住宅ローン店頭金利と優遇金利幅

住宅ローンの優遇金利について注意するポイントをご紹介します。

住宅ローンの金利

丸尾 健

丸尾 健 株式会社N&Bファイナンシャル・コンサルティング 代表執行役

大学卒業後、建築関連の仕事を経て大手商社系の中高級住宅を扱うハウスメーカーに入社。在籍期間9年のうち5年は店長職を兼務。MVP賞3回。その後、大手金融機関のファイナンシャル・プランニング部門に転職。FP先進国の米国のファイナンシャルプランニングメソッドトレーニングを受講。2009年9月に独立して、株式会社N&Bファイナンシャル・コンサルティングを設立。FP経験現在9年目。新規年間相談件数120件前後、面談累計件数1,000件以上。主に個別面談を中心に活動している、実務家FP。ライフプラン全体を通してのマネープランの作成、資産形成アドバイスに提案に定評がある。
【得意分野】ライフプラン・不動産購入・住宅ローン・資産形成・保険・相続相談

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住宅ローン店頭金利と優遇金利の違い

住宅ローン店頭金利(基準金利)と優遇金利は、これから住宅ローンを借りようとしている方、もしくは借り換えを検討している方が混乱するところであり、ご質問も多く頂く部分です。

店頭金利(基準金利)とは、各金融期間が市場の動向に合わせて自由に決める金利です。自由に決めるので、銀行間でばらつきがあります。各銀行のWebサイトで確認できます。
借りる側から見た場合は、住宅ローン金利の「定価」のようなものと考えれば理解しやすいと思います。

現在メガバンクの変動金利の店頭金利は2.475%です。ここでネット系銀行を比較してみます。A銀行2.700%、B銀行2.300%、C銀行1.700%となっていたとき(数字は仮のものです)、C銀行が一番有利と考えてしまっていいのでしょうか?

実際に店頭金利がそのまま借入金利になっているというのは少数派なのです。ここで登場するのが「優遇金利」と呼ばれるものですが、以下のように理解しましょう。

新規に借り入れる場合、定価(店頭金利)から割引(優遇金利)をして以下のように計算します。

メガバンク変動金利の一例(優遇1.6%): 2.475%-1.6%=0.875%

2.475%は店頭金利、1.6%が優遇金利、0.875%が借入金利となります。メガバンクの変動金利の店頭金利はここ数年2.475%で変わりません。定価が2.475%で実際借りるのが0.875%なんて、ビックリですよね。最近のディスカウントスーパーや家電量販店でもこんな値引きはやっていないのではないでしょうか?
ただ、優遇金利は借りる方の職業・年収・担保となる物件の状況などで銀行が独自に決めるケースもあり、借入金利も人それぞれ変わるというのが現状です。

住宅ローンの金利は当初優遇か通期優遇か

優遇金利に関して注意点が一つあります。その優遇がずっと続くのか(通期優遇)、当初だけなのか(当初優遇)という点です。しっかり理解した上で借りないと、当初優遇が終わったタイミングで、想像以上の金利上昇があり、こんなはずじゃなかったという事態に陥ります。例えば、最初の10年間は優遇金利が1.6%だったものの、10年後に優遇金利が0.7%になってしまうケースです。当初はすごくお得だったのに、知らないうちに高い金利で借りているなんてことにもなりかねません。

実際に住宅ローン相談にいらっしゃる方でも、10年固定金利(当初優遇)の安さに目を奪われ、10年目以降の優遇金利幅を見落としてしまっている方がたくさんいらっしゃいます。
当初優遇の後の金利まで想定して、返済シミュレーションを作成すると、当初は高いけれども通期優遇を選択したほうが、総返済額は安くなるケースがあります。

35年ローンを借りる方で3年固定(当初優遇)を選ぶ場合は、よく注意しましょう。当初優遇期間が終わったあとに返済総額が多く残っている方ほど、通期優遇を選んでおかないとその後の返済の影響が大きくなります。

ポイントは下記の6点です。

  • 住宅ローン比較サイト等で銀行の情報を収集する。
  • 店頭金利と優遇金利から実際の借入金利をチェックする。
  • 優遇金利は通期なのか当初なのか?
  • 当初ならその後、優遇金利はどのように変わるのか?
  • その金利で何年間の返済期間が残るのか?
  • 返済総額をシミュレーション計算する。

借り換えをお考えの方も、今借りている住宅ローンに適用されている、優遇金利を調べてから、行動するようにしましょう。
優遇金利幅は銀行によって様々です。店頭金利は高いが優遇幅も大きいこともあります。逆に店頭金利は低いが優遇幅も小さいということもあります。住宅ローンの比較が難しい理由の一つでもあります。

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