住宅ローンの団信(団体信用生命保険)に入る意味は?

住宅ローンを借りる際に、強制加入もしくは任意加入となる団信(団体信用生命保険)について、意識しておきたい点を解説します。


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住宅ローンと生命保険

丸尾 健

丸尾 健 株式会社N&Bファイナンシャル・コンサルティング 代表取締役

大学卒業後、大手商社系ハウスメーカーの店長職を経て国内金融機関のファイナンシャル・プランニング部門に転職。2009年9月に独立し、株式会社N&Bファイナンシャル・コンサルティングを設立。FP経験現在11年目。新規年間相談件数120件前後、面談累計件数1,200件以上。主に個別相談を中心に活動する実務家FP。

団体信用生命保険(団信)とは-住宅ローンと生命保険の関係-

通常、住宅ローンを組む際には団体信用生命保険(以下、団信)に加入することになります。債務者(住宅ローンを借りる方)が亡くなった場合、住宅ローンを支払えなくなり家族は大変なことになります。そのときに、ローン残債を死亡保険でまかない全額返済するという仕組みです。

団信を引き受ける生命保険会社は、いくつかあります。基本的に銀行と保険会社が提携していて、ローン利用者が銀行を通して保険に入る形です。
保険料は銀行負担となるのが一般的です。その場合は住宅ローンを組む際に銀行が提携している保険会社の団信に加入することになるわけです。もしものことがあってローンを支払えなくなった場合に家族も困りますが銀行も困るからです。

ただし、すべての銀行が団信保険料を負担してくれるわけではありません。一部の銀行ではローン利用者が支払うこともあります。また、住宅金融支援機構「フラット35」の場合、団信の加入は任意です。フラット35の場合は年率約0.358%でローン利用者が保険料を負担します。保険料は残債に対してなので、残債が少なくなっていくと経年で自己負担する、団体信用生命保険料は減っていきます。

2017年10月より、フラット35における団体信用生命保険加入の制度が変更になりました。
どのような変更があったのかは後述します。

団体信用生命保険は残された家族の経済的な負担減と、銀行の債権回収リスクを同時に行う仕組みです。
住宅本舗では、複数の金融機関に一括で審査申し込みできるサービスを運営しています。 全疾病保障付き住宅ローンはもちろん、複数の金融機関へ仮審査申し込みが可能です。

2017年10月 フラット35の団信制度変更

主な変更点は2点です。

1つ目は、今までフラット35において団体信用生命保険は「外枠方式」という形をとっていたため、毎月の住宅ローン返済とは別に、年に1回保険料の支払いがありました。
今回の変更で、この保険料が毎月の住宅ローン金利に含まれるようになりました。
住宅ローンを借りる方にとっては、金利に含まれたことで一般銀行と比較検討する上でわかりやすくなりました。

2つ目は、フラット35S の引き下げ金利幅が0.30%→0.25%に減少しました。
フラット35S は融資を受ける建物が、住宅金融支援機構の所定の基準を満たすと受けられる優遇のことです。この優遇幅が縮小されることになりました。

これからフラット35の借り入れを検討する方への注意点

大きな変更は上記2点ですが、借り入れをする側にとってはやや不利になったことがあります。

フラット35は2017年9月と2017年10月で実質金利に変更はありませんでした。
団信の保険料は2017年9月までが外枠+0.358%だったのですが、10月は+0.28%となりました。
すなわち、金利が変わらなかった一方で保険料が0.078%下がったこととなり、実質金利でやや引下げということになります。

しかし、「フラット35で満額お借り入れしたい」という方にとっては審査金利(※)が団体信用生命保険料上乗せの金利に変わってしまいました。
これは、審査金利が1.08%+0.28%→1.36%になったということになります。

※審査金利:金融機関が借り入れ希望者を審査する際に、年収などから返済可能金額を算出する際に使用する金利です。通常、実際に貸し出す金利よりも負荷をかけた(高い)金利で計算しますが、フラット35は実際に貸し出す金利で計算されます。すなわち借入金額は大きく借りやすいローンとなっています。

この点について年収500万円の方で比較してみましょう。

審査金利 借入可能額 差額
2017年9月 1.08% 5,099万円
2017年10月 1.36% 4,572万円 -227万円

表は左右にスクロールできます。

9月中であれば計算上は5,099万円まで借入可能であったものが、10月になった瞬間に4,872万円までの借入可能額に下がってしまいました。
その差、227万円です。
227万円の自己資金を追加で用意することは、それなりに大変なことではないかと思います。

これは、審査基準が変わったということだけでなく、金利が上昇すれば借入可能額が下がるということと同様です。今後、新規の購入計画や借換え計画をされている方にとっては、注意すべきポイントとなるでしょう。

団体信用生命保険(団信)は金融機関によって違いがある

住宅ローン借り入れ時に加入する団体信用生命保険その違いとは

【質問】
住宅ローン借り入れ時に加入する団体信用生命保険の保険金、
支払われる条件は金融機関毎に違いがあることをご存知ですか?

