【フラット35とは】やめたほうがいい？デメリットや仕組み審査基準など解説【図解つき】

2023 3/10

2023年3月10日

フラット35について知っていますか？ここではフラット35の基礎知識から、あなたに最適な住宅ローンかどうかまでわかりやすく紹介したいと思います。これを読めばあなたがフラット35の仕組みを理解し利用に向いているかどうかが分かります。

ツネキチ

フラット35は名前だけは知っていて頭の中では何となくわかっているけど…。

ジュタポン

フラット35を実際に選ぶかどうかの判断するまでには至っていない方は読み進めることをおすすめしますよ！

全期間固定型住宅ローンを選ぶ人の多くは、
住宅金融支援機構の取り扱う「フラット35」を選んでいます。

フラット35をざっくりいうと以下の特徴があります。

全期間固定金利
機構が定める技術基準をクリアする住宅にのみ融資
多様な返済方法で変更も容易
団体信用生命保険の加入が可能

ではあなたが実際にフラット35の利用にマッチしているか、向いているかどうか確認しながら読み進めていきましょう。

以下リンク先ではフラット３５について幅広く解説もしています。
また、フラット35の金利ランキング(全プラン)もご確認頂けます。

住宅ローン【フラット35】金利ランキング(全プラン)

フラット35をわかりやすく解説

そもそもフラット35とは、長期固定金利を取り扱う住宅金融支援機構運営の住宅ローンを指します。
フラット35の「35」は返済期間のことです。返済期間が最長35年のためフラット35と呼びます。
住宅金融支援機構は、このフラット35のみを取り扱っていることで有名です。

一般の銀行の住宅ローンとの主な違い

一般的な住宅ローンは銀行などの金融機関から借り入れますが、
フラット35は、住宅金融支援機構が直接融資するわけではありません。
取扱金融機関から借り入れて、返済することになります。

近年は、信販会社や住宅金融専門会社などでもフラット35を取り扱っています。

一般銀行（民間銀行）という言葉が聞きなれないと思いますので、改めて説明すると一般銀行とはいわゆる変動金利や固定金利などの複数の金利タイプを取り扱うことが特徴的で、メガバンクや地方銀行・ネット銀行などがそれを指します。

フラット35の特徴

まず住宅ローンを検討する際に、一般銀行の住宅ローンをご覧になっている方も少なくないと思います。

ジュタポン

住宅金融支援機構がフラット35の運営をしていますが、商品として販売しているのは、銀行などの金融機関となります。あくまで住宅金融支援機構は、融資をしている機関で、あなたが申し込む場合は、販売代理の各金融機関（一般銀行）からフラット35を申し込む形になります。

ツネキチ

住宅金融支援機構に直接借り入れるわけではないのね。

フラット35の借り入れ条件

ジュタポン

フラット35の借入条件は、一般の住宅ローンよりも明確になっています。

フラット35の借り入れ条件は以下の通りです。

借り入れられる金額	100万円以上8,000万円以下（1万円単位）建設費または購入費用としての用途
借入期間	15年以上申込み者本人または連帯債務者が満60歳以上の場合は10年
借り入れられる金利	全期間固定金利である「フラット35S」「フラット35子育て支援型・地域活性型」「フラット35リノベ」が対象
返済方法	元利均等毎月払いか元金均等毎月払いを選択できます。ボーナス払いも可。
担保	借入対象となる住宅およびその敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定。
保証人	不要
団体信用生命保険	任意
火災保険	必須
融資手数料・物件検査手数料	取扱金融機関によって異なる
保証料・繰上返済手数料	不要
収入合算できる条件	収入合算できる金額は、収入合算者の年収の全額まで可能。以下の全ての要件に当てはまる方を対象（1）申込みご本人の親、子、配偶者など（2）申込時の年齢が満70歳未満の方（3）申込みご本人と同居する方（4）連帯債務者になる方

参考サイト：https://www.flat35.com/loan/flat35/conditions.html

フラット35の団信は任意

一般の住宅ローンであれば、団体信用生命保険（略して団信）の加入は必須になります。住宅ローンの借り入れ条件に問題が無くても、健康上の理由などで団信に加入できない場合があります。フラット35では、一部を除き団信の加入は任意のものとなっています。
健康上で心配な方もフラット35での住宅ローン加入がしやすいものとなっています。

団信が任意である一方、加入しない場合には、0.2%前後の金利が引き下げられます。 また、フラット35の商品の中には、団信が必須の「保証型」フラット35というものもあります。団信非加入を希望する場合、そのフラット35が対応しているかどうかもチェックする必要があります。

