無理なく返済できる住宅ローンの組み方

住宅ローンは30年以上の長い付き合いになります。住宅を購入してから返済が終了するまでの間、様々なことが起こります。返済が終了するまでの期間、無理なく住宅ローンを返済するために、住宅ローンを組む際に考えておきたいことについてお伝えしていきます。

無理なく返済できる住宅ローンの組み方

住宅ローンとは別に考えたい、家にかかるお金

住宅を購入するときには、月々のローン返済額だけに目が行きがちですが、購入した後にも住宅には様々なランニングコストがかかります。月々の住宅ローン返済額と合わせて「住居費」として月々の予算を考えておくと、より堅実な住宅ローン返済計画となるでしょう。

ランニングコストとは以下の様な費用になります。

分譲マンションの場合は、「管理費」や「修繕積立金」の費用が月々かかります。
管理費はエレベーターや廊下などの共用部分のメンテナンス費用や管理・清掃する人達のお給料になります。共用部分が多い、居住者向け施設が充実しているようなマンションであれば、管理費も高くなります。
また、修繕積立金は、数年ごとに行う大規模修繕に向けて積み立てられるお金。大規模修繕は10～15年後ごとに行われ、マンションの外壁や給排水管などの補修・メンテナンスを行います。修繕積立金は基本的に長期の修繕計画があって積み立てられています。しかし、大規模修繕の際に積み立てた修繕積立金が不足する場合は、追加で修繕金がかかるケースもあります。
一般的に、修繕積立金は築年数が上がるに従って上がっていく傾向があるので、上昇する可能性も踏まえて「住居費」として意識していきましょう。

なお、管理費や修繕積立金はマンション特有のコストですが、一戸建でも考え方は同じです。
一戸建も屋根や外壁、給排水管などのメンテナンスは数年に一度必要になります。住宅の修繕・メンテナンス費用として月々1万円程度は積み立てておくと良いでしょう。
また、土地や住宅を所有すると毎年納める「固定資産税」。固定資産税に加えて、都市計画区域内にある土地や建物には「都市計画税」がかかります。固定資産税や都市計画税は、賃貸物件に住んでいるときにはかからなかった費用のため忘れがちになりますが、毎年必ずかかる費用です。

建物やマンションの固定資産税は、令和6年3月31日までに新築した場合、当初3年～7年間(一般住宅と長期優良住宅で異なります)、120m²までの部分について固定資産税が2分の1になる特例が設けられています。ただし、この期間が過ぎると通常の金額になるため忘れていると数年後、固定資産税が急激に増えたと焦ることに。あらかじめ、自宅の固定資産税などの本来の税額がいくらぐらいなのかは押さえておきましょう。

年収ダウンに備えた住宅ローン返済計画

住宅ローン返済中に不景気などの様々な要因で、年収が下がってしまうことも考えられます。住宅ローンの返済が滞ってしまうと最悪の場合、家を手放さなければならなくなることも。長い返済期間を乗り切るためには年収ダウンに備えることも大切です。

例えばボーナス払い。ボーナス払いを利用すると月々の返済額を少なく抑えることができます。しかしながら、ボーナスは景気や企業の業績に影響されやすいもの。私がお受けするFP相談では、景気が悪くてボーナスが出なかったという方が多くあった年もありました。そんな時、住宅ローンをボーナス払いに頼りすぎてしまうと、ローン返済が滞ってしまう不安があります。

年収ダウン、特にボーナスが減ってしまうことに備えるには以下のような対策が考えられます。

• 繰り上げ返済の充当先がボーナス払い分と月々の返済分とで選べるならば、先にボーナス払い分に充てる
• ボーナス払い分と月々の返済分の返済額の割合を変更するなど金融機関に相談する
• 今より金利の低い住宅ローンに借り換えて、月々の返済額やボーナス払いの金額を減らす

もし、今年はボーナスが減りそうだと不安になったときは、できるだけ早めに対処法を考えておきましょう。

住宅ローン以外の費用の把握や月々の返済額の再検討を

今回は無理なく返済できる住宅ローンについてご紹介しました。
本記事をまとめると以下の様になります。

• 住宅ローンとは別に管理費や修繕積立、固定資産税などがかかることに注意
• ボーナス返済に頼りすぎず、万が一は返済方法を調整する

住宅ローン以外にかかる費用や年収ダウンを想定することで、住宅ローンを無理なく返済する考え方についてお伝えしました。長い返済期間を乗り切るためには「余裕を持った返済プラン」が大切です。住宅購入後にも現状に無理がないか、定期的に見直していきましょう。