【回答数】
いいえ:63
はい:37

全体の6割が団信の違いは知らなかったと回答

・加入する保険の会社や種類によって保険金の支払われる条件が変わるのは普通だと思いますが、金融機関によって違いがあるとは思いませんでした。(50代/男性/自由業・フリーランス)

・どこの銀行も条件は皆同じかと思っていましたが、条件が違うことは知りませんでした。(40代/女性/会社員)

・全部一緒だと思っていた。銀行の違いは、金利と繰越返済する時の金額条件と手数料くらいだと思っていた。(30代/女性/会社員)

・住宅販売会社の勧められた銀行でお願いしたので、何もわからないままでした。(40代/女性/パートアルバイト)

団信も含めてしっかり比較すべき

・団体信用生命保険も生命保険の一種なので、金融機関によって支払い条件の違いがあるのは当然といえます。民間銀行では、掛け金は銀行負担なので無料ですが、生命保険が拡張された介護付きや疾病保証付きは、基本的には有料です。費用とメリットをよく考えて検討しましょう。(50代/女性/専業主婦)

・それは金利が金融機関毎に違いがあるのと同じことではないでしょうか。(30代/男性/会社員)

・銀行により金利が違うのはもちろん、団体信用生命保険の内容も違います。三大疾病にかかるとその後の支払いが免除されるような商品もあります。(20代/女性/自由業・フリーランス)

団体信用生命保険の特約とは

医療の技術は年々発達しています。ひと昔前であれば死に至った病気も治ったり、延命できたりというケースも増えています。それ自体は素晴らしいことなのですが、喜んでばかりはいられません。

大きな病気になったが、一命は取り留めた。しかし働けない。
働くことが出来なくなったので、収入はなくなってしまう。

その時は団体信用生命保険は機能しません。これを非常に大きなリスクとなります。住宅ローンを返済している人の本当のリスクはここにあるのだと思っています。

代表的な病気といえば何でしょう。日本人の死亡原因約6割ともいわれる「がん、脳卒中、心筋梗塞」の3大疾病です。 団体信用生命保険も特約という形でこのような状況に合わせるよう、進化しています。

一般的に、特約つき団信の保険料はローン利用者負担です。0.2-0.3%といった上乗せで安心感を買うという選択肢が用意されていることになります。
このような団体信用生命保険を選べば、死亡・高度障害にプラスして、3大疾病になって働けない場合にローン返済が滞ることをリスクヘッジできます。

癌(がん)の人は住宅ローンを組めるのか

住宅ローンを組む際、多くの金融機関では団信(団体信用生命保険)への加入が必須となります。
この団信への加入には審査を通る必要があり、生命保険や医療保険と同じく過去の病気や手術歴も審査の対象となります。団信に加入する為の審査書では過去3年以内の重度の病気や手術歴が問われます。

つまり、過去3年以内に癌(がん)などの重い病気をした方、もしくは現在治療中の方は団信に加入するのが難しくなります。団信に加入できなければ住宅ローンに加入する事は当然、難しくなります。ただし、癌(がん)や心臓病などの重い病気の経験があっても、完治から3年以上経っていれば団信に加入することは可能です。

がん保険付き住宅ローンを借りた谷本さんの場合

団体信用生命保険(団信)の比較

金融機関毎に用意する団信プランを比較してみましょう。今回、団信に特徴がある、りそな銀行と住信SBIネット銀行を取り上げます。

金融機関 住信SBIネット銀行
商品名 全疾病保障
保険料 0円
※12ヶ月間は月々の
返済額のみの保障
保障内容 精神障がい等を除く全疾病

 

表は左右にスクロールできます。

団信保険料が住宅ローンに組み込まれています。
2017年6月より、従来の8疾病保障から、精神障がい等を除く全ての病気・ケガでも保障する、全疾病保障の形に変更となりました。
ただし注意すべき点は、例えば疾病や疾患と認定されても、月々のローン返済分のみ支払われ、12ヶ月以内働けるようになった場合は、ローン返済が継続する点です。

金融機関 りそな銀行
商品名 団信革命
保険料 通常の住宅ローンに
+0.3%上乗せ
保障内容 ・3大疾病(ガン・急性心筋梗塞・脳卒中)
・16の特定状態
・一定の要介護認定を受けた状態

表は左右にスクロールできます。

ガン・急性心筋梗塞・脳卒中という3大疾病のほか、16種類の身体障害が起こってしまった場合、さらには要介護認定された場合でも、住宅ローン残高が0円になります。
また、りそな銀行の場合は上記のような状態になった際、仕事が続けられる場合でも保険金が支払われるケースもあります。
より幅広い身体のリスクに備えたい場合には、りそな銀行の『団信革命』が合うといえそうです。

団体信用生命保険の保障内容をちゃんと把握できているか

特約つき団信は、死亡保障のみならず特定の病気で働けなくなった場合にローン返済を代わりにしてくれる保険商品ですが、その特約の内容はしっかりと見極める必要があります。
保障内容は、金融機関が用意している団信によって様々です。

例えば、がんと確定診断された場合。
特約内容によって、すぐにローン一括返済が実行される場合もあれば、すぐに実行されない場合もあります。期間を指定してその間の住宅ローン返済は免除されますが、一括返済実行はその後という特約内容に設定されている場合もあります。

3大疾病付団体信用生命保険と同じような言葉で、宣伝されていても、内容は大きく異なる場合もありますので、ここはしっかり把握しておかないと、リスクヘッジしたつもりで終わってしまう可能性があるわけです。

病気への備えは生命保険でしている方も多いと思います。
団信の内容と生命保険で加入している内容が重なっていれば、それは保険料の無駄遣いになっている場合もあります。

重要なことは、住宅ローンを借りる人にとっては死亡以外の大きな病気で働けなくなった場合のリスクをケアしておく必要があることです。死亡保障は団信があるということは皆さんご存知でしょうが、病気になって住宅ローンを支払えなくなったらどうしよう、最悪なケースは病気で働けなくなり、収入が減少した場合、家まで手放さなければならなくなるということのリスクヘッジを考えたほうがいいということです。

住宅ローンを借りる際に、自分が入っている生命保険と住宅ローンについてくる団信をしっかり確認しましょう。

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全疾病保障付き住宅ローンはもちろん、複数の金融機関へ仮審査申し込みが可能です。

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