やっぱり知りたい! 住宅ローンはいくらまで借り入れできるの?

住宅ローンを借りる時に気になるのは、やっぱり「いくらまで借りられるのか?」ということ。住宅ローンの借入可能額の基本になるのは「総返済負担率」で、実際の借入可能額は、借りる方の年収や借りる時期の金利によって変わります。
そこで、年収の目安や購入金額、金利の観点から借入可能額を考えてみましょう。

住宅ローンの基礎知識

江原さとみ ファイナンシャル・プランナー

江原さとみ ファイナンシャル・プランナー

ファイナンシャル・プランナー、FPオフィスなでしこ代表(http://www.fp-nadesiko.com/)。SEとして働きながらFP資格を取得。その後の証券会社や生・損保代理店での勤務経験を活かし、セミナーや執筆、個人相談など積極的に活動している。「お金の話を身近に、わかりやすく」がモットー。
【企画・編集/SAKU株式会社】

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住宅ローンの総返済負担率と借入可能額

総返済負担率とは、年収に対するすべてのローン返済金額の割合のことです。「すべての」ローンなので、住宅ローンだけでなく、車や教育ローン、奨学金など、他の借入れも含めて返済金額の合計が年収の何%になるのかどうかで借り入れる金額が変わります。銀行などの金融機関の審査では、総返済負担率がどの程度なのかの基準を設けていますが、金融機関によって異なります。住宅金融支援機構の【フラット35】では、総返済負担率の条件を公表していて、年収を目安としています。年収が400万円未満で総返済負担率は30%以下、400万円以上で総返済負担率は35%以下となります。
【フラット35】で借り入れることを想定して、借入期間30年、固定金利1%、元利均等返済で借り入れた場合の年収による総返済負担率と借入可能額をシミュレーションしました。

【各年収によるシミュレーション】

借入期間 金利 年収 総返済負担率 借入可能額
30年 1% 400万円 35%以下 3,627万円
500万円 30%以下 4,534万円
600万円 30%以下 5,440万円

※「住宅金融支援機構 ローンシミュレーション」にて試算

物件の価格から見る住宅ローンの借入金額

物件価格という観点から借入金額を考えてみましょう。例えば、【フラット35】では同じ借入金額でも、「融資率」によって適用される金利が異なります。融資率とは住宅の購入費用に対する【フラット35】の借入金額の割合のこと。この融資率が9割以下の方は融資率9割超の場合に比べて低い金利で借りることができます。頭金なしで住宅ローンを借りることもできますが、融資率が9割超の場合は、9割以下の場合に比べて金利が高くなるだけでなく、返済の確実性などをより慎重に審査されます。借入可能額から購入する物件価格を考える際には、融資率を基準に考えることもおすすめです。

住宅ローンの金利が低いと借入可能額も高くなる!

借入可能額が年収に対する年間のローン返済額の割合によって決まることはお伝えしました。実はこの返済可能額、借りるタイミングによっても変わってくるのです。そのタイミングとはズバリ「金利」。借入金利が高くなると、同じ総返済負担率で月々の返済額が同じでも、その中の利息の割合は高くなり、返済する元本の割合は少なくなります。月々の返済金額の中で返済する元本の金額が少なくなるため、借入可能額が少なくなるのです。

では、金利によって借入可能額がどのくらい変わるのでしょうか? 年収500万円、借入期間30年、固定金利、元利均等返済で住宅ローンを借りた場合をシミュレーションしてみましょう。

【各金利のシミュレーション】

年収 借入期間 総返済負担率 月々の返済額 金利 借入可能額
500万円 30年 30% 14.6万円 1% 4,534万円
2% 3,945万円
3% 3,459万円

※「住宅金融支援機構 ローンシミュレーション」にて試算

借入金利が1%の場合は2%に比べて借入可能額が589万円高くなります。このことからも、金利が低ければ低いほど、借入可能額が上がることが分かります。

銀行などの金融機関のシミュレーションツールを活用

マイホームの物件は、理想に近いものを選びたいものです。そのためには資金が必要になります。気になる借入可能額を簡単試算できるのが、各金融機関で提供しているシミュレーションツールです。

例えば、住宅金融支援機構では【フラット35】または【フラット35S】などを利用したい方向けに「年収から借入可能額を計算」することができます。

項目は
・年収
・融資金利
・返済期間
・返済方法
・他の借入金
以上の5つです。
通勤途中でもスマホから計算が簡単にできますので、いくつかの金融機関を複数検討したい場合は、それぞれのサイトのツールを利用してみましょう。
借り入れの申し込みのための事前準備としてとても役立ちます。

年収や金利などの観点から借入可能額についてお伝えしました。低金利の今では、以前検討した時期や借り入れた時期に比べて自身が借りられる金額が変動している可能性も。これから住宅ローンを借りよう、借り換えようと考えているのであれば各金融機関には早めに相談してみてはいかがでしょうか。

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