住宅ローンの売却から買い替えまで～ローンが残っていても売れる？～

住宅ローンが残っている家を売るのは難しいというイメージがあります。
しかし、家の売却代金でローン残高を全額返済できればそれほど難しいものではありません。
では、家の売却代金だけではローンを返済できない場合はどうなるのでしょう？

住宅ローンの売却から買い替えまで～ローンが残っていても売れる？～

住宅ローン返済中のマイホームの売却

住宅ローン返済中でも完済の目途が立てば売却は可能です。
売却可能価格が、ローン残高より低い場合と、ローン残高より高いもしくは、同じ価格で売却できる場合の2つのケースが考えられます。

売却可能価格 ＜ 住宅ローン残高の場合

マイホームの売却可能価格が諸費用とローン残高を合計した金額より低い場合は、住宅ローンを完済するための差額を工面できないと売却は難しくなります。
住宅ローンの融資を受ける時、マイホームには金融機関の抵当権が設定されます。住宅ローンを完済するまではこの抵当権は消滅しません。抵当権がついたままでも売却は可能ですが、買い手が現れるか？という問題になります。住宅ローンを完済するには以下のような方法があります。

自分で資金を用意する

住宅ローン完済するために不足する差額分を預貯金や親御さんの援助で用意する場合などです。

完済するための資金を他のローンに借り換える

自分で差額分の資金を用意することができない場合は、他のローンに借り換えることも検討してみましょう。その場合、用途が自由であるフリーローン等が考えられますが、一般的に住宅ローンより金利がかなり高く設定されていることに注意が必要です。

任意売却を検討する

住宅ローン残高を返済できそうにない場合は、任意売却も検討してみましょう。
任意売却とは不動産会社などの仲介業者が、借入先金融機関の間に入って、できるだけ売主と買主の両者が納得いくかたちでマイホームの売却を成立させる方法のことです。
任意売却は、売却後に残った残債については、金融機関と交渉して少しずつ返済していく、もしくは、交渉により減額できる可能性もあります。住宅ローンの返済が滞りそうなときに有効な方法です。

売却価格 ≧ ローン残高の場合

マイホームの売却価格が住宅ローン残高と諸費用を合計した金額より高い、もしくは同じ金額だった場合は、問題なく売却できます。住宅ローンの残高の全額を返済することで抵当権の抹消も行えます。

住宅ローン返済中に売却するための流れ

通常、住宅ローン返済中に最初の家を売却して新しい家の買い換えをする場合には、査定→売却→完済→新しい物件の住宅ローン借り入れという一連の手続きをたどることになります。この中で特に注意すべき点は「完済」についてです。一般的には、住宅の市場価格は築後20～25年で建物としての価値はゼロになります。（国土交通省資料『中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針のポイント』より）ローン返済中に買い換える場合、最初の家の売却はローンが残らないように売却できることが理想です。しかし、売却時の年数や経済情勢によっては、住宅ローンを完済できる価格で売却できないこともあります。仮に住宅ローンが残ってしまった場合でも、できるだけ有利な条件で売却することがポイントです。

売却前の事前準備

売却前準備の流れ

マイホームについて大体の価格が把握できたら、次は実際の売却について不動産業者等と具体的な相談をします。

売却に向けた手続きの流れ

売却に向けての手続きでは、マイホームの売却時期について注意しましょう。売却を新しく購入する住宅に先行して行う場合と、購入後に売却をする場合では、それぞれメリット・デメリットがあります。売却時期によって、資金計画等が異なるからです。

売却先行の場合のメリット・デメリット

購入先行の場合のメリット・デメリット

住宅ローンが残っている家を売るときの条件とポイント

住宅ローンが残っている家を売るための基本的な条件は、家を売った時点でローンの全額返済が完了されていることです。
一般的に家を売って得たお金をローン返済に充てることが多いです。
しかし、家を売った金額がローンの残高を下回ることは少なくありません。その場合、差額分を自分で用意する必要がありますが、差額分が大きくなると資金の用意も難しくなります。

そこで、ポイントになるのが如何に家を高く売れるかです。
家の売却価格が高くなれば差額分を減らせるので、資金を用意する負担が軽減できます。少しでも高く家を売るためには、複数の不動産会社に査定を依頼して査定価格を比較するのが重要です。家の情報や連絡先を入力するだけで、複数の不動産会社に無料一括査定できるサイトもあるので活用しましょう。

