住宅購入は誰でも検討できる?

結婚や独立、手狭になった等々で引越を考えなくてはいけないとなった時に、「買う」という選択肢を思い浮かべない人が多くいらっしゃいます。
数年後にすぐ次の引越を考えなくてはいけない方々なら賃貸を探した方が良いと思いますが、
ある程度その場所に居つくつもりであれば、「買う」選択肢を考えた方がよい場合もあります。

マイホーム購入の基礎知識

成冨 宏樹

成冨 宏樹 株式会社ゼネラルホームズ 代表取締役

大手総合デベロッパーでの営業マネージャー職、マンション企画職を経て、2012年に不動産購入・住宅ローン・家計の見直し・リフォームなど、住宅に係るサービスをワンストップでサポートすることを目指す法人、株式会社ゼネラルホームズを設立。社長業の傍ら、宅地建物取引士、FP技能士の資格を生かして実務にも従事中。

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新聞折り込み広告などで目にする「毎月10万円で購入可」とかいう文言を目にした方も多いでしょう。

低金利という時代背景もあり、そういう広告の支払いはたいがい賃貸物件の家賃を下回っていることが多いし、広さや設備の内容も賃貸物件の上を行っているのに「買う」ことを考えないのはもったいないと思います。

私の会社は賃貸物件も扱っていますので、お客さんが希望する物件を勧めて決まればそれでいいのですが、第三者目線で見たら明らかに「購入した方がいいのでは?」と思うケースも少なくありません。

お客さんに買わない理由を聞くと大体は次のいづれかのケースに当てはまります。

1.そもそも買うという概念が思い浮かばない。

2.住宅ローンを自分が組めると思ってないし、なんだか手続きも面倒くさそう。

3.買ったら一生そこに住まなくてはいけないと思うので、そこまでの勇気がまだないし、35年とか長期ローンに縛られたくない。

「1」のケースは別として、「2」と「3」のケースはこれだけで「買う」選択肢をなくすのはもったいないです。なぜもったいないのか、順番に検証していきましょう。

まず、「2」のケースです。住宅ローンはどんな人が組むことができるのでしょうか?
以下はフラット35(住宅金融支援機構)が定めている住宅ローンの借り入れ条件です。

ア.お申込時の年齢が満70歳未満の方(親子リレー返済を利用される場合は、満70歳以上の方もお申込みいただけます。)

イ.日本国籍の方、永住許可を受けている方または特別永住者の方

ウ.年収に占めるすべてのお借入れ(【フラット35】を含みます。)の年間合計返済額の割合(=総返済負担率)が、次の基準を満たしている方(収入を合算できる場合もあります。)

年収400万円未満:30%以下
年収400万円以上:35%以下

※ すべてのお借入れとは、【フラット35】のほか、【フラット35】以外の住宅ローン、自動車ローン、教育ローン、カードローン(クレジットカードによるキャッシング、商品の分割払いやリボ払いによる購入を含みます。)等のお借入れをいいます(収入合算者の分を含みます。)

「ウ」の“年間合計返済額の割合”は後で説明するとして、要するに70歳未満で日本国籍の方であれば誰でも貸してもらえる可能性があるということなのです。

気になる「ウ」の部分については「本舗太郎さん(仮名)」35歳、年収390万円が借りられる金額を例にとって説明します。

本舗太郎さんは現在、車のローンを毎月15,000円、年2回のボーナス時65,000円(毎月払う分も含む)、携帯電話の分割払いで毎月3,000円を支払中です。本舗太郎さんはフラット35でいくらの住宅ローンを借りられるでしょうか?

上記の「総返済負担率」の記載で「年収400万円未満だと30%以下」との記載があります。これは今借りている車のローンなどと住宅ローンを合わせて年収の30%以下に抑えてくださいということです。計算してみると、、

390万円(太郎さんの年収)×30%=117万円

太郎さんに許されたすべてのローンの返済額合計は年間117万円に抑えなくてはなりません。

117万円から太郎さんが現在支払中の車のローンと携帯電話の分割払いを引いた金額の中で住宅ローンをやりくりしなくてはならないということになります。計算してみましょう。

15,000円×10回=15万円 (車のローンの毎月払い分)
50,000円×2回=10万円 (車のローンのボーナス払い分)
3,000円×12回=36000円 (携帯電話の分割払い分)

これら3つの合計の286,000円を117万円から差し引いた残り884,000円が住宅ローンに使える金額ということになります。

年間884,000円でいくら借りられるのかというと、詳しい計算過程は省略しますが、2350万円の住宅ローンが借りられます(頭金1割以下の方、2016年4月現在の基準)。

年収400万円以上になると一気に5%もの総返済負担率が上がりますので、太郎さんの場合、あと10万円年収を伸ばせば、2970万円もの資金を借りられることになります。実際に年収を伸ばすと言っても難しいと思いますので、実務上は配偶者などの年収を加算して希望金額まで届かせたりすることがあります。

また、太郎さんの場合、車のローンや携帯電話の分割払いのせいで借入金額を減らされています。これらのローンの残り金額によっては、前倒しして終わらせてしまうことで借入金額を伸ばすことができます。もし車のローンや携帯電話の分割払いがなかったとすると、760万円も借入金額が伸びます。

どうでしょうか?住宅ローンを借りるハードルってそんなに高くないと思いませんか?

次のコラムでは上記「3」の「買ったら一生そこに住まなくてはいけないと思うので、そこまでの勇気がまだないし、35年とか長期ローンに縛られたくない。」という問題を考えることにします。

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