【年収別】住宅ローンの負担はどのぐらい？返済中の人に聞きました

住宅ローンの「借り入れ可能」な金額と「返済可能」な金額はまったく別のものです。
既に住宅ローンを組んでいる人へ、年収別にどのぐらいの住宅ローンを返済しているのかアンケートをとりました。

【年収別】住宅ローンの負担はどのぐらい？返済中の人に聞きました

今回のアンケートでは75人が年収を答えてくれました。さっそく人数順に回答を見てみましょう。

年収400万円台・500万円台の住宅ローン（全体の33%）

多数派！年収500万円台

最も多かったのが、年収500万円台(13人)です。
しかし、年収500万円台であっても住宅ローンに対する負担が重いと感じる人と、負担に感じない人がいるようです。

• 住宅ローンが負担だと感じる人の意見…7人

住宅ローンを組んだ当初よりも年収が思うように上がっていかなかったり、
子供の教育費が想定以上にかかっていたりして、返済が負担に感じているようです。

• 住宅ローンを負担に感じていない人の意見…6人

賃貸物件に住む場合と同程度の返済額にしているため、住宅ローンの返済の負担は軽いという意見がありました。
また、親に援助してもらって毎月の返済額を減らしているという裏技を使った意見もありました。

給料減で返済がつらい。年収400万円台

年収400万円台は12人いました。

• 住宅ローンが負担だと感じる人の意見…8人

共働きならば余裕は生まれるかもしれないが、育児などでご主人1人の収入で負担だと感じています。また、返済期間が長く、年収のうちの一定額が住宅ローンで消えてしまうという精神負担もあるようです。

• 住宅ローンを負担に感じていない人の意見…4人

こちらでも、賃貸物件の家賃と比較しても同額を住宅ローンで返済するのであれば、マイホームを買ってしまったほうがいいと判断しているようです。家賃の支払いができるのであれば、住宅ローンの返済も問題ないと考えていることがうかがえます。

年収600万円台・800万円台の住宅ローン（全体の30%）

余裕がありそうな年収600万円台でも教育費が負担に

年収600万円台は11人いました。

• 住宅ローンが負担だと感じる人の意見…8人

・常に返済残高が気になるので。年収は600万円。(40代/女性/専業主婦)

年収600万円となると、月収にして約50万円。相当、余裕があると想像してしまいますが、現実はそうでもないようです。40～50代の人の回答が多いので、金利が高いときに住宅ローンを組んだのかもしれません。

• 住宅ローンを負担に感じていない人の意見…3人

こちらでは、返済計画をしっかり立てていて、無理のない返済額にしているという意見があります。
また、低い金利で住宅ローンを組めているので、負担に感じていることはないようです。

物件の価格が高いのかも。年収800万円台

年収800万円台は10人いました。

• 住宅ローンが負担だと感じる人の意見…6人

年収が800万円もあれば、住宅ローンの返済以外にも資金に余裕が生まれそうなものですが、返済が負担だと感じている人も多くいました。もしかしたら、物件の価格自体が高いのかもしれません。

• 住宅ローンを負担に感じていない人の意見…4人

収入に余裕があるからというよりも、低金利で住宅ローンが組めて月々の返済額に余裕が生まれたから返済が楽だと感じているようです。

年収300万円台・700万円台の住宅ローン（全体の20%）

返済でギリギリの生活？　年収300万円台

年収300万円台は8人いました。

• 住宅ローンが負担だと感じる人の意見…5人

20～30代の回答が中心です。住宅ローンを組んだばかりで、先々の事を見ると不安になっているのではないでしょうか。また、子供ができたばかりで何かと出費がかさむのも住宅ローンを負担に感じている要因かもしれません。

• 住宅ローンを負担に感じていない人の意見…3人

賃貸でも十分に生活できる範囲で返済額を設定しているから余裕があるということです。
この先、住んでいけば修繕費などもかかるので、貯金もしっかりしていきたいですね。

ボーナス払いが意外と苦しい？　年収700万円台

年収700万円台は7人いました。

住宅ローンが負担だと感じる人の意見…5人

住宅ローンを組んだ当初と収入の状況が変わってしまったり、ボーナス払いが多く、負担に感じているようです。また、物件自体に納得していなく、返済がというよりも精神的に負担に感じている人もいました。

• 住宅ローンを負担に感じていない人の意見…2人

十分な収入であることや、固定金利を選択しているため、金利変動による不安がないという心の余裕が見て取れます。

年収900万円台・1,000万円台の住宅ローン（全体の10%）

年収が900～1,000万円あっても住宅ローン返済はつらい？

年収900万円台が4人、年収1000万円台も4人いました。

【年収900万円台】

• 住宅ローンが負担だと感じる人の意見…2人

• 住宅ローンを負担に感じていない人の意見…2人

【年収1000万円台】

• 住宅ローンが負担だと感じる人の意見…3人

• 住宅ローンを負担に感じていない人の意見…1人

やはり、この年収になると40～50代の人の意見が中心になってきます。この年代の子供は大学の費用がかかってくるため、返済が負担になるということになるのでしょう。また、負担に感じていない人は、返済計画がうまく進んでいるようです。

