住宅ローンのオーバーローンとは？住宅購入時と任意売却時

2023年4月19日

住宅ローンはかなり大きな金額を扱うので、慎重に検討しなければなりません。また、オーバーローンやフルローンといった問題もあります。
資金面での計画をしっかりと立てておかないと、返済が困難になり、住宅を失った上で借金まで背負うことになりかねません。

住宅ローンのオーバーローンとは？住宅購入時と任意売却時

借り入れ時に住宅ローンを多めに借りるオーバーローン

住宅ローンを銀行等と組む際に、本来住宅に必要な額以上の金額を融資してもらう行為はオーバーローンと呼ばれています。これは、法律に抵触する行為です。というのも、融資されたお金は、ある一定の目的に使用しなければならず、だからこそ銀行等が融資をする際には、ほとんどの場合で、その融資が必要な理由を問うてきます。

住宅ローンは住宅を買うためのローンなので、それ以上の金額を借りて、それを自分の好きに使う行為は、融資されたお金を私的に使うことに該当し、法律違反です。

オーバーローンが発覚した場合には、融資された金額を一括で返済しなければならないペナルティが付きます。
本来30年近くかけて返すはずの金額を一括で返済することは困難であり、さらに住宅を売却したとしても、満額を用意できるわけではないので、さらにリスクが高まります。

自宅を売却しても住宅ローンが残るオーバーローン(担保不足)

住宅ローンを組む際には必ず担保が必要で、担保になる物件は返済が困難になった際に売却されて残額と相殺されます。
新築の物件を購入する際にはそれ自体が担保になり、売却した時の金額も安定することが予想されるので、銀行からの信頼も低くありません。

しかし、中古物件等を購入し、その物件を担保にする場合には注意が必要です。

中古物件は、売却してもそこまでの金額にならないことが多いです。また、返済期間中に価格が暴落する危険性もはらんでいます。そのため、万が一のことがあっても、銀行等が全額を回収できなくなる恐れがあり、信頼度が低い担保として扱われやすいです。銀行等からすると、相対的なオーバーローンと同じことなので、融資の際にもより慎重な対応になりがちです。

住宅のフルローンについて

住宅ローンを組む際には、住宅に係る費用のうち70～80％ほどを借り入れすることが多く、残りは頭金として最初に納めます。一方で、最初から住宅に係る費用の100％を融資してもらうフルローンの形式をとるケースも少なくありません。

しかし、銀行等は、融資額があまりにも多くなりすぎると、返済に対する信頼を下げてきます。
また、返済にかけられる期間は長くても30～35年であることが多いので、融資額が大きいと月々の負担が重くなります。融資額に対して利息が発生するので、その影響も無視できません。

さらに、万が一収入が不安定になった際に、返済が滞りやすくなり、家を売却しても残額に到達せず借金だけが残るリスクも増大するので、銀行等もフルローン希望のケースでは慎重になりがちです。余裕をもって住宅ローンを組むために、少なくとも15％、余裕があるなら40～50％は頭金として支払っておかないと、返済が窮屈になりやすいです。