今はインターネットなどで住宅ローンの借入額などを自分で計算・シミュレーションできるサイトも多く、住宅ローンで気になる「いくらまで借りられるのか？」「この家を購入したら、月々いくらの返済になるのか？」といった計算・シミュレーションを自分で簡単にできるようになりました。
今回は、そんな住宅ローンの計算・シミュレーションを行う際にチェックしていただきたいポイントについてお伝えします。
住宅ローンは計算すると月々いくらになる？【入力の際のポイントを紹介】
住宅ローンシミュレーションは色々な観点でできる
住宅ローンのシミュレーションは様々な観点でその金額などを試算することができます。
代表的なものを挙げると、
- 年収から借入可能額を計算
- 月々の返済額から借入額を計算
- 借入希望額から月々の返済額を計算
などです。
住宅ローンシミュレーションの主な入力項目
- 借り入れる本人の年収
- 連帯債務者の年収（夫婦や親子で借りる場合）
- 借入希望額
- 返済期間
- 返済方法は、元利均等返済か？元金均等返済か？
- 借入金利
- 返済負担率
住宅ローンシミュレーションでの主な入力項目は上記のようになっております。FP（ファイナンシャルプランナー）相談でお話しを聞いていると、初めての方では年収や借入希望額以外の項目で入力に迷う場合が多いようでした。
では、簡単に1項目ずつ見ていきましょう。
住宅ローンの計算・シミュレーション入力項目のポイントは？
①借り入れる本人の年収
借り入れる方の年収によって借り入れられる金額が異なります。
金融機関によって異なりますが、住宅金融支援機構のフラット35では、
年収400万円未満で総返済負担率が30%以下、年収400万円以上で総返済負担率は35%以下になります。
仮に年収500万円だった場合、総返済負担率は35%となり、
年間借り入れ可能な金額として175万円ということになります。
これはあくまで金融機関によって異なりますのであくまで目安というところをご理解ください。
総返済負担率は住宅ローン以外に既に借り入れている場合は、返済金額の割合に含まれる点はご注意ください。
②連帯債務者の年収（夫婦や親子で借りる場合）
夫婦や親子で借りる場合は個々にそれぞれローンの返済債務を負うことになります。
そのため債務者それぞれの年収に伴い借入可能な金額が異なります。
個々の借入金額を設定してシミュレーションすることをおすすめします。
③借入希望額
借入希望額をベースにすると、元金と利息を計算し毎月の金額や総返済額を算出することができます。
頭金の用意を検討したり、ざっくり金額をチェックするのに最適なシミュレーション方法です。
一方、借入希望額そのものが、実際に借り入れられる金額かどうか、つまり審査が通る借入金額かどうかは確認が必要です。
④返済期間
フラット35のイメージが強く35年で考える方が多いのですが、返済期間が短い方が支払う利息が少なく総返済額を抑えることができます。シミュレーションでは20年や30年といったパターンも計算してみましょう。
⑤返済方法
元利均等返済は返済期間ずっと月々の返済額が一定となり、元金均等返済は一定の元金を返済し返済開始当初は利息の分月々の返済額が高くなる返済方法です。元利均等返済よりも元金均等返済の方が住宅ローンの総支払金額は低くなります。月々の返済額を一定に保ちたい場合は元利均等返済を、子供が小さく教育費がかからないうちに返済するといった場合は元金均等返済もおすすめです。
⑥借入金利
各金融機関のサイトや住宅ローン金利比較サイトで情報を得ることができます。一般的に、固定金利は借入期間に応じて金利が異なり、借入期間が長ければ長いほど金利が高くなる傾向があります。
⑦返済負担率
返済負担率とは、年収に対する住宅ローン返済金額の割合のこと。住宅金融支援機構のフラット35では、年収400万円未満で30％以下、年収400万円以上で35％以下という返済負担率の基準があります。銀行などの金融機関の審査では、返済負担率がどの程度なのかの基準を設けていますが、金融機関によって異なり、公表されていません。ただ、FP（ファイナンシャルプランナー）相談でお話しを聞いていると、住宅メーカーなどで行われている住宅ローン相談の場などでは、25％を目安としているという声が多いです。自身で計算する際には、まずは25％で設定してみましょう。また、返済負担率で注意したいのが車や教育ローン、奨学金などの借入れです。住宅ローンでは住宅ローンだけでなく他の借入れの月々の返済額を合算して、全てのローン返済額の合計で返済負担率を審査します。もし他の借入れがあるようでしたら、それらの返済金額も考慮してシミュレーションしましょう。
詳細な住宅ローンの計算・シミュレーションで借入先の参考に
住宅ローンを借りる際には、銀行などの金融機関によって融資手数料や保証料がかかります。
フラット35であれば団体信用保険の保険料も別途考えたいところ。そこで、住宅ローンシミュレーションではさらに詳細に試算できるものもあります。例えば、A銀行の住宅ローンとB銀行の住宅ローンを比較して、どちらで借りた方がより良いだろう？といったように、保証料や団体信用保険の保険料を入力して試算することで比較、検討することができます。この銀行は保証料が無料だけれど手数料はかかる、その逆でこの銀行は手数料がかかるけれども保証料は無料といったサービスの違いがあっても比較が可能です。
また、金融機関の住宅ローンでは団体信用生命保険の加入が必須ですが、その保険料は金利に上乗せされています。それに比べて、フラット35は団体信用生命保険が任意加入のため、借入れ時の諸費用の他に団体信用生命保険の保険料が別途必要となります。こういった詳細なシミュレーションをすることで、住宅ローンの借入先を金利の比較だけでない総合的な判断で選ぶことができます。
住宅ローンの繰上返済も計算・シミュレーションできる
住宅ローンを返済していて、ある程度貯蓄が貯まったら、検討するのが繰上返済。そんな時も是非1度シミュレーションしてみてください。繰上返済することで、どのくらいの返済期間が短縮されるのか、支払い利息がどのくらい軽減されるのかを可視化することができます。また、今の貯蓄で複数回に分けて繰上返済するのか、1回でまとめて繰上返済するのかを考えた時、もし繰上返済で手数料がかかるようであれば利息軽減効果と比較して検討することができますのでいくつかのパターンで試算してみましょう。
住宅ローン計算は気軽にやってみよう
今回は住宅ローンシミュレーションでの、チェックしたいポイントやシミュレーションのパターンなどについてお伝えしました。住宅ローンは借入の条件や返済の仕方などによって様々なケースが考えられます。インターネットサイトで簡単にできますので是非、色々なパターンで比較・検討してみましょう。
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江原さとみ ファイナンシャル・プランナー
ファイナンシャル・プランナー、FPオフィスなでしこ代表（http://www.fp-nadesiko.com/）。SEとして働きながらFP資格を取得。その後の証券会社や生・損保代理店での勤務経験を活かし、セミナーや執筆、個人相談など積極的に活動している。「お金の話を身近に、わかりやすく」がモットー。
【企画・編集／ＳＡＫＵ株式会社】
