住宅ローンの審査基準・審査項目～延滞・滞納がある場合～

住宅ローンの審査基準の中でも、特に注意しておきたいのが延滞や滞納の事実です。
審査に大きく影響する滞納や延滞の内容について、借り主自身の把握が重要となります。

【住宅ローン】事前審査（仮審査）のポイント21項目

まずは住宅ローンの事前審査ではどのような項目がチェックされているのか見ていきましょう。

	融資を行う際に考慮する項目	考慮する金融機関の割合
1	完済時年齢	98.5%
2	健康状態	96.6%
3	借入時年齢	96.0%
4	年収	94.0%
5	勤続年数	93.6%
6	返済負担率	92.0%
7	担保評価	91.8%
8	金融機関の営業エリア	90.4%
9	連帯保証	87.1%
10	国籍	75.6%
11	雇用形態	71.5%
12	融資可能額（融資率）①購入の場合	70.3%
13	融資可能額（融資率）②借り換えの場合	65.9%
14	カードローン等の他の債務の状況や返済履歴	65.7%
15	申込人との取引状況	49.8%
16	業種	43.5%
17	家族構成	34.9%
18	雇用先の規模	32.9%
19	所有資産	31.7%
20	性別	24.4%
21	その他	6.1%

完済時と借入時の年齢

多くの銀行では健康状態や80歳未満で完済するかどうかを基準としており、親子リレーローン（※）以外では重要なポイントとなります。

※親子リレーローン：子や孫などを後継者とし、残りの住宅ローンを借入れた本人から後継者に引き継ぐことを想定したローンのこと

年収と返済負担率（返済比率）

返済負担率とは年収における年間返済額の割合（住宅ローン以外も含む）で、概ね約35％以内に収まっていれば審査に通りやすいと言われており、返済能力がチェックされます。

勤続年数

勤続年数1年以上（自営業は3年）を基準とする金融機関が多いイメージですが、最近では転職する人も多くなったことから、勤続年数に制限を設けない銀行も増えてきました。

担保評価

住宅ローンを貸し出す際、借入人の返済が滞った場合に備えて自宅を担保に設定し、実際に返せなくなったら物件を売却してお金を回収します。つまり、購入する物件の評価ということになります。

健康状態

住宅ローンを借入れる際には団信（団体信用生命保険）に加入できるかどうかをチェックされます。団信（団体信用生命保険）とは、死亡または高度障害になったとき、生命保険会社が本人に代わりローン残高を支払うというものです。金融機関によって3大疾病や7大疾病などの特約が付随したタイプもあります。

2017年10月より、これまで任意加入だったフラット35の団信が、制度変更により原則加入、かつ団信の保険料が金利に上乗せされるようになりました。

団信は通常の保険会社の生命保険の加入と基準に大差がなく、概ね3年以内の病歴に関して告知義務があります。
これは実際の治療に関する告知になりますので、病気の発見が3年以上前でも治療が3年以内に完了していなければ告知義務に相当します。

対象となる疾病に関しては保険会社によって違ってきますが、持病で投薬を受けている場合に同じ病気でも処方薬によって審査が通る場合もあるので、病名(通院歴・入院歴・手術歴)・処方薬を正確に把握して告知しましょう。

雇用形態

自営業などの個人事業主の方が民間の住宅ローンの審査を通るのは難しいことです。
それは毎月の決まった収入が保証されないことや総合的な収入が黒字続きになる保証がないなど、収入面の心配があるためです。

審査では収入面だけでなく事業内容について調べられる可能性もあります。それは倒産などの恐れがないか、事業が一過性のものではないかという調査です。それらによって審査の判定も変わります。自営業の方の審査基準は様々なところを見なければならないので厳しい審査となっているのが現実です。

一方、そのような属性の方でも比較的事前審査（仮審査）申し込みをしやすい住宅ローンがフラット35です。

フラット35は国の政策として幅広い層の方へ住宅の購入支援を目的に作られた住宅ローンのため、銀行に比べて審査が緩和されていることが特徴です。特に自営業の方に人気です。

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支払いの滞納

忘れてはならないのが、携帯電話料金の支払いなどに分割払いを行っているものの、支払いの遅れや滞納が生じている場合です。たまたま口座残高がなくなってしまった、という場合であっても複数回起きた場合はマイナスに判断される可能性が高まります。
また、カードローンや自動車ローンなど、他社からの借入れ分に対する支払いの遅れや滞納が頻発していると、住宅ローンの事前審査（仮審査）に落ちる可能性はかなり高いと考えられます。

住宅ローンの審査基準・審査項目～延滞・滞納がある場合～

延滞・滞納で住宅ローンの審査基準にひっかかるのは?

上述した通り、銀行などから住宅ローンにより購入資金を調達するには、信頼を得られるかが重要となり、支払いの滞納はチェックされていることが分かります。

住宅購入資金は大きな額であるだけに、高い信頼性が求められます。申し込み時に行われる審査では、大金を貸し出すに足る人物であるかどうかの確認が行われます。そこで気をつけておきたいのが、過去に延滞や滞納の事実がなかったかどうかという点です。

例えば、住宅ローンの審査基準にひっかかるのが、公共料金や税金です。もし以前にこれらの支払いを滞らせていた場合、その事実が信用情報として記録されます。ローンの審査時にこの点がチェックされるため、公共料金や税金の延滞や滞納の事実があれば、審査に影響します。申し込みの前に、過去の支払いの履歴について、振り返る必要があります。

携帯代の未払い・滞納も住宅ローンの審査基準

住宅ローンを申し込むにあたり、過去の延滞や滞納についての確認が重要です。
しかし何ら心当たりがないにもかかわらず、ローンの審査が通らないといったケースがあります。その場合、何らかの見落としが考えられます。

見落としがちであるのが、携帯代の滞納です。
携帯電話は、日常で使うツールとして広く用いられています。そしてよくあるのが、利用代金の支払いを忘れてしまう問題です。口座残高が底を尽き、引き落としができないといったケースが多いです。その支払いの事実もまた、信用の情報として記録されています。住宅ローンの審査が通りにくいと感じるなら、過去に携帯代の支払いが遅れた事実があったかどうかにつき、確認が求められます。

クレジットカード払いでの延滞に注意

大きな資金を借りることになる住宅ローンの申し込みでは、厳重に過去の信用情報を審査されます。
その際に重視されるのが、クレジットカード払いでの延滞です。クレジットカードは、決済の便利なアイテムとして利用されています。カードの利用で、もし定められた日に口座振替ができなかった場合、その情報が個人信用情報としてデータに保存されます。

住宅ローンの審査時には、個人信用情報が審査対象となり、住宅購入の資金が借りられるかどうかに影響します。軽い気持ちでカードを利用していて、つい支払いを延滞してしまうと、将来の住宅購入に悪影響を及ぼす可能性があるため注意すべきです。過去の延滞の事実について、信用情報の開示により確認が可能です。

普段のお金の扱い方で住宅ローン審査の合否は決まる

延滞や滞納がある場合の住宅ローンの審査基準についてご紹介してきました。

まとめると以下の様になります。

• 公共料金の支払い延滞
• 携帯料金の支払い延滞も対象
• クレジットカード払いでの延滞

以上の内容に限らず、延滞や滞納しないようにし、
借り入れの際には信用が十分な状態で臨むことがお勧めです。

住宅ローン審査を申し込む際に、
少しでも気になる場合は過去の延滞や支払いについて振り返り問題が無いか調べる必要があります。