人：
- 毎月の投資を30年以上継続できる規律がある
- 相場が下落しても慌てて売らない精神力がある
- 投資の基本（長期・分散・積立）を理解している
- 将来のインフレを見越した資産形成を考えている
35年ローン＋繰り上げ返済が向いている人：
- 投資よりも確実にローンを減らしたい
- 相場変動のストレスを抱えたくない
- できるだけ早く「借金ゼロ」の状態になりたい
- 老後は住宅ローンの心配なく暮らしたい
どちらが正解ということはありません。重要なのは、自分自身の性格や価値観に合った選択をすることです。「投資で増やせるから50年ローンがお得」という理屈は正しいかもしれませんが、実際に30年間投資を継続できる人は多くありません。自分に正直に向き合い、無理のない選択をすることが最も重要です。
【危険回避】50年ローンで失敗しないための5つの対策
50年ローンには確かにリスクがありますが、適切な対策を講じることでリスクを軽減することができます。ここでは、50年ローンで失敗しないための具体的な対策を5つ紹介します。
対策①｜変動金利なら「金利1%上昇」を想定した返済計画を
変動金利で50年ローンを組む場合は、現在の金利だけでなく、金利が1〜2%上昇した場合の返済額も確認しておきましょう。
具体的には、以下のような準備が必要です。まず、金利1%上昇時の返済額を試算し、その金額を無理なく支払えるかを確認します。次に、金利上昇に備えた緊急資金（返済額の6ヶ月〜1年分）を確保しておきます。さらに、固定金利への切り替えや繰り上げ返済など、金利上昇時の対応策を事前に検討しておくことも重要です。
「今の低金利が続くだろう」という楽観的な見通しは禁物です。むしろ「金利は上がるもの」と想定して計画を立てることで、いざというときも慌てずに対応できます。
対策②｜繰り上げ返済を「しない選択」もあり？
50年ローンの場合は必ずしも繰り上げ返済が最適解とは限りません。
従来の考え方では「できるだけ早く繰り上げ返済して利息を減らす」ことが推奨されてきました。しかし、住宅ローンの金利が0.5%程度の低金利環境では、繰り上げ返済に使うお金を投資に回した方がリターンが大きくなる可能性があります。
ただし、これは「投資を継続できる」ことが前提です。投資せずに浮いたお金を使ってしまうのであれば、繰り上げ返済の方が確実に利息を減らせます。自分の性格や生活スタイルに合わせて、繰り上げ返済するかどうかを判断しましょう。
なお、老後の返済リスクを軽減するため、定年までに残債を大幅に減らす計画は立てておくべきです。50年ローンを組んでも、20〜25年程度で実質的に完済できるよう、ボーナス時などにまとまった繰り上げ返済を行う計画を立てることをおすすめします。
対策③｜売却価格が下がりにくい物件を選ぶ
不動産価格は立地や物件の特性によって下落率が大きく異なります。50年ローンでは元金の減りが遅いため、将来的に売却する可能性を考慮し、資産価値が維持されやすい物件を選ぶことが重要です。
資産価値が維持されやすい物件の特徴：
- 駅から徒歩10分以内（できれば5分以内）
- 人口増加エリアまたは再開発エリア
- 大規模マンション（管理・修繕がしっかりしている）
- ブランドデベロッパーの物件
- 日当たり・眺望・間取りが良好
逆に、郊外の駅から遠い物件、人口減少エリアの物件、小規模マンション、築年数が古い物件などは、資産価値が大きく下落するリスクがあります。これらの物件を50年ローンで購入すると、残債割れのリスクが高まるため注意が必要です。
対策④｜団信の保障内容を徹底比較する
50年という超長期のローンでは、団信の保障内容がより重要になります。
50年間という長い期間の中で、病気やケガで働けなくなるリスクは決して低くありません。死亡・高度障害だけでなく、がんや3大疾病、全疾病などより幅広い保障がある銀行を選ぶことをおすすめします。
団信で確認すべきポイント：
- がん診断時の保障（50%保障と100%保障の違い）
- 3大疾病・8大疾病の保障内容
- 全疾病保障の条件（就業不能状態の定義）
- 金利上乗せの有無と金額
住信SBIネット銀行の「スゴ団信」やauじぶん銀行の「がん50%保障＋全疾病保障」は、無料で充実した保障が受けられるため、50年ローンを検討する際には有力な選択肢となります。
対策⑤｜返済が厳しくなったら「借り換え」も検討
他行への借り換えを検討することも選択肢の一つです。
借り換えのメリットとして、より低い金利のローンに乗り換えることで返済額を減らせる可能性があります。また、返済期間を延長して月々の返済額を下げることも可能です（ただし、利息総額は増加）。
借り換えを検討すべきタイミングとしては、現在の金利と他行の金利に0.5%以上の差がある場合、返済が困難になりそうな状況になった場合、より良い団信に加入したい場合などが挙げられます。
ただし、借り換えには事務手数料や抵当権設定費用などの諸費用がかかるため、金利差と諸費用を比較して本当にお得になるかを計算する必要があります。モゲチェックなどの比較サイトを活用して、借り換えメリットを試算してみることをおすすめします。
50年ローンに関するよくある質問【FAQ】
50年ローンを検討している方から多く寄せられる質問について、Q&A形式で回答していきます。
Q1. 50年ローンは何歳まで組めますか？
A: 多くの銀行では、完済時年齢を80歳未満としているため、実質的に30歳未満の方が50年フルで借りられます。
借入時年齢の上限は65〜70歳程度、完済時年齢の上限は80〜82歳程度に設定されています。
