住宅ローン借り換え徹底比較！金利・団信・事務手数料など徹底解説

借り換えを検討する上で重要なポイントである、①金利、②団体信用生命保険(団信)、③事務手数料、④繰上げ返済手数料　これら４つのポイントに絞って比較・解説します。また、みなさんが気になる事務手数料含めた諸費用などについても解説していますので、ぜひ参考にしてください。

おすすめ銀行　総合評価

※auじぶん銀行の変動金利（借り換え）および全期間固定30年35年は全期間引下げプラン、当初固定金利3年～20年は当初期間引下げプランとなります。審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。
※ソニー銀行の表示金利の商品名です。
変動金利：変動セレクト住宅ローン
当初固定3年5年：住宅ローン
当初固定10年15年20年：固定セレクト住宅ローン
固定15年20年：固定セレクト住宅ローン
固定25年30年35年：住宅ローン
※SBIマネープラザ「所属銀行：住信SBIネット銀行」
※三菱ＵＦＪ銀行の適用金利や引下幅は、お申込内容や審査結果等により決定いたします。
※りそな銀行について、一部の特約付団信をご利用の場合はお借入れ金額が1億円以内となります。
※金利は年率です。

みんなの借り換え事情

【まとめ】
借り換えで一番選ばれているのは変動金利。次は固定期間選択型で固定10年が一番人気。 借り換え前の金利は1.5％以下の人が約半数。借り換え後は1％以下が約6割を占めている

【まとめ】
借り換え理由は金利タイプごとに差はなく、①金利が低くなるなら、②返済額が少なくなるから　が圧倒的に多い。 最近は金利だけでなく団信の保障を厚くしたいという理由で借り換えする人も増えている。

【まとめ】
変動の人は借り換えも変動を選ぶ人が圧倒的。固定期間選択型も同じく借り換えは固定期間選択型を選択している。全期間固定は金利が比較的高いためか３つに分散されている。借り換え時期は5年以内が一番多く、10年以内にすると約8割に上る。15年超も1割程度の結果となった

（出典：独立行政法人住宅金融支援機構「2019年度 民間住宅ローン借換の実態調査」）

借り換えのメリット・デメリット

借り換えのタイミング

▼借入時より0.5％～1％以上金利が下がっている時 　

借り換えで得をする金利差の目安は0.5％～1％以上です。1%の金利の引き下げの場合、100万円単位の節約となることもあります。マネーライフ本舗では、借換えした際のシミュレーション（https://www.jutapon.com/homeloan/simulation_karikae/） ができるので一度現在の金利と併せてシミュレーションしてみてはいかがでしょうか。

▼転職などで収入が変化する前

住宅ローンの審査において、年収や職業、勤続年数は重要な判断基準項目です。年収が下がってしまった場合は特にリスクが大きくなるため、転職前に借換えすることをおススメします。

▼金利が上昇しそうな時

返済負担を抑えるための借り換え時期は、金利が下降しているときです。将来金利を予測することは難しいですが、金利が上昇した場合に返済額がどう変化するかを想定し、対処法を事前に準備しておくことが大切です。

▼ライフプランが変化する時

子供が生まれたり、進学する場合などは今までの生活より家計に負担がかかることになります。また、ライフステージが変わるタイミングで、団信などの補償内容を見直すことも重要です。

▼残り返済期間が20年以上ある時

借換え時に一番分かりやすいのは金利ですが、借換えにはローンの残高や返済期間も関係します。残りの返済期間が短いと、借換以降に軽減できる利息が少なくなるため、支払利息の軽減メリットが借換えにかかる費用をカバーできないことが多くなりますので注意しましょう。