全期間固定金利

全期間固定金利はフラット35の一番の特徴的な部分です。
フラット35の金利タイプは、全期間固定の金利タイプとなっており、融資実行時の金利がずっと続きます。
一般の住宅ローンでは変動金利は固定金利など定期的に金利が変動する、あるいは一定の期間のみ固定の金利で借りれることができる商品を扱っているのが特徴です。

毎月の返済額が確定していて、返済中に金利が上昇したとしても返済額は増加しません。

フラット35のメリットは長期にわたる借入期間の中で金利が一定のため、
長期のお金の計画がしやすい設計になっています。

しかし、フラット35は長期固定金利であるため社会情勢に伴った金利の変動には対応ができません。
一般銀行の取り扱う変動金利であれば、その時に応じた金利で借り入れることができます。

ジュタポン

将来の生活の計画を重視するようであれば、フラット35はおすすめできる点になります。

	メリット	デメリット
全期間固定金利	長期に計画的な返済がしやすく金利上昇の影響を受けない	他の金利タイプより金利が高い
固定期間選択型金利	一定期間固定ができ計画しやすい	期間終了後の金利が高い場合がある
変動金利	金利が低い	金利変動・上昇リスクがある

機構が定める技術基準をクリアする住宅にのみ融資

一般の住宅ローンは職業や年収など借入者本人の評価を重視します。
一方、フラット35は、借り入れ条件が一定の住宅基準をクリアした住宅に対し融資を行います。

住宅の質や機能性が高いことで借り入れることができるということです。
フラット35にはもう一つ上の基準があり、フラット35Sというものがあります。
フラット35よりも高い住宅基準をクリアした住宅はフラット35Sの借り入れが可能になります。

フラット35の基準

耐久性に配慮した住宅
省エネルギー性に配慮した住宅

フラット35Sの基準

フラット35の基準に加え、
以下のいずれか1つ以上の基準を満たす

省エネルギー性に優れた住宅
耐震性に優れた住宅
バリアフリー性に優れた住宅
耐久性・可変性に優れた住宅

フラット35Sは一定期間の金利の引き下げに対応します。
借り入れ金利を10年間年0.6％引き下げる金利Aプランや借り入れ金利を5年間年0.6％引き下げる金利Bプランの二種類があります。適用対象となるのは、家を新築する場合と購入する場合（中古住宅を含む）です。

フラット35Sのプラン	適用内容
Aプラン	10年間金利を0.6%引下げ
Bプラン	5年間金利を0.6%引下げ

フラット35のプラン

フラット35を選ぶのであれば、一定の住宅基準を満たすことが必要です。
さらに優良な技術基準を満たす住宅であれば、一時的な金利の引き下げにも対応しており、
住宅の機能が良くなるばかりか借り入れの優遇もあり一石二鳥です。

ツネキチ

フラット35Sも非常に魅力的だね！

ジュタポン

>>よりフラット35Sについて知りたい方はこちらをチェック

多様な返済方法で変更も容易

返済期間が長期に渡るため、借り入れた後に子供の教育費や収入が減ってしまうなど、家計の経済状況にも変化が起こります。
フラット35では大きく分けて３つの返済方法タイプがあり、これら３つのタイプを組み合わせることも可能です。

	こんな時に	対応内容
Aタイプ	収入が減ってしまった	返済期間の延長
Bタイプ	教育費や医療費で一定期間支出が多くなる	一定期間、返済額を減額
Cタイプ	ボーナスが減ってしまった	・ボーナス返済分の返済額変更・ボーナス返済の取りやめ

また、返済方法の変更にはその後の返済の継続が可能であることの審査があります。
このように不測の事態にも柔軟に対応できるのがフラット35の良い点でもあります。

団体信用生命保険の加入が可能

基本的に一般の住宅ローンを借り入れる際には団体信用生命保険（以下、団信）の加入が必須になります。
フラット35では、団信への加入は任意となっています。
任意となる分、借り入れ金利も低くなります。

フラット35では団信の加入が可能なものとそうでないものがあります。
フラット35買取型と保証型で団信の取り扱いが分かれます。

借入タイプ	金利	団信の加入
フラット35買取型	–	任意
フラット35保証型	買取型と比べ金利が低い	任意だが、金融機関指定の団信加入必須の場合がある。

買取型は保証型と比べ金利は高いですが任意の加入が可能です。
一方保証型は買取型と比べ金利は低いですが、金融機関によっては団信加入必須のケースがあります。

「金利も低く団信も任意で加入したい！」

という方であれば、保証型のフラット35の選択となります。