例えば完済時年齢80歳未満の銀行で50年ローンを組む場合、30歳であれば50年フル、35歳であれば45年、40歳であれば40年が借入期間の上限となります。つまり、50年ローンのメリットを最大限享受できるのは、20代のうちに住宅購入を検討している方ということになります。
Q2. 50年ローンで審査は厳しくなりますか？
A: 返済期間が長くなること自体で審査が厳しくなることはありません。むしろ、月々の返済額が下がるため、返済負担率の面では審査に通りやすくなる可能性があります。
金融庁のガイドラインでは、住宅ローンの審査において返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）が重要な指標とされています。50年ローンでは月々の返済額が下がるため、同じ年収でも返済負担率は低くなり、審査に通りやすくなる傾向があります。
ただし、完済時年齢が高くなることで、老後の返済能力を疑問視される可能性はあります。また、50年という超長期の返済に耐えられる安定した収入源があるかどうかも審査のポイントとなります。
Q3. 途中で35年に短縮できますか？
A: はい、繰り上げ返済を行うことで返済期間を短縮できます。一括繰り上げ返済だけでなく、定期的な繰り上げ返済で徐々に短縮することも可能です。
多くの銀行では一部繰り上げ返済の手数料を無料としています。繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があり、返済期間を短くしたい場合は「期間短縮型」を選びます。
例えば、50年ローンを組んだ後、毎年100万円を繰り上げ返済（期間短縮型）していけば、約15年で返済期間を35年程度まで短縮できます。最初は50年ローンで月々の負担を抑えつつ、収入が増えたら繰り上げ返済で期間を短くするという柔軟な対応が可能です。
Q4. フラット50と民間の50年ローンの違いは？
A: 最大の違いは金利タイプです。フラット50は全期間固定金利、民間の50年ローンは主に変動金利となっています。
フラット50は返済終了まで金利が変わらない全期間固定金利型の住宅ローンです。金利は変動金利よりも高め（2026年1月時点で年2.2%程度）ですが、50年間金利変動リスクがないという安心感があります。
一方、民間銀行の50年ローンは主に変動金利であり、金利は年0.5〜0.7%程度と低水準ですが、将来的に金利が上昇するリスクがあります。
また、フラット50は「長期優良住宅」の認定を受けた物件のみが対象となる点も大きな違いです。既存のマンションや中古住宅を購入する場合は、基本的に民間銀行の50年ローンを選ぶことになります。
Q5. 50年ローンでも住宅ローン控除は受けられますか？
A: はい、受けられます。ただし、住宅ローン控除には「借入期間10年以上」などの条件があり、控除期間は最長13年間です。
住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けるための要件に「返済期間10年以上」がありますが、50年ローンはもちろんこの条件を満たしています。
控除額は、年末時点の住宅ローン残高に控除率（0.7%）を掛けた金額となり、最長13年間控除が受けられます。50年ローンは35年ローンと比較して残債の減りが遅いため、13年目の年末時点での残債が多くなり、結果的に控除額が若干多くなる可能性があります。
ただし、住宅ローン控除の恩恵を最大限受けるためには、十分な所得税・住民税を納めている必要があります。控除額が税額を上回っていても、控除しきれない分は還付されません。
まとめ｜50年ローンで「失敗しない」ための最終チェックリスト
ここまで50年ローンについて詳しく解説してきました。最後に、50年ローンで失敗しないためのポイントを整理します。
50年ローンが向いている人の条件（再確認）：
- 29歳以下で住宅購入を検討している
- 正社員・公務員など安定した収入がある
- 浮いたお金で投資や貯蓄をする明確な計画がある
- 金利上昇時も返済できる余裕がある
- 資産価値が維持されやすい物件を選べる
50年ローンを選ぶ前に確認すべき3つのポイント：
- 金利上昇への耐性はあるか？ 金利が1〜2%上昇しても返済を継続できる家計の余裕があるか確認しましょう。現在の返済額だけでなく、金利上昇時の返済額も試算しておくことが重要です。
- 浮いたお金を本当に投資・貯蓄に回せるか？ 「浮いたお金で資産形成する」という計画は理論上は正しいですが、実際に20〜30年間投資を継続できる人は限られています。自分の性格を冷静に見つめ、浮いたお金を使ってしまう可能性があるなら、35年ローンの方が安全です。
- 老後の返済計画は立っているか？ 50年ローンを組んでも、繰り上げ返済によって定年（65歳）までに残債を大幅に減らす計画を立てておきましょう。「50年かけてゆっくり返す」という考えは老後破産のリスクを高めます。
50年ローンを検討している方は、まず複数の銀行で事前審査を受けてみることをおすすめします。事前審査は無料で、信用情報に傷がつくこともありません。住信SBIネット銀行、auじぶん銀行、PayPay銀行など、50年ローンを取り扱う銀行の公式サイトから簡単に申し込めます。
複数の銀行の審査結果を比較することで、自分にとって最も有利な条件を見つけることができます。また、モゲチェックなどの住宅ローン比較サービスを活用すれば、自分に合った銀行を効率的に見つけることも可能です。
50年ローンは「やばい」と言われることもありますが、正しく理解し、計画的に活用すれば、若い世代にとって強力な選択肢となります。この記事を参考に、あなたにとって最適な住宅ローンを見つけてください。