主要金融機関　金利一覧

金融機関	業態	変動金利	当初固定3年	当初固定5年	当初固定10年	当初固定15年	固定15年	当初固定20年	固定20年	固定30年	固定35年
住信SBIネット銀行	ネット銀行	0.320%	0.815%	1.025%	1.225%	1.425%	1.425%	1.585%	1.585%	1.625%	1.635%
auじぶん銀行	ネット銀行	0.298%	0.960%	1.070%	1.195%	1.645%	1.645%	1.745%	1.745%	2.950%	3.080%
ソニー銀行	ネット銀行	0.397%	1.168%	1.328%	1.290%	1.776%	1.776%	1.990%	1.990%	2.390%	2.390%
PayPay銀行	ネット銀行	0.349%	0.940%	1.040%	1.150%	1.750%	1.750%	1.930%	1.930%	2.040%	2.090%
SBI新生銀行	ネット銀行	0.290%	0.650%	0.700%	0.950%	1.200%	1.200%	1.350%	1.350%	1.450%	1.550%
イオン銀行	ネット銀行	0.380%	0.900%	1.090%	1.490%	–	–	–	–	–	–
楽天銀行	ネット銀行	0.583%	1.140%	1.298%	1.690%	–	–	–	–	–	–
三菱ＵＦＪ銀行	都市銀行	0.345%	0.750%	–	0.980%	–	–	1.850%	–	1.670%	1.730%
りそな銀行	都市銀行	0.340%	1.315%	1.495%	1.585%	2.475%	1.475%	3.005%	1.475%	1.555%	1.585%
みずほ銀行	都市銀行	0.375%	1.000%	1.050%	1.400%	1.900%	1.500%	2.050%	1.630%	1.760%	1.800%
三井住友銀行	都市銀行	0.475%	1.600%	1.650%	1.690%	–	1.720%	–	1.820%	2.260%	2.310%
住信SBIネット銀行(保証型)	フラット35	–	–	–	–	–	1.810%	–	1.810%	1.810%	1.810%
住信SBIネット銀行(買取型)	フラット35	–	–	–	–	–	1.430%	–	1.430%	1.820%	1.820%
アルヒ(保証型)	フラット35	–	–	–	–	–	1.810%	–	1.810%	1.810%	1.810%
アルヒ(買取型)	フラット35	–	–	–	–	–	1.430%	–	1.430%	1.820%	1.820%
SBIマネープラザ	対面型	0.320%	0.815%	1.025%	1.225%	1.425%	1.425%	1.585%	1.585%	1.625%	1.635%

※auじぶん銀行の変動金利（借り換え）、固定30年35年は全期間引下げプラン、当初固定3年～20年は当初期間引下げプランとなります。審査の結果によっては保証付金利プランとなる場合があり、この場合には上記の金利とは異なる金利となります。金利プランが保証付金利プランとなる場合は、固定金利特約が3年、5年、10年に限定されます。審査の結果、保証会社をご利用いただく場合は、保証料相当額を上乗せした金利が設定されますが、別途お支払いいただく保証料はございません。
※ソニー銀行の表示金利の商品名です。
変動金利：変動セレクト住宅ローン
当初固定3年5年：住宅ローン
当初固定10年15年20年：固定セレクト住宅ローン
固定15年20年：固定セレクト住宅ローン
固定25年30年35年：住宅ローン
※SBIマネープラザ「所属銀行：住信SBIネット銀行」
※三菱ＵＦＪ銀行の適用金利や引下幅は、お申込内容や審査結果等により決定いたします。
※金利は年率です。

事務手数料一覧と試算

ネット銀行	事務手数料/保証料（税込）	事務手数料、登記費用等 諸費用の借入れ
住信SBIネット銀行	借入金額×2.2%	可
auじぶん銀行	借入金額×2.2%	可
ソニー銀行	借入金額×2.2% 一律44,000円	可
PayPay銀行	借入金額×2.2%	可
SBI新生銀行	借入金額×2.2% 55,000円~	可
イオン銀行	借入金額×2.2% 110,000円（年0.20%上乗せ）	可
楽天銀行	330,000円	可

都市銀行	事務手数料/保証料（税込）	事務手数料、登記費用等 諸費用の借入れ
三菱ＵＦＪ銀行	借入金額×2.2%	可
りそな銀行※	借入金額×2.2%+55,000円	可
みずほ銀行	借入金額×2.2% +33,000円 保証料前払い+33,000円 金利年0.2%上乗せ+33,000円	可
三井住友銀行	借入金額×2.2%	ー