住宅の売却資金で住宅ローンを返済

新しい住宅への住み替えを検討するにあたり、預貯金で住宅ローンの完済ができない場合には、住宅を売却した資金で住宅ローンの返済をする方法があります。
とはいえ住宅は売る時期などによって、売却価格が変わってきますから、住宅を売却するタイミングを見極めることが重要になってきます。
売却資金で住宅ローンを返済する場合は、住み替える住宅の購入よりも前に売却するのが最善です。住宅がいくらで売却できたかによって、預貯金と合わせて新しく購入する住宅の予算を決めることができます。

売却資金で完済できない場合

売却資金で完済できない場合、住み替えローンや買い替えローンと呼ばれるローンで返済する方法があります。
一般的な住宅ローンでは、購入する住宅の価格分までを借り入れできることになっていますが、住み替えローンでは、購入する新しい住宅の価格分だけでなく、従来の住宅ローンも合わせて借り入れを申し込むことができます。
住み替えローンや買い替えローンの借り入れの流れとしては、借り入れた資金を使って返済中の住宅ローンを全額完済し、抵当権を抹消します。その後は、返済中の住宅ローンの返済額と新しい住宅のローンをまとめて、返済していくことができます。
住み替えローンを活用することで、新たな住宅を購入でき、返済中の住宅ローンも完済できますが、新たな住宅ローンの返済額には住み替え前の住宅ローン残額分も上乗せされるため返済計画に無理がないか慎重に検討するようにしましょう。

住宅を売買した場合の税金

マイホームを売却した場合、通常、譲渡所得として所得税等、住民税の課税対象となります。ですが、売却によって収入を得た場合でも一定の要件のもと、特例を受けることで課税されないケースがあります。

マイホームの売却価格 ＞ マイホームの取得費＋諸費用

マイホームを売却した場合、売却した価格から取得費＋諸費用を差し引いた金額がプラスになっているときは、その売却益（譲渡所得）に課税されます。譲渡所得に対する税率はとても高く、マイホームの所有期間が5年以下の場合で税率は39％（所得税30％、住民税9％）、5年超の場合で20％（所得税15％、住民税5％）です。
（注）別途、復興特別所得税として所得税の2.1％相当が上乗せされます。

居住用財産の3,000万円の特別控除

マイホームの売却で利益が生じた場合、一定の要件を満たすと譲渡所得の価格から最高3,000万円を控除することができます。

例）取得価格5,000万円の物件を2,000万円で売却
譲渡所得＝(5,000万円－2,000万円)－3,000万円＝0円←課税されない

居住用財産の軽減税率の特例

マイホームを譲渡した年の1月1日時点で所有期間が10年を超える場合で、①の3,000万円の特別控除を受けてもまだ譲渡益がある時は、控除後の金額の6,000万円以下の部分について税率が14％（所得税10％住民税4％）に軽減されます。
（注）別途、復興特別所得税として所得税の2.1％相当が上乗せされます。
「マイホームの売却価格 ＜ マイホームの取得費＋諸費用」
住宅ローン残高のあるマイホームを売却して損失がでた場合に給与などの一定の所得と通算することができます。他の所得と通算してもなお、マイナスとなる場合には翌年以降3年間にわたって他の所得から控除することができます。（『特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例』という）

※諸費用にはマイホームの購入に要した費用や売却時の費用（税金や仲介手数料など）を含みます。

やむを得ない事情により住宅ローン返済中にマイホームを売却することになった場合、売却後も住宅ローンが残らないような価格で売却できたらベストです。仮に住宅ローンが残ってしまった場合でも、預貯金や両親の援助、他のローンへの借り換え等により残りの資金が用意できるのであれば売却は可能です。
まずは、ご自身のマイホームがどのくらいで売却できそうなのか。一度、専門の不動産業者などに査定をしてもらってはいかがでしょうか。

住宅ローン返済中の買い換えには特約を付けよう

住宅ローン返済中の買い換えでは、資金面からみると売却先行の方が安心です。
しかし、場合によっては新しい家の購入が先行することもあるでしょう。このような場合には、買い換え特約を付けることをお勧めします。買い換え特約とは、マイホームが売れなかった場合、売買契約を解除することができるという特約のことです。気に入った物件が見つかったけど、今住んでいるマイホームが売却できるか心配な方などに有効な特約です。ただし、買い換え特約は買い手にとっては有利な契約でも売り手にとってはあまり歓迎できる特約ではないことを念頭においておきましょう。

買い換え特約以外でも「買い取り」制度を利用するとマイホームの売却が可能になります。
「買い取り」とは、不動産業者にマイホームを買い取ってもらう売却方法のことです。「買い取り」は通常の売買より安い金額での売却になる場合があることに注意が必要ですが、金額さえ折り合えば、どうしても売却したい場合などには有効な方法といえます。