年収が高い人と低い人の少数派の意見は正反対

ここからは少数派です。
年収200万円台が1人、年収100万円台が1人となっています。
どちらも、住宅ローンの返済は負担であると感じています。

【年収200万円台】

【年収100万円台】

こちらでは、住宅ローンを組んだときよりも大幅に給料が下がってしまい、住宅ローンの返済は負担になってしまっているようです。

また、年収がかなり高い人も少数ですがいました。
年収1200万円が2人、年収1500万円が1人となっています。
年収1200万円あれば、かなりの余裕があるはずなのに、住宅ローンの返済が負担に感じているようです。

【年収1200万円台】

・子供の学校を変えずに済む土地を探して注文住宅を建てました。およそ1200万円の年収で、借入当時が新築でした。(40代/女性/専業主婦)

どちらも、教育にお金がかかってしまい、返済が負担であると感じています。

一方、年収1500万円は余裕があるようです。というのも、回答者は学生で、親のケースを答えてくれています。

【年収1500万円】

十分な頭金を用意できたので、月々の返済額に余裕があるようです。

住宅ローンの借入可能額とは

下記は年収別および金融機関別に借りられそうな金額を一覧表にしたものです。

銀行名を出すわけにいかないので、「審査が厳しい」「通常の審査」「審査が通りやすい」「フラット35」と金融機関を4つに大別しました。
金額の算出について、金融機関は年収によって一律に決められるわけではなく、勤務先の状況など様々な要素によって算出されるので、「楽々審査通過」「普通」「チャレンジライン」と3つに分けて出しました。「チャレンジライン」以下の金額であれば審査に通る可能性がありますので望みを捨てないように。
フラット35については審査基準が公表されていますので、「限度額」内であれば基本的には審査に通ります。

• 上記日付現在の基準ですので、審査の時期によって基準が変わる可能性があります。
• 金額はあくまで目安となり、実際に審査を掛けて算出されます。現在お支払い中のショッピングローン等がある場合は金額が下がる可能性があります。
• 年収は原則として前年度の源泉徴収票などの金額をもとにしてください。転職したてなどで前年度の年収がわからないときは、今年支給された給料を働いた月数で割った後に12か月を掛けると大体の年収がわかります。

上記の「借入可能な目安金額」に「自分で持っている現金」を足したものが「予算」と考えてよいと思います。
チラシなどに告知されている物件金額が「予算」内であれば、見学へ行っても「全くの予算外」だったという無駄足は少なくなるでしょう。

住宅ローンの計算は目安、年収や借り入れ額、頭金によって異なる

住宅ローンの借り入れ可能額の計算は、頭金の有無によっても変わります。また、年収などによっても借り入れ可能額には各金融機関で違いがありますし、選択可能な住宅ローン金利にも違いが生じます。各金融機関のウエブサイトなどにも、年収などの簡単な入力で利用可能額がわかるシミュレーションが用意されています。

しかし、これらはあくまで目安となりますので、実際の融資額と異なる場合もあります。
返済可能額や年収から借り入れ額を決定する場合は、できるだけ厳しく計算する方が良いでしょう。
なぜなら、住宅購入後も維持費や税金などの様々な諸費用が必要となるからです。

また、病気などで年収が著しく減少する場合も考えられます。正しいシミュレーションをするのはなかなか難しいので、ファイナンシャルプランナー等に相談するのがおすすめです。

住宅ローンの金利が低いと借入可能額も高くなる！

借入金利が高くなると、同じ総返済負担率で月々の返済額が同じでも、その中の利息の割合は高くなり、返済する元本の割合は少なくなります。月々の返済金額の中で返済する元本の金額が少なくなるため、借入可能額が少なくなるのです。

では、金利によって借入可能額がどのくらい変わるのでしょうか？　年収500万円、借入期間30年、固定金利、元利均等返済で住宅ローンを借りた場合をシミュレーションしてみましょう。

【各金利のシミュレーション】

年収	借入期間	総返済負担率	月々の返済額	金利	借入可能額
500万円	30年	30％	14.6万円	1％	4,534万円
500万円	30年	30％	14.6万円	2％	3,945万円
500万円	30年	30％	14.6万円	3％	3,459万円