※りそな借りかえローン（Web 申込限定プラン）

フラット35	事務手数料/保証料（税込）	事務手数料、登記費用等 諸費用の借入れ
住信SBIネット銀行(保証型)	借入金額×2.2%	可
住信SBIネット銀行(買取型)	借入金額×0.99%	可
アルヒ(保証型)	借入金額×2.2%	可
アルヒ(買取型)	借入金額×1.1%	可

対面型銀行代理業	事務手数料/保証料（税込）	事務手数料、登記費用等 諸費用の借入れ
SBIマネープラザ	借入金額×2.2%	可

事務手数料含めた諸費用も借入れした場合の試算

【3,000万円】 
地方銀行→住信SBIネット銀行
変動金利→変動金利
諸費用：自己資金で支払った場合、諸費用も借入れした場合で試算

借換え前	借り換え後
	自己資金で諸費用を支払い	諸費用も借入れ
諸費用
–	約90万円
残高（借入金額）
3,000万円	3,000万円	3,090万円
毎月支払額
97,528円	88,420円	91,072円
差異	▲9,108円	▲6,485円
総支払額（諸費用含む）
約3,511万円	約3,273万円	約3,278万円
差異	▲約237万円	▲約233万円
借入先
地方銀行	住信SBIネット銀行
金利タイプ
変動金利	変動金利
金利（年）
1.075%	0.398%
残り返済年数
30年	30年
団体信用生命保険（団信）
一般団信	一般団信＋全疾病保障（金利上乗せなし）

※変動金利、固定10年とも残り返済期間金利が変動しないと仮定。
計算条件：元利均等返済、ボーナス割合なし、35年間金利が変動しないと仮定。
諸費用（事務手数料、登録免許税、司法書士手数料等）も含みます。
金利は各金融機関のホームページの掲載情報です。

諸費用　早見表

諸費用＼残高	10,000,000	11,000,000	12,000,000	13,000,000	14,000,000	15,000,000	16,000,000	17,000,000	18,000,000	19,000,000	20,000,000	21,000,000	22,000,000	23,000,000	24,000,000	25,000,000	26,000,000	27,000,000	28,000,000	29,000,000	30,000,000	31,000,000	32,000,000	33,000,000	34,000,000	35,000,000	36,000,000	37,000,000	38,000,000	39,000,000	40,000,000	41,000,000	42,000,000	43,000,000	44,000,000	45,000,000	46,000,000	47,000,000	48,000,000	49,000,000	50,000,000	51,000,000	52,000,000	53,000,000	54,000,000	55,000,000	56,000,000	57,000,000	58,000,000	59,000,000	60,000,000	61,000,000	62,000,000	63,000,000	64,000,000	65,000,000	66,000,000	67,000,000	68,000,000	69,000,000	70,000,000
事務手数料 借入金額×2.2%	220,000	242,000	264,000	286,000	308,000	330,000	352,000	374,000	396,000	418,000	440,000	462,000	484,000	506,000	528,000	550,000	572,000	594,000	616,000	638,000	660,000	682,000	704,000	726,000	748,000	770,000	792,000	814,000	836,000	858,000	880,000	902,000	924,000	946,000	968,000	990,000	1012,000	1,034,000	1,056,000	1,078,000	1,100,000	1,122,000	1,144,000	1,166,000	1,188,000	1,210,000	1,232,000	1,254,000	1,276,000	1,298,000	1,320,000	1,342,000	1,364,000	1,386,000	1,408,000	1,430,000	1,452,000	1,474,000	1,496,000	1,518,000	1,540,000
印紙代(Web契約の場合)	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
印紙代(書面契約の場合)	10,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000
抵当権設定費用 (登録免許税　借入れ額×0.4％)	40,000	44,000	48,000	52,000	56,000	60,000	64,000	68,000	72,000	76,000	80,000	84,000	88,000	92,000	96,000	100,000	104,000	108,000	112,000	116,000	120,000	124,000	128,000	132,000	136,000	140,000	144,000	148,000	152,000	156,000	160,000	164,000	168,000	172,000	176,000	180,000	184,000	188,000	192,000	196,000	200,000	204,000	208,000	212,000	216,000	220,000	224,000	228,000	232,000	236,000	240,000	244,000	248,000	252,000	256,000	260,000	264,000	268,000	272,000	276,000	280,000
抵当権設定費用	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000	60,000
抵当権設定抹消 (土地・建物各々1個あたり1千円)	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000	2,000
抵当権設定抹消 (司法書士手数料、登記の実費)	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000	20,000
繰上げ返済手数料	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000	33,000
合計(Web契約）	375,000	401,000	427,000	453,000	479,000	505,000	531,000	557,000	583,000	609,000	635,000	661,000	687,000	713,000	739,000	765,000	791,000	817,000	843,000	869,000	895,000	921,000	947,000	973,000	999,000	1,025,000	1,051,000	1,077,000	1,103,000	1,129,000	1,155,000	1,181,000	1,207,000	1,233,000	1,259,000	1,285,000	1,311,000	1,337,000	1,363,000	1,389,000	1,415,000	1,441,000	1,467,000	1,493,000	1,519,000	1,545,000	1,571,000	1,597,000	1,623,000	1,649,000	1,675,000	1,701,000	1,727,000	1,753,000	1,779,000	1,805,000	1,831,000	1,857,000	1,883,000	1,909,000	1,935,000
合計(書面契約）	385,000	421,000	447,000	473,000	499,000	525,000	551,000	577,000	60,000	629,000	655,000	681,000	707,000	733,000	759,000	785,000	811,000	837,000	863,000	889,000	915,000	941,000	967,000	993,000	1,019,000	1,045,000	1,071,000	1,097,000	1,123,000	1,149,000	1,175,000	1,201,000	1,227,000	1,253,000	1,279,000	1,305,000	1,331,000	1,357,000	1,383,000	1,409,000	1,435,000	1,501,000	1,527,000	1,553,000	1,579,000	1,605,000	1,631,000	1,657,000	1,683,000	1,709,000	1,735,000	1,761,000	1,787,000	1,813,000	1,839,000	1,865,000	1,891,000	1,917,000	1,943,000	1,969,000	1,995,000

繰上返済手数料一覧

ネット銀行	繰上げ返済手数料(税込)
住信SBIネット銀行	【一部繰上げ】 無料 【全額繰上げ】 変動金利期間中：無料 固定金利特約期間中：33,000円
auじぶん銀行	【一部繰上げ】 無料 【全額繰上げ】 変動金利適用中：無料 固定金利適用中：33,000円
ソニー銀行	無料
PayPay銀行	【一部繰上げ】 インターネット：無料 電話：5,500円 【全額繰上げ】 33,000円
SBI新生銀行	【一部繰上げ】 インターネットバンキング：無料 【全額繰上げ】 詳細は銀行へお問合せください
イオン銀行	【一部繰上げ】 無料 【全額繰上げ】 33,000円
楽天銀行	無料

都市銀行	繰上げ返済手数料(税込)
三菱ＵＦＪ銀行	【一部繰上げ】 インターネット：無料 電話・テレビ窓口：5,500円 窓口：16,500円 【全額繰上げ」 インターネット：16,500円 電話・テレビ窓口：22,000円 窓口：33,000円
りそな銀行	【一部繰上げ】 インターネット：無料 窓口（変動金利・全期間固定）：5,500円 窓口（固定金利選択型）：33,000円 【全額繰上げ】 インターネット：受付不可 窓口（変動金利・全期間固定）：11,000円 窓口（固定金利選択型）：33,000円
みずほ銀行	【一部繰上げ】 インターネットバンキング：無料 店舗：33,000円 【全額繰上げ】 33,000円
三井住友銀行	【一部繰上げ】 インターネットバンキング：無料 窓口(専用パソコン)：5,500円 窓口(書面)：16,500円 【全額繰上げ】 インターネットバンキング：5,500円 窓口(専用パソコン)：11,000円 窓口(書面)：22,000円

フラット35	繰上げ返済手数料(税込)
住信SBIネット銀行 （保証型）	【一部繰上げ】 無料 【全額繰上げ】 33,000円
住信SBIネット銀行 （買取型）	無料
ARUHI （保証型）	【一部繰上げ】 インターネット：無料 電話・郵送(期間短縮型)：11,000円 電話・郵送(返済額軽減型)：33,000円 【全額繰上げ】 電話・郵送：55,000円
ARUHI （買取型）	無料