借入金利が1％の場合は2％に比べて借入可能額が589万円高くなります。
このことからも、金利が低ければ低いほど、借入可能額が上がることが分かります。

銀行などの金融機関のシミュレーションツールを活用

マイホームの物件は、理想に近いものを選びたいものです。そのためには資金が必要になります。気になる借入可能額を簡単試算できるのが、各金融機関で提供しているシミュレーションツールです。

例えば、住宅金融支援機構では【フラット35】または【フラット35S】などを利用したい方向けに「年収から借入可能額を計算」することができます。
必要項目は以下の5つです。

• 年収
• 融資金利
• 返済期間
• 返済方法
• 他の借入金

通勤途中でもスマホから計算が簡単にできますので、いくつかの金融機関を複数検討したい場合は、それぞれのサイトのツールを利用してみましょう。
借り入れの申し込みのための事前準備としてとても役立ちます。

住宅ローンの借入額は年収の何倍が目安？

住宅ローンの年間返済額を考える

テレビや雑誌などでは「購入価格のうち頭金で20％、住宅ローンで80％をまかなう」や、「年間返済額は年収の25％に収める」という借り入れ方法を多く聞きます。しかし、以前と比べ低金利となった今、頭金を購入価格の20％も用意できている方は少ないように感じられます。

たしかに、住宅ローンを組むとき、単純に借り入れ可能な金額から換算すると、年間返済額が年収の35％から40％まで借り入れこともできる場合があります。しかし、”借り入れ可能”な金額と”返済可能”な金額はまったく別もの。

年収400万円の方なら年間80万円(400万円×20％)、月々6～7万円が返済額となります。

住宅ローンの年間返済額は、年収の20％に抑える

一般的に年収に対する住宅ローンの返済負担率は25%以内に収えるのが安心といわれています。この25%という数値はどこから来ているのでしょうか。
額面年収400万円の方の、一般的な支出事例をご紹介します。

支出内訳

項目	金額
生活費(食費・交遊費他)	160万円
貯蓄(額面40%)	60万円
社会保険料他(額面20%)	80万円
支出合計	300万円

上の表によると、残額は100万円(= 400万円 -300万円)となります。
この100万円を400万円で割った数値が25%です。

「住宅ローンの年間返済金額は年収の25%までＯＫ」と思うかもしれませんが、その算出方法にも落とし穴があります。
その理由として、返済シミュレーション時には勘定していなかったマンション管理費、修繕積立金が月々の出費として上乗せされ、さらには固定資産税も考慮した場合、結果的に、住宅ローンの返済額にこれら費用も含めると、年間支払い額は年収の25％になるケースが多いためです。

新築マンションの場合は購入して5年までは固定資産税が半額になります。つまり、5年後からはそれまでの倍額の固定資産税を支払う必要があります。

また、マンションの管理費や修繕積立金が月々の出費として上乗せされます。

一戸建ての場合も、4年目以降支払う固定資産税が半額から満額になるほか、マンションでいうところの修繕積立金は自分で蓄えていく必要があります。
つまり、住宅関係の年間支払い額を年収の25％に収めるために、住宅ローン自体の借り入れ金額は年収20％に抑えるのがベストといえるでしょう。

家族形態ごとの物件選び

最後に、お金だけではなく家族形態によって物件選びをする際のポイントをお伝えします。
実際に数多くの物件購入をサポートしてきた専門家が、自らの経験を踏まえて解説します。

シングルの方

一般的には戸建て住宅を検討するケースは少なく、マンションを検討するケースが多いです。
プロの立場から申し上げても、マンションの方がお勧めです。
シングルの方は物理的にそんなに広さを必要としないし、家を空けることが多いので、セキュリティ面でもマンションの方が使い勝手が優れています。

私から一言付け加えるとしたら、シングルの方々は特に将来の売却や賃貸に出すなどの展開になった時のことも考えて家選びをした方が良いということです。
年齢にもよりますが、これから結婚がある可能性もありますし、もう少し年齢が上の方なら介護施設などに入居の際の資金調達の手段としても有効になるからです。

将来の売却や賃貸のことを考えて家選びをすると、自分があまり重要視しない項目も取り入れて検討する必要があります。具体例を挙げると車通勤のシングル男性は「家が駅から近いこと」について重要視しませんが、将来の売却のことを考慮すると、このことについても検討の要素として入れる必要性が出てきます。

夫婦のみの方

シングルの方と同じでマンション検討が多いですが、子供を作ることを考えているようであれば2LDKくらいは欲しいところです。予算的に難しい場合には1LDKも視野に入れるのもよいですが、一生住む広さとしては足りなくなることも考えられます。その場合はシングルの方と同じように売却や賃貸も頭に入れた家選びが必要です。

実務上では間取りの取り方も問題になる事例が多いです。今は1LDKやスタジオタイプなどで2人で広く使いたいけれど、将来子供ができたら2LDKが欲しいという事例によく出くわします。
その時になったら売却や賃貸を頭に入れることは先にも紹介しましたが、可動間仕切りやウォールドア備えた間取りの物件をチョイスし、将来の変化に対応できやすくするのも一つです。

3人ファミリーの方

2LDKでも十分に暮らせる家族構成なのでマンションを選ぶ事例が目立ちます。中学生以上のお子様をお持ちの家庭で、独立した部屋が必要だと、「独立した6畳の洋室とウォールドアでリビング脇に4畳半の洋室」みたいな2LDKだと独立性が十分に保たれないので、住んでからネックになる事例があります。

そうなると独立性の保たれた2部屋を備えた2LDKを探そうとなるのですが、実はこういった2LDKは市場にはあまり出回っていません。理由としては、独立性を保とうとすると、通路を確保する必要が出て廊下の面積が多くなります。従って専有面積を増やさなくてはいけません。専有面積が上がると価格も上がります。

価格の張った2LDKは売りにくいので、マンション開発業者の立場から考えると「この専有面積が取るなら、2LDKではなく、3LDKの間取りにしてしまおう」ということになり、数が少なくなってしまうのです。
実務上では、3人家族でマンションを希望の方々には55㎡から60㎡前半のコンパクトな3LDK物件を探して、お勧めすることが多くなっています。

同じ3人家族でも将来4人になる可能性がある3人家族の方々だと、一戸建の事例もちらほら見かけますがそんなに多くないような気がします。私が都市部でお仕事させていただいていることもあるかと思いますが、土地代が高く、予算内で一戸建てを探そうとすると15坪～20坪程度の狭小3階建ての一戸建てとなってくることが多いからです。

急階段でつながれた各フロアの移動ネック、リビングと各人の居室が別となることによる子供の教育上の問題等々の問題を考えると無理もないと思います。
年齢が若く、子供も小さいとなると、転勤や転職、子供の学校の都合などが将来発生することも考えられ、シングルや2人家族と同じく売却や賃貸に出すことも考慮に入れると一戸建てはそう言った面では格段に分が悪いので、敬遠されるのかもしれません。

4人ファミリーの方

検討するエリアによっては一戸建てが選択肢に入ってきます。家の中の物理的な広さを気にしてそのような判断になるのは想像つくと思いますが、ここでもプロの見解を一つ入れるなら、マンションをチョイスした時の「自転車置き場」、「バイク置き場」問題の話を検討しなくてはいけないと思います。

戸建ては自分の敷地に置けばいいですが、マンションは共同の自転車置き場やバイク置き場を使うので、設置台数によっては自分の家族が所有する自転車やバイクを置けない可能性が出てきます。設置状況や空き状況を確認しておきましょう。自転車についてはマンション共用のレンタサイクルが設置されていたり、行政のレンタサイクルがある自治体もあるので、それらでことが足りるのかも合わせて検討しましょう。

間取りについては、子供の男女構成によって必要とされる間取りが違ってきます。同性の2人であれば同じ部屋で過ごしてもらう手を使うと、そんなに広い間取りを検討しなくて済む場合があります。異性の2人であれば別々の部屋が必要だとのジャッジを下す人が多く、3ＬＤＫが最低でも必要になってくると思います。

5人ファミリーの方

4人ファミリー編で話した「自転車・バイク問題」が顕在化するとともに、物理的に3LDKや4LDKが必要になってくるので、戸建ての要望が強くなってくる構成です。夫婦+子供3人という構成だと3LDKマンションも選択肢に入る人もいますが、夫婦+子供1人+両親のような構成だと、きっちりプライベートの空間を作る必要も出てきますので、マンションなら4LDK、もしくは戸建ての選択肢を取ることが多いです。4LDKのマンションは市場への出物が少なく、あったとしても郊外立地が増えるので、同じような値段で戸建てが手に入るケースも出てきます。

自動車が2台必要なお客様だとマンションで2台の駐車場確保は難しいので、戸建てへの要望が強くなります。マンションを検討するなら、敷地外の駐車場確保ができるのか周辺を予めリサーチしておくとスムーズに検討が進みます。

無理のない返済とライフスタイルの計画を

いかがでしょうか？

私が今まで対応した事例を思い出しながら、ノウハウ本には載っていない問題も交えて書いたつもりです。住宅販売は「お客さんの要望」を「限られた予算の中に存在する現実の世界」にどれだけ忠実に落とし込めるのかが勝負と感じています。

希望エリア、予算の算出が決まったら、自分の家族構成や将来のビジョン、家への要望事項を恥ずかしがらずにぶつけてみましょう。優れた営業担当なら必ず形にしてくれると思います。