対面型銀行代理業	繰上げ返済手数料(税込)
SBIマネープラザ 所属銀行：住信SBIネット銀行	【一部繰上げ】 無料 【全額繰上げ】 変動金利期間中：無料 固定金利特約期間中：33,000円

審査時の必要書類

必要書類

▼本人確認用書類 　　　　　
・運転免許証まはパスポート　※両面のコピー 
・住民票の写し※世帯全員分かつ続柄ありのもの
・健康保険証のコピー※両面のコピー

▼収入証明書類 
《給与所得者》　確定申告なし
・前年度分の源泉徴収票→勤務先
・前年度分の住民税課税証明書または
　課税証明書のいづれか→勤務先or市区町村役場
※会社役員の場合、決算書一式3期分→勤務先

《給与所得者》　確定申告あり
・前年度分の源泉徴収票→勤務先
・前年度分の住民税課税証明書または
　課税証明書のいづれか→勤務先or市区町村役場
・確定申告書一式直近のもの→お客様控え
・納税証明書直近のもの→税務署
※会社役員の場合、決算書一式3期分→勤務先

《個人事業者》
・確定申告書一式3期分→お客様控え
・納税証明書直近3期分→税務署

▼返済状況確認書類 
・住宅ローンの返済（償還）予定表→お客様控えor現在の借入先 
・返済用口座通帳のコピー。直近6カ月分の返済が確認できるページ

▼物件関係書類
・不動産売買契約書全ページのコピー
・重要事項説明書全ページのコピー
・工事請負契約書全ページのコピー
・間取図・平面図のコピー
・建築確認済証のコピー
・物件のパンフレット・チラシなどのコピー
→すべてお客様控えo不動産会社

▼団体信用生命保険関連書類※借入希望額5,000万円を超える場合
・健康診断結果証明書原本→銀行HPからダウンロード


金融機関によって必要なものが異なりますので、検討している借換先に相談してみましょう。 

契約までの流れ

注意点(諸費用、審査、団信、控除)

①諸費用に関する注意点
借り換えにあたっては諸費用がかかります。諸費用の中で一番負担が大きいのが事務手数料（または保証料）です。次に抵当権設定および抹消費用、司法書士手数料などです。金利だけでなく諸費用も含んだ総支払額でシミュレーションしましょう。№８の諸費用早見表も参考にしてください。


②審査に関する注意点
借換えも新規と同様、審査があります。初めてローンを組んだ時と比べて、収入が減少している場合や転職している場合（勤続年数が短くなる。会社規模も変わったなど）注意が必要です。また返済途中で延滞があり、償還予定表との金額に差異がある場合などは審査も厳しくなるので特に注意しましょう。

③団信に関する注意点
②の審査と同様に、団信も再度審査があります。借り換えの場合、前回の団信を解約（完済と同時に解約）して再度、新たな団信に加入し直すということになります。健康状態が悪化している場合などは、審査に通らない可能性もあるので注意が必要です。団信の審査が通らなければフラット35を除いて一般の金融機関では借り換えはできません。

④その他、注意点
借りた時より金利が下がっていても、同じ一金融機関での借換えは原則できません。団信も同様に途中でプランの変更や途中解約することはできません。ただ金融機関と直接交渉して金利を下げてもらった、などの声は聞きますので、まずはチャレンジしてみるのも一つの手だと思います。

⑤住宅ローン控除に関する注意点
借り換えを行う場合、継続して住宅ローン控除を受けるには一定の条件を満たす必要があります。代表的な条件を記載しますので参考にしてください。詳細は下記をご覧ください。住宅ローン控除とは個人が住宅ローンを利用してマイホームの購入やリフォームをする際に、 所得税の控除（減税）が受けられる制度です。

《条件》
・新しい住宅ローンが当初の住宅ローン返済のためであることが明らかであること 
・住宅ローン控除を受ける人の合計所得が年間3,000万円以下であること 
・借入期間が10年以上であること
・住宅の床面積が50平方メートル以上であること　　等

・借り換え後の住宅ローン控除【条件・計算方法】
https://www.jutapon.com/media/homeloan/can-i-still-use-the-mortgage-deduction-after-refinancing-conditions-and-calculation-method/
・国税庁HP
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